管理会社との二人三脚で高い入居率を維持!良い管理会社の選び方・信頼関係を築くためのポイントとは|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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管理会社との二人三脚で高い入居率を維持!良い管理会社の選び方・信頼関係を築くためのポイントとは|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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相続がきっかけで不動産を所有し
その後自分で購入も
―― Kさんが不動産を所有するに至ったきっかけはなんですか?

相続です。
兄と二人の名義で、父が持ってたアパートを1軒。12年前です。それがきっかけで、今は自分でも購入してます。
自分が住んでた区分マンションも賃貸に出して、3年前には1棟アパートを購入しました。1年前にも購入しました。

現在全部で3棟と、家内も区分持ってるので、区分2つですね。

―― 経営状況はいかがですか?

今1棟のほうが1部屋空いてますけど、あとは埋まってますね。

入居率を保つ秘訣はADを惜しまないこと!
―― おおー、すごいですね!ちなみに、入居率を保つ秘訣はなんですか?

ADを惜しまないことですね。
AD出すのってやっぱり痛いじゃないですか。
そこを思い切って、周りが出してない金額を出すことです。周りが2ヶ月ならうちは3ヶ月というように。
今空いているところは1Rで16平米しかなくて、入れ替わりが早いのと周りに競合物件が結構あるんですよ。買ってみて気づいたことなんですけど。

そういうことがあるので、競合物件に勝つには、最終的にADしかないのかなって。

―― 客付け業者に、物件を宣伝してもらいやすいようにしてるんですね。

そうです。
それで、ずっとそれをやってると、うちはプロパティマネジメントの会社に頼んでるので、そこからまたほかの不動産会社にまいてもらえるんです。
で、「ここの会社のあのオーナーはAD出してくれるんだな」って認識してもらって、それで動いてもらえるようにしてますね。

皆さん不動産会社さんも人間ですので、やっぱりそういうのは気持ちよくやってもらった方がいいですし、ケチだと思われる方が損だと思いますんでね。
ちなみに、フリーレントつけてくれとかいう要望にも意外と応じますよ。

―― 入居者さんの要望にも柔軟に対応なさってるんですね。

あと今の管理会社自体がすごく信頼できる会社なんです。フットワークという会社です。
今募集してもらってるのは保土ヶ谷の物件なんですけど、はじめ管理は売主が任せたエイブルさんで、でも引き渡されたときに16部屋中1部屋しか埋まってなかったんですよ。もうドボンですよね。
で、今の、購入したときの不動産会社で管理もやってくれるっていうんで、そちらにお願いしたら3ヶ月で残りの15部屋つけてくれたんです。

フットワークさんは中小の会社なんですけど、やっぱり会社の規模は関係ないなって思いました。そこで働いている人たちがどれだけ熱意をもって頑張ってくれるかですね。
逆に大手はそのエイブルみてがっかりしちゃいました。

ブランドがあるから安心って思ってたんですけど、やり方が全部機械的過ぎて。
角部屋とか、2階だったらロフトがついてたりとかするのに、16部屋ぜんぶ同じ家賃なんですよ。普通端から埋まっていって、一番最後に残るのは1階の真ん中の部屋なので、そういうところは家賃を安くしないと入らないじゃないですか。

今の管理会社はそういった家賃設定も細かくやってくれます。
でもエイブルさんは全部屋一律の家賃で。見たときはビックリしちゃいましたよ。

大手は地区によって良し悪しに大きな差があるみたいですね。
あとは僕のときは、支店同士の仲が悪い地域だったみたいで。
それで意思の疎通ができてなかったっていう話は聞きました……。大手ならその大手のブランドひとくくりでこっちは考えちゃいますからね。

そうなると、さっき座談会に登壇されてた方もそうでしたけど、自主管理で自分でつけた方がいいじゃんってなるんですよね。
すごくその気持ちはわかりました。

だから、とにかくいい管理会社を探すしかないって感じですね。
良い管理会社に巡り合えるっていうのは、賃貸経営をするうえですごく大きいことだと思います。これでほぼ勝敗決まるなってくらいに。

良い管理会社のポイントは
ズバリ対応のスピードと客付け力!
―― なるほど。Kさんは、良い管理会社のポイントはどんなところだと思いますか?

まず対応が早いこと。
あとは、自分の会社だけで抱えて入居者を変につけようとしないことですかね。
というのも、今僕がお願いしてる管理会社は、早く入居が決まってほしいからって撒いてくれるんですよね。
基本的にどこも仲介手数料が欲しいから自分の会社で客付けしたいんだと思うんですが、フットワークさんは撒いてくれるんです。「うちは管理料の方でお金とるからいいんですよ」って割り切ってくれてるんです。だから、すごくひろく宣伝してくれます。

だから、隣はミニミニさんで1年のうちに3部屋空いたらしいんですけど、うちは10部屋ぜんぶ埋まってるんですよ。
部屋のスペック的にはほとんど変わらないのに。やっぱり大手は自分の会社で客付けしようとするからなかなか撒いてくれないんですね。
で、でも付かなくてどうしようもなくなって、うちの管理会社の方に頼んだらしいです。

大手だと担当者もころころ変わっちゃうんで、せっかく信頼関係を築いた人が別のところに行っちゃったら終わりじゃないですか。

裁判も経験した家賃滞納
良い管理会社の支援をうけて無事回収
―― たしかに、もったいない部分もありますよね。では、Kさんの物件で現在入居者トラブルはありますか?

