IOT物件を新築した満室経営大家さんが失敗から学んだ賃貸経営術とは|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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IOT物件を新築した満室経営大家さんが失敗から学んだ賃貸経営術とは|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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競合物件の多い地区でもIOT物件で満室経営!

去年(2018年)の10月に2棟目を新しく建築しました。

―― 結構最近なんですね!ちなみに、どのような建物を建てたんですか?

1Kの3階建ての、木造ですね。東京都内の、足立区です。
足立区は昔は治安が悪いなんて言われてましたけど、今はぜんぜんで、逆に1Kの競合物件がひしめき合ってます。
でも、区内でも安い方かなー。学生も多いですし。大学も増えてますしね。

―― なるほど。そんな競合物件の多いなか、Iさんがご自分の物件で工夫していることはなんですか?

ネットで鍵を開けられるとか、エアコンつけられるとか、できます。IOTですね。 あとはお風呂も沸かせます。

―― それはいいですね!普段スマホを使う機会の多い学生には嬉しい機能ですね。

それで家賃が6万円台のアパートだから、結構いいと思いますよ。

―― ほかには工夫してることはありますか?

工夫じゃないんですけど、1棟目で失敗してるので、やっぱり駅から近い場所にしましたね。
1棟目は駅から14分で、遠いから、2棟目は駅から10分以内、9分です。
自分も去年引っ越したんで、そうするとやっぱ駅から10分以内がいいなと思って。15分になっちゃうとねー。住む側の気持ちになって考えています。
ただ、そうはいっても、中身の間取りとかは、業者が入ってなかなかうまくいかないんですよね……。

―― 1棟目の失敗というのは、駅からの距離が遠いということのほかにどんなことがありましたか?

いろいろありましたよ(笑)
もちろん駅からの距離もあるし、それで空室状態が13ヶ月続いたりとかね。同じ部屋じゃないんですけど。交代で、入ったと思ったら違う部屋が出たりとか。

―― 空室状態が長く続くのはしんどいですよね。その空室状態はどのように脱したんですか?

えっとね、簡単に言うと、不動産仲介業者に倍の手数料を払いました。
結局ね、賃料下げるのは簡単じゃないですか。毎月の収入は減るんだけど。
部屋が空いてることを考えたら、AD2ヶ月分とかにすると、空いてたぶんが返ってくるんで、本当は3倍くらいあげてもいいやと。まあ、あげてないけど(笑)
結局、3ヶ月空いたら同じことじゃないですか。 入居者が入ってくれるんだったらそれでいいなと。

―― 家賃を下げるよりも採算がとれるということですね。

そうそうそう。まあ、そう思ってるだけなんだけどね。


滞納者を退去させたが、
部屋には荷物が置いたまま……

―― Iさんは、入居者の残置物トラブルも経験されているんですね。

そうそう。1棟目でね。
最初、離婚した女性が入居してきて、要はそこにチンピラの旦那が居座ったんです。契約者じゃないのに。契約者は女性の方だったんですがね。 それで、家賃も払わずに3ヶ月居座って……。
それでいろいろ警察じゃないけど、弁護士とかに間に入ってもらって、立ち退きはしてもらいました。でもその部屋の中のものは全部置いてかれちゃったんで、それを片付けるのに10数万かかったかな。
ただ、保証会社からの保証の援助もらいました。けど業者も「こういうことは初めてなんですよ」って言ってて……(笑)

今回は保証会社に払ってもらいましたけど、入居者に保証人がいればそっちに払ってもらうし、どっちもどっちという感じですけどね……。

―― Iさん個人としては、保証会社に入っていた方がメリットがあると考えていますか?

うーん、大家さん側としてはそう思いますけど、借りる側としてはね……。
僕知らなかったんですけど、1年ごとに更新料とられるんですね。あれ業界では普通なんですかね?びっくりしちゃって。 そういうこと考えると、どうなのかなーと思いますよね。

―― 滞納がなければ、お金が出ていくだけですもんね。

管理会社は、ちゃんと自分の目で
見極めることが肝心

―― 管理会社を選ぶときは、どんなことに気を付けたらいいと思いますか?

うーん、見極める、自分でちゃんと見極めることですかね。
責任は自分にあるんで、そこが大事だと思います。 やっぱり企業はいいことばっかり言うじゃないですか。デメリットは最近は少し言うところもありますが、全部は言わないんですよね。
それで、こちらは素人なので……。
もう、わからないと思ったらやらない方がいい(笑)

―― ちゃんと自分でも勉強することが大事だということですね。

そうですね。

―― 本日はありがとうございました!

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