両親からの土地に新築建築中
両親からの土地に現在建築中です。
６階建で、１階は息子の事務所、２階から６階に10室１Kの賃貸があります。完成は来年の２月予定で、もう少しで６階が完成というところまできています。
登記上は平成29年の初夏に名義変更して、夏頃から複数の建築会社さんのお話を聞いて、現在建築中という流れですね。まず賃貸マンションの建築プランを受けてくれる会社をインターネットで探しました。４～５社くらいピックアップした中から選びましたね。
１億５千万円、６階建鉄筋コンクリート、エレベーター付き、10室で収入も多かったプランを出してくれた会社を選びました。他社では４階建、エレベーター無しで１億円というプランもありましたね。
建築を依頼している不動産会社の賃貸不動産部へ一般管理をお願いする予定です。
―― どうして不動産を買おうと思ったんですか？
私の息子は個人経営で映像制作を行っているんですね。会社勤めで映像制作を行っていると社員としての定期的な給料は入ってきますが、創造的な仕事ができないというところがあるようなんです。
それで会社を辞めて独立したものですから、仕事がなかなか取れない時期がありまして、現在も自宅にいながら不安定な中なんとかやっていて……。
私たちが60歳過ぎたとして、息子が年金もないのでその生活の足しになればと思って。私の取り分はほとんどないんですよ。（笑）
子供のことを考え、悩む遺産相続
遺産相続で今悩んでいるんですよ。
主人と共有の自宅と賃貸マンションの持分合わせてどうしようかと……。娘もいるんですよ。
息子に不動産関係を全て渡すとすごく大きな金額になりますし、私は賃貸マンションの建築で自己資金をかなり投入しているので現金はなく、主人の退職金がありその一部を娘にあげることはできますが、息子に渡す不動産の賃貸収入から何年間か３分の１ほど渡すような、代償分割の方法を考えています。
今、税理士先生、信託の会社の方に案を立ててもらっているところですね。
娘への遺産相続の配慮をするために遺言書を書こうと。
結局遺産相続時にトラブルが起こるのは２人ですからね、母親はこんなに自分のことを考えてくれていたんだということが金額で娘に返るようにしておくことが、トラブルを防ぐことになるかと思います。
物件の差別化を図り、満室経営を目指す
うまく満室なることを目指していくためにいくつか差別化をしていきたいですね。
大山街道、各駅停車の駅から徒歩３分の割と駅近です。神奈川県の、二子玉川渡ったところなので、それだけで家賃が周辺より１万円くらい安くなるんですね。周辺の１Kマンションより、新築だけど賃料は安い、Wi-Fiも無料にしています。
それから屋上を開放して人が入れるように考えています。多摩川の花火大会みたりバーベキューできたり。シーズン毎にバーベキューなどオーナーから入居者サービスを行う予定です。
募集のチラシへは掲載しませんが、契約した方が長く住めるような工夫をしていきたいですね。
ちなみに価格は7.5〜8.1万円くらいです。30代40代の独身の方がこういう１Kを使うんじゃないかなと思います。学生さんはあまりね、近所に大学がなく、川を渡って駒沢大学とかはありますけれどその辺は物件がたくさんあるので。
また、法人を立てずに個人で建ててしまっているので、個人での節税対策がどれだけできるかというのを今勉強しているところです。
また火災保険もどこに入ろうか迷っています。
建築会社さんがおすすめの火災保険もありますが、持ち家で入っている火災保険もありますし、その他どんな選択肢があるのか……。
おそらく地価が上がると思います。
これから建てるところでは家賃が上がっていくだろうなあと思います。消費税も10％になりますし、建てるなら今のうちかなと。あとは民泊みたいなものも増えるのではないでしょうか。
少子高齢化ですし、若い人たちで１Kに入る方達が減っていきますよね、所帯用の２LDKだったりとかがいいのかな……。
あとは高齢者が持ち家を売って、１Rや１Kに入りたいという声も増えてくる可能性があるので、しばらくしたら私たちが持っているような単身者用の造りをしている物件も、高齢者用を相手にしたり２DKくらいの所帯用にしたり、状況を見ながら変えて行く必要はあると思います。
