賃貸併用住宅の建築で不動産経営に火が付き、満室経営のために情熱を注ぐ大家さん|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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賃貸併用住宅の建築で不動産経営に火が付き、満室経営のために情熱を注ぐ大家さん|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
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賃貸併用住宅の建築で不動産経営への情熱に火が付いた!

――Uさんが不動産を所有するにいたったきっかけはなんですか?

14年前、2005~6年ころ「サラリーマン大家さん」という日本語が生まれたばかりのときからですね。
サラリーマンをしながら地方の区分を現金で買って、そのあと融資を受けて物件を買おうと思ったんですけど、なかなかうまくいかず。そうこうするうちに、株が好調な時代だったこともありあまり興味がなくなってしまいました。

当時は人生の勢いがある時期で、サラリーマン仕事も一生懸命やっていたんですね。海外転勤があったりしてバリバリやっていて、不動産忘れていたんですよ(笑)
帰国して翌年にそろそろ家を建てようと思ったんです。そして賃貸併用住宅を建てたらもう火がついちゃってですね。

「新築めっちゃ面白い、やっぱり不動産経営最高だ!」っていう(笑)
そこで逆に勢い付きすぎてスルガ銀行の融資で2棟買っちゃったんですけど、1年もしないうちに「ああこの物件駄目だ」と、頑張るのは時間の無駄だと1年もしないで売っちゃったんですけど。
その後は財務状況など整理して、ちゃんとした融資を受けるようになって現在に至るという感じですね。

今は札幌や富山にも物件があり、全部で7棟持っています。長くて4年くらいですね。
この業界は知識をお金に変えていくっていう世界ですし、知識のない人から知識のある人にお金が流れ込んでいくので勉強しないってことは本当に死を招くので(笑)

セミナー、不動産コンサル、有料の不動産塾など色々なところにお金を払っています。この業界じゃない人が聞いたら引いちゃうくらいお金使ってますね。
売買でちょっとした工夫をして売り上げが数%上がったら100万200万なんてすぐ回収できちゃうので、けちるところではないと思っています。

――なるほど。経営を円滑に進めるための知識は大切ですよね。

空室3ヶ月とAD3ヶ月は同じこと!
だからADは惜しまない

――現在の経営状況や空室率などはいかがですか?

ざっくり100室あって、空いているけれど原状回復していない・申込だけ入っているなどはありますが、募集できる状態での空室が1部屋です。常に入居率95%くらいはありますね。

もう異常なくらい情熱を注いでいます(笑)
満室であることは絶対ですし!
普通のビジネスだとお客さんが並んで売り上げがアップするってあるじゃないですか、でも賃貸経営の場合には満室っていうのが上限なんですよね。ここから下がっていくだけなので、どうしたら極限までそこに近づけるか、っていう。

AD、広告料はいくらでも付けますね。3が限界ですが。
例えば空室1か月と、敷・礼金1か月、工事で1か月分の賃料がかかるっていうは大家からしたら同じなんですよね。
なので3か月空室にしているんだったら、3か月分のADで翌日から入ってもらうくらいしても効果は同じなんです。
空室3か月っていうのは本当に罪が重い。

こんなことを言っていますが、札幌の物件が一番厳しくて、タイミング次第では200日空いたことはあります(笑)
入居日が1か月以上先という状況で、しかたないなあと思っていたらまさかのキャンセル、なんのペナルティーもなしですから。そこで2~3か月ロスしてしまいました。

札幌も富山も1年に最低3回は物件を見に行っています。管理会社の担当より詳しくなるくらい(笑)
廊下に私物の傘立てが置いてあるとか、自転車がどのくらいおいてあるかなど、写真を撮ってしっかり覚えておく。大家の目線としてそうなりますよね。なので管理会社さんへは管理の質より入居者募集についてを求めますね。

――その管理会社さんはどのような基準で選んだんですか?

管理会社は一番最初しか変えられないんですよ、極端な話。物件を購入したとき・新築を建てたときに管理会社を変えるっていうのはしこりが残らないんです。
でも何年か運営して管理会社をかえるっていうことは、「もうやっていけない」とケンカを売ることになるので、よっぽどのことがなければしないようにと思っています。今までは一度もないですね。

選ぶ基準としては、一番に客付けに強い会社ですね。大手だからいいとも限らないし……。
本当に難しい問題で、管理会社同士での人間関係などは大事です。
1回行っただけだと分からないですね。どこどこの店長は前の会社を変な辞め方してしまってまわりの不動産会社から評判がよくない、だとか。

新築中心に買い増しを考え、
土地を探し中

――今後の買い増しについては考えていますか?

物件の買い増しは常に考えていて、今も探しています。

どちらかというと今は新築中心なので土地を探していますね。数字が良い物件を買えるかな、というところにつきます。
東京ばかりですが、目星ついているところはあります。利回り、数字次第ですね。
完璧な物件を探していると変えなくなってしまうので、妥協ではないですが重要なのは基準を満たしているかどうかというところです。

――今後の不動産市況についてはどのようにみていますか?

短いスパンで考えると、間違いなく物件相場は下がっていく。ということは利回りは上がっていきますよね。という話はありつつも、長期的、10年後を考えると今も物件は格安ではないのかと。

グローバルレベルで考えると、日本、東京の不動産は利回り高すぎるので。なのでまだ上がるんじゃないかとも思っていて……。結局どっちなのかは正直分からないんですよ。
株とかの発想が根底にあるから、今は物件安いのか、買った方が良いのか、という質問が出てくるんですよね。

でも関係ないですよ、と私は思っています。
例えば1億で買って10年後どうなっているかを考えたときに、キャッシュフローの積み重ねや売却益などで1億3000万円位になればいいなと。それを考えると全然今でもいけるんじゃないかと思うんですね。相場とかあまり関係ないのではないかと。

――本日はありがとうございました!

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