親の影響で不動産投資を始め、買い替えの経験も多く持つ大家さんの購入・売却術|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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親の影響で不動産投資を始め、買い替えの経験も多く持つ大家さんの購入・売却術|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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親の影響で不動産投資を始めた
―― SKさんが不動産を所有するに至ったきっかけはなんですか?

投資ですね。普通にワンルームマンションを購入しました。

―― どうして不動産を買おうと思ったんですか?

親が元々やっていた影響です。だいたい15~16年前からやっています。
一番最初に買った物件はもう既にないですね。買い替えコロコロしてるんで。

―― 今何棟所有されていますか?

区分所有で10件とアパートを1棟です。
1件買って上手く回って、もう1件。サラリーもやってますからその分浮くんですよ。
5件くらい上手く回ってくれると、上がった金額でだいたい1年に1件くらい買えちゃうんですよね。

売却するときも損なし!売却のポイントとは
―― なるほど。売却することは考えていますか?

今、売却に1件出していて、売却契約が終わり最終引き渡しを待っているところです。買換えの購入も終わって来週最終決済です。
客付きが悪いなーとか、周りの環境が良くなかったりする物件は切り捨てて、って感じです。でも、切り捨てると言っても前の価格より高く売るので損はしてないです。実際、賃貸期間の家賃収入が購入額を超えての売却ですので、売った金額すべて利益と言う感じです。

今回売る物件はまさに川崎駅歩いてすぐのところにあって、退去後、清掃の前に次に賃貸人が入るようなマンションなんだけど、管理組合がズレましたねぇ……。
これ持ってたら後が大変だなっていうのがあったんで、そういうのは売っちゃいますね。
上手くいってても管理するのが大変な物件も買い替えていきます。

―― 今まで売却で損をしていないってことですが、売却時のポイント等ありますか?

そうですねぇ……。まあ安い物件買ってるっていうのもあると思うんですけど。
そこまで無理して売ろうともしてないですし慌てて売らないです。
売れなそうならやめて、持っておけば、家賃が月々10万入れば損するわけでもないですし。

―― 管理会社に物件の管理を委託していますか?

管理は自分でやってますね。
頼まなくちゃいけないようなことも特にないので。

―― 今、不動産経営の状況はいかがですか?

所有している物件は全て埋まってますね。アパートの物件で今月退去して、入ったばっかりっていうのはありますけどね。

―― ちなみに、これまでの不動産経営の中でトラブルなどはありましたか?

敢えて言うなら滞納くらいですかね。それもショートメッセージなんかで催促すると3週間~1ヵ月程度で振り込んでくれますし。
トラブルって程のことは今までなかったですね……。

売却を依頼した会社が実は三為業者だった!?
―― 入居者とのトラブルはないようですが、対業者とはどうでしたか?

不動産会社とは売却、購入では結構ありますね……。いい加減なことされることも多いんで。

まさに今回の売却でもありましたけど、不動産会社に1ヵ月以内に決済まで行くようなスケジュールで売りたいって任せたのに、契約する直前まで黙ってて3ヶ月丸々引っ張るっていうようなことをする、所謂、三為業者だったんです。
結局1ヶ月過ぎちゃってちょっと怒ったっていうのはありました。

あとは賃貸の募集関係で「明日から入りたい」とわけのわからないこと言ってきたりとか、強引な昔ながらの不動産屋に当たっちゃったり、そのくらいです。

―― 逆に良い会社で長く付き合ってる業者はいますか?

賃貸だと東急リバブルさんは縁がある方にしょっちゅうお任せしてます。 購入の時も長くお付き合いしている方がいます。

区分マンションの購入のポイントは駅近で最上階
―― 今、所有している物件の特徴などがあれば、教えてもらえますか?

JRの駅10分圏内で買うようにしてますね。
あとは最上階。蒲田の物件は駅2分なんですけど、不動産より近い(笑)
本当に決まるの早いです。

最上階だと景色が良いですよね。飛行機が高く飛びたったり、新幹線が通る姿をパノラマで見れたり、私が住みたくなるような物件を買うようにしてます。

―― 築年数は気にされますか?

築年はバラバラですね。
新築から築20年くらいまで。買ってから10年経って築30年なんてのもありますね。

今流行ってる古い物件買ってリノベして、みたいなことはやってないです。
リノベは好きですけどそこまでやる気にはならないんです。時間がないんで……。リフォームするのも大変なんですよ。

普通のとこでやったら50万かかるのを、材質なんかは全く同じもので20万近くで収めようとして、1個下の業者さんを見つけて、フローリングならフローリング専門の業者さん、壁紙は壁紙のように工務店を自分でやらないといけないんです。
時間かかるんですよね。

今は定年になったのでそれほどでもないですけど、ちょっと前までは仕事から帰ってくるのが9時10時回ってて、土日も疲れてる中でそこまでできないんですよね。
なるべく手間のかからないっていうことを意識してました。

でも、築20年のものを買った時はフルリフォームでしたね。
畳掛けはフローリングになっていて、キッチンも新しくなってて、きっと前の人が1年くらいかけてやってて途中で疲れちゃったんでしょうね(笑)
私がやったのは風呂場が古かったんでユニットバスにしたくらいです。

―― 新しいものも古いものもお持ちでどちらもすぐ埋まるってことは、入居者はキレイにしてれば築年は気にしてないんですかね?

マンションとかだと1回中をキレイにした後は、マンションの入口とか管理組合でどこまでキレイにしていくかの方が大きく影響しますね。
同じ20年の物件でも差がでますし、7~8年でも「え?これが本当に7~8年?」みたいに思うこともありますし。
建物の管理の影響は大きいです。

―― 先程あまり手間はかけたくないってことだったんですが、その分物件の選別はしっかりしないといけないですよね?

そこは時間かけてやりますね。安いから買うっていうのではなく"良い物件"。
同じマンションの中で4件持ってるんですが、そこは管理も良いし、不動産回って調べても評判良かったですし、実際買ったら空いてもすぐ埋まる。そういう選別はしっかりやってます。
購入には時間かけて手間かけて、スタートしてからは楽をするっていうやりかたでやってます。
安定してます。

―― 今後更に買い増しなどは考えてますか?

もう定年になったので、この先はそんなに増やすことは考えてないですね。
今後は買い替えの方に時間かけようかなと思ってます。

―― 今後の不動産市況についてどのように考えていますか?

ちょっと異常ですね。マンション系が上がり過ぎて。逆に戸建が逆に下がってて。
マンションが2~3年前の1.5倍くらいまで上がってて、そういうのって通常は都内23区内の話だったんですけど、神奈川県もダメになってますね。
買って2年後オリンピックの前なのか最中なのか、確実に下がりますよね。

賃貸価格は下がってる、マンションの購入価格は上がってる、利回りは中古で5%……。5%あれば良いって書いてる方もよくいますけど、それはないですよね。
リスクを考えると危険すぎる。 ちょっと今不動産の価格高過ぎと思います。
自分自身の資産は今は分散化してて、不動産からリスクの少ないREIT(リート)にシフトなんかも考えてます。

―― ありがとうございました!

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