売却時のことや災害リスクを考えた土地選び 思い切ったリフォームで満室経営に|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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売却時のことや災害リスクを考えた土地選び 思い切ったリフォームで満室経営に|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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災害のリスクを考えた土地選び

―― 不動産を所有するに至ったきっかけはなんですか?

親が1棟だけ持ってるんですよ。
それもさらに上の代から相続したものなんですけど。
親は国民年金なんで普通であれば微々たるものじゃないですか。ただその1棟あるだけで悠々自適に暮らしてるんで、我々も今後どうなるかわからないのでね。

最初は自分ではやらないなって思てたんですけど、たまたま不動産投資の本読んで「このくらいならできそうかな」って思って始めた感じですね。

―― ちなみに、いつごろから始められているんですか?

1年半くらい前からです。

―― ちなみに、今何棟所有されていますか?

中古アパートを1棟です。

―― なぜその物件を選びましたか?

リスクの事を考えてアパートの条件の事は二の次で、土地で選びました。
地震や津波なんかの大災害のことも考えて土地がなるべく売値に近いようなものを中心に見てましたね。
エリアは小田急沿線なんですけど「玉川学園前」っていうわりとアップダウンが激しいとこで、駅からも遠くてバスになっちゃいますね。だからアパートとしてはあまり良くない。
住宅地で戸建が多いとこで、築年も結構経ってるので売却するときに土地として価値があれば良いかなと。

―― 管理会社に物件の管理を委託していますか?

はい、購入した仲介のとこにそのまま管理も任せてます。
上手くいってるのかどうかは自分の経験の中で比較ができないからわからないです。 ただ管理を中心でやってるとこなので、募集の方はあんまり……良くはないかなってとこですね。

思い切ったリフォームで満室経営

―― 今、不動産経営の状況はいかがですか?

最近苦労してようやく埋まったんですよ。 もともとファミリータイプ4部屋の内の2部屋、半分しか埋まってなかったんですよ。
まぁそもそも「なんでそこを選んだのか」って話なんですけど。

結局埋めるために条件をだいぶ落とすことになっちゃんたんですよね。 ”ペット可”、あとは家賃も下げて、広告料も上げて……なんとかやりました。

―― ちなみに、これまでの不動産経営の中でトラブルなどはありましたか?

2部屋埋まってたうちの1部屋も滞納気味になっちゃて。
保証会社に入ってたので家賃ははいってたんですけど、保証会社は滞納続くとすぐ退去の方に持ってくじゃないですか。で、結局退去してもらうことになりました。
その部屋はほぼ夜逃げのようなことなっていて、部屋空けたらひどい状態でした。荒れ放題で。その方はだいぶ長く住んでいた方らしいんです。
前のオーナーがそんなに長くやってなかったようなんですが、その前から住んでたみたいですね。

結局一時期は1部屋しか埋まってない状態になって、さらに空いてる1部屋はボロボロの状態。だいぶ焦りましたね。

―― ボロボロになった部屋はその後すぐリフォームや修繕等されたんですか?

元々空いていた部屋が埋まってないのに直してもしょうがないから、埋まってから考えようと思っていたとこ、今年の春の繁忙期にかけて埋まって。
3部屋埋まったんでリフォームしようと動き始めたら、100万近くかかることになってどうしようかなーと。
でも直さないと始まらないので、しょうがないから100万くらいかけて直したら、すぐ埋まりました。
ようやく今年の7月に満室になりましたね。

オリンピック後を考え、売るときに損をしないよう
エリアの状況をよく見る

―― 今後の購入は考えていますか?

元々は買うつもりでいたんですけどね、実際やってみてズルズル1年半経ってしまって、最近ようやく先の事を考えるとこまで来ましたね。
次の物件も見てはいますけどね、ちょっと踏み出しにくくなりましたね。やっぱ大変だなって実感しました。

―― 身近に情報共有できる方はいますか?ご両親は相続で1棟のみの所有ですから購入のことは聞けないですよね?

情報を聞ける人はいないですし、今回こういう勉強会も初めてなんですよね。

―― 今後の不動産市況についてどのように見ていますか?

やっぱり供給過多じゃないですか。でも相変らず新築どんどん建ってて。
エリアの状況をよく見ておかないと、オリンピックの後は落ちるって言われてますしね。賃貸需要もそうですけど、売るときに損をしないことも考えないといけませんよね。

―― お忙しいところお時間いただきありがとうございました。

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