先ほど言っていた保土ヶ谷の物件で、入居して1ヶ月目で家賃滞納されました。
裁判しました。

―― 裁判までいったんですか!それは大変でしたね……。

そうですねー。代行で法律事務所の方に頼んで。
でもそれも、管理会社さんが全部お膳立てしてくれたんですよ。
しかも保証会社があるのでこちらは一切お金かからずに。
家賃も補償してくれましたし、退去の費用とかもかからず、退去後も3万円くらいで普通のハウスクリーニングして終わりでした。

―― そうだったんですね!本当にすごく良い管理会社さんですね!

そうなんですよ!
だから2棟目のときも、別の管理会社勧められたんですけど、「ぜったいおたくがいいです」ってお願いしました。
逆に隣の物件では勧められたように大手に変更して、それで痛い目見たらしいです。

―― なるほど。管理会社の重要さがよくわかるお話ですねー。ありがとうございます!ところで、先ほど相続なさったとお聞きしましたが、相続の時に大変だったことはありますか?

うちは兄弟3人いるんですけど、その3人で均等に資産を分けることが出来なかったんです。

今アパートを次男とうちとで持ってるんですけど、長男が持って行った家の方が、評価額が1000万円以上高いんですよ。
でもそれだと税金が多くかかるっていうんで、その家の一部をこちらの名義で500万円ずつくらい所有してたんですね。
それでこの間10年たってもう言われなくなったので、その分を贈与で渡したりっていうのはしてました。

だから、その兄弟間で遺産を分けるっていうときにはだいぶ大変でしたね。

2棟目はハードルが低かった!
融資の際の経営実績の重要性とは
―― 最後に、この先の不動産市況についてどうお考えですか?

今は融資も締まってきてますし、借りる人がずいぶん減ると思います。
昔みたいなサラリーマン大家さんは、ずいぶん淘汰されてきちゃうのかなあと。
だから、そういう人が滑り込んでおくなら、3年前くらいの時点で滑り込んでおかないと、もうちょっと今からは厳しいと感じます。

その人に不動産経営の資質があるかどうかってことではなく、融資の時点で。融資がないと物件買えないので。
ってなると、市場の利回りも今の7%とかから8%、8.5%っていうふうに上がっていくのかな、と思います。
3年前とかまでに滑り込んでた人は今までの実績があるのでそれが認められて、融資を引っ張ってこれるんでしょうけど、そうじゃないと、やっぱり厳しいのかなって……。

うちは2棟ともりそなさんで融資お願いしたんですけど、やっぱり1棟目よりも2棟目の時の方がハードルがすごく低かったんですよ。
2棟目になるとこんなにハードルが低いんだっていうことは痛感しました。 でも実績があったとしても、1棟目から1年半くらいしか時間がたってなかったんです。それで銀行の中でも意見が割れたみたいなんですね。
それで、そのフットワークって管理会社のメインバンクがりそなさんだったんで、その社長もメインバンクりそなさんで不動産も結構持ってる方で、鶴の一声みたいな感じで僕のことを紹介してもらって。半分ねじ込んでもらったみたいな感じです(笑)

―― ではその融資の際にも、管理会社に助けられた感じなんですね!

そうですよ。ちょっとビックリですよ。
他の大家さんの話聞いてると、皆そんな感じじゃなさそうです。
対応も、ものすごく早いんですよ。

退去の連絡入りましたって言った瞬間、もう募集の情報をポータルサイトにアップしてくれます。
1月8日に退去した部屋が、もうこの間埋まって、だから空室期間が11日間で次の入居が決まりました。
繁忙期だからって言ってしまえばそれまでかもしれませんけども。でも、去年の12月に「1月に退去します」って連絡があった瞬間にもうホームズとアットホームにアップしてくれて。

だからそこはAD2ヶ月出して。そんな感じですかね。

―― 早く決めてくれればその分大家さん側も家賃収入になりますし、win-winなんですね。

あとは僕の方でADをきちんと出してくれるっていう信頼関係が管理会社とあるのでね。 最初の15部屋埋めるっていうときにも、周りがAD1.5ヶ月とか2ヶ月っていうところを僕は「3ヶ月出すんで早く決めてください」って言って、不動産屋さんの言うことも全部お任せして。
どこまで相手を信頼して任せられるかってことですね。
でもだからといって自分で考えないで丸投げするのではなくて、しっかり自分の考えをもって相手を信頼してっていうことが大事なんだと思います。
大家さんやる人って、きっと我が強い人が多いと思うんですよ。
だから不動産屋さんにあれこれ言われても受け入れなかったりとか、「これ直した方がいいですよ」って言われても「修繕費がかさむ」とか「そっちがマージン欲しいから言うんでしょ」とかって、そういうふうに考え始めちゃったらもう終わりなんじゃないかな、と。

あとは多少のせられてても、目をつぶらなきゃいけない時もあると思います。
よっぽど法外な値段上乗せされてたら、「ちょっとこれ、おかしいんじゃない?」って言えばいいと思うんですけど、ちょっと乗ってるくらいだったらね。
そうやって不動産屋さんの提案を黙認してあげるくらいの方が、「このオーナーはわかっててやってるな」ってなると思うんで。
多分そうやって余裕があった方が円滑にいくと思います。

僕は担当者の方と飲みに行ったこともないんですよ。
でも電話とかできちんとやり取りして、信頼関係できてると思います。向こうもすごくきちんとされた方ですし。

―― 良い管理会社で、かつ大家さん側の努力もあって、円滑な不動産経営を実現できるんですね!
本日はありがとうございました。

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