相続がきっかけではじまった不動産経営
相続です。
―― そうだったんですね。ちなみに、それはいつごろでしたか？25年前です。そのころは学生だったので、賃貸経営に興味はなかったんですけどね。
―― 管理もご自分でやられているんでしょうか？
いえ、管理会社がやっています。
空室状況などは確認していますが、サブリースで２棟17戸を任せています。
サブリースの価格が相場より安く設定されていた……
サブリース契約時点での最初の家賃設定が安かったことですね。
―― そうだったんですか？
普通、新築時家賃は高くつけすぎてしまうことが多いのですが、サブリースだったためサブリース会社が容易に客付けをしたくて、相場より家賃を低く設定していたのです。
その後、サブリース会社とはサブリース料が安いことで揉めて、落ち着くまで半年ほどかかりました。
その後、サブリース料の交渉の基礎となる入居者に貸し付ける設定家賃が大幅に上がったため、サブリース料は大幅に上がったのですが、サブリース会社が入居者に貸し付けている実際の家賃は安いままなので、サブリース会社が値上げ分を負担している状態なんですよ。
はい、今は実際の家賃の95%以上がサブリース料として保証されている状態ですね。
実際の家賃とサブリース料との差額って通常であれば10%なのですが、今は5%もないかもしれないですね。
サブリースしている物件は、もともとそんなに悪い物件ではないし、実際退去率は低いので、その面ではそんなに苦しくはないと思います。
―― すると物件の条件も良いということでしょうか？立地でいうと駅から徒歩14分くらいですが、物件は大田区にあって、蒲田着で都心からの終電は夜中の１時過ぎまで電車があるんです。山手線の次に遅くまでの終電があるんですよ。
―― そうなんですね！それでは、最後に不動産の市況についてどうお考えですか？
大森、蒲田のエリアでいうと、賃貸市場的には賃貸料が上がっていると思います。
家賃も３年前から比べると５％くらい上がっていますし。飲食店も20％くらい上がっていますね。
固定資産税が少しずつ上がっている気がするので、飲食店がつぶれていって、きれいなマンションがどんどん出来ていく感じがします。
