『建て替え・買い替えした方がいい』と判断する際のポイントや築年数の古い物件 を活かす方法は?|脱空室の為に見るべきポイント!-不動産賃貸経営博士-

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『建て替え・買い替えした方がいい』と判断する際のポイントや築年数の古い物件 を活かす方法は?|脱空室の為に見るべきポイント!

空室が出やすい物件の共通点!?
脱空室の為に見るべきポイント!

不動産経営において、大家さんがもっとも頭を悩ませる『空室』。空室になってもすぐに新しい入居者が見つかる部屋と、一度空いてしまうとその後なかなか入居者が見つからない部屋。この違いは一体なんなのか? 日々、入居者や大家さんと接し続けている不動産会社に『空室が出やすい物件の共通点』と『脱空室のために見るべきポイント』を伺ってきました。

不動産会社に
聞きました!

築年数が古く、周辺に、新しいアパートが多い…

築年数の古い物件 を活かす方法は?

ポイント

住み心地の良いお部屋作り(株式会社ハウステーションプロパティマネジメント)

築年数を気にしない入居者さんもおりますので、住み心地の良いお部屋作りがポイントです。見た目は古くても、中身がキレイというギャップも好まれますし、築年数が古くても、外装内装の手直しが行き届いていることも、入居者を引き付けるポイントです。上記を踏まえて、住み心地の良いお部屋作りで一番抑えておくべきポイントは、毎日使用するであろう水回り設備の整備です。
キッチン、浴室、トイレ、洗面台は耐用年数も長く、使おうと思えばいくらでも使えてしまいますが、見た目・衛生面・機能的に見ても、15年以上据え置きならば、交換などリニューアルすることを推奨します。

『建て替え・買い替えした方がいい』と判断する際のポイントは?

ポイント

修繕費がかさむ、構造上の不具合がある場合(株式会社ドリームプランニング)

バランス釜、室外洗濯機置場、サッシではない窓等設備が悪く、改善するには費用がかなり掛かる場合や、床の傾斜等の構造上の不具合があり、いくら賃料が安くてもお客様にお勧めできない状況などです。

ポイント

収支のバランスと資産活用の方針が重要(株式会社ハウステーションプロパティマネジメント)

建物の経過年数と共に、収入と支出のバランスが崩れてきた時、空室が頻繁に続き、家賃収入下落が著しくなり、その上、設備や建物不具合が生じてきたら、建て替えの考え頃です。
もう1点は、ご自身の資産をどのように運営していきたいかです。
次の世代にご自身の物件を引き継がせるのであれば、古くなって維持管理に手の掛かる状態で引き継がせるか、建て替えて、収益性を整えた上で引き継がせるか、です。
これらには、相続や税務面も絡んできますので、資産活用アドバイスができる不動産管理会社や頼れる税理士と共に検討していくべきです。
買い替えにつきましては、現在保有の不動産を持つべきか、手放すべきか、を考えられた理由と、新たに購入する不動産の目的(収益性、節税面、将来的使用など……)によって、一概に言えない部分が多々あります。同じく、資産活用アドバイスができる不動産会社と検討していくべきでしょう。

不動産会社に
聞きました!

迷惑行為やクレームの多い入居者が居て、その他の部屋の入居者がすぐ退居してしまいます…

他の入居者に影響を与えてしまう入居者に対応する際に、大家さんが注意するポイントは?

ポイント

各部門のプロと共同して解決すること(株式会社ハウステーションプロパティマネジメント)

迷惑行為やクレームの多い、いわゆる「問題入居者」への対応は、慎重かつ、お一人だけで対応しないことです。管理会社や弁護士など、各部門のプロと共同して解決に運びましょう。
その入居者が本当に「問題入居者」なのか? 改善されるのか、退去させるべきか、これらの見極めは多角的な意見を聞いた上で判断してください。
また、そのような「問題入居者」を入れてしまったオーナーさんにも、原因がある場合もあります。入れてしまった以上は、諸々の費用が掛かることもあります。
完治させるための手術費と捉えて、ご承知ください。

ポイント

費用がかかっても法的に対処すべきです(株式会社ドリームプランニング)

法的に対処するべきだと思うので、費用がかかっても弁護士等に依頼し粛々と法的手段で明け渡し請求をすべきだと思います。
その手前でも内容証明で迷惑行為があることを通知し改善を求めるなど、やれることをやっておきましょう。もしくは連帯保証人や親族にご相談してみる。
その他の入居者に明らかに迷惑が掛かっている場合は、何も言ってこなくても、状況の確認のために聞き取りをしたり、今後の対応を説明しておく。対策をしていることを アピールしましょう。

ご回答いただいたのは……

中央企画株式会社
PM事業部 チーフ 富樫 智明

〒206-0033
東京都多摩市落合1-7-12 ライティングビル1F
TEL:042-371-0303
URL:http://www.chuokikaku.jp/

株式会社ドリームプランニング
賃貸営業 谷本 純代

〒238-0031
神奈川県横須賀市衣笠栄町2-16-3
TEL:046-850-6133
URL:http://www.dream-planning.co.jp/

株式会社ハウステーションプロパティマネジメント
マネージャー 萩原 拓麿

〒171-0021
東京都豊島区西池袋5-2-10-2F
TEL:03-6692-2997
URL:https://www.chintaisenmon.jp/kanri/tenpo-ikebukuro/

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