民泊とは｜民泊の定義や基礎知識～民泊新法の許可届出申請の仕方、民泊の問題点・リスクなど-不動産賃貸経営博士-

民泊の基礎知識

Q.そもそも民泊って何？民泊の定義・民泊の種類とは？

民泊とは、自宅や、別荘、投資用マンションなどを利用し、宿泊サービスを提供することをいいます。ホテルや旅館などと違い、一般的な住宅を利用するところに特徴があります。

これまで小規模な施設で人を宿泊させる事業を行おうとした場合、旅館業法上の「簡易宿所」営業をする方法や、最近では、特区であれば特区民泊として営業する方法がありました。
今回、民泊新法が施行され、新たな方法で民泊の営業が可能になりました。

Q.民泊新法とは？民泊新法の特徴とは？

民泊新法は、正式には「住宅宿泊事業法」といいます。2018年6月15日に施行されました。

背景となったのは、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足と、民泊サービスの急速な普及です。
近年、外国人観光客が増加しており、2020年の東京オリンピックも控えて宿泊施設の不足は喫緊の課題となっています。
そして、インターネットを利用した民泊仲介業者の出現等により、民泊サービスが世界的に広がり、日本でも急速に普及し始め、トラブル等も発生しています。 そこで、今回、民泊サービスの提供に関して一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図る目的で、新しく成立したのが民泊新法です。

民泊新法においては、民泊を行う事業者について届出制とし、さらに「管理業者」や「仲介業者」についても法律で規制することで、一定のルールのもと、民泊サービスを誰でも提供できるようになっています。

Q.民泊新法と特区民泊、旅館業法等との違いとは？

「特区民泊」は名称の通り、国家戦略特区として定められた地域で、かつ条例がある場合のみ、営業が可能な民泊の形態です。床面積が25㎡以上、宿泊日数が2泊以上などの制限があります。
「簡易宿所」は旅館業法上の営業形態です。構造基準や衛生基準も細かく定められており、書類を揃えて申請し、許可を得て営業します。

これらと比較した場合、民泊新法による民泊は、届出により営業が可能であり、地域的な限定がなく、全国で1泊から営業が可能です（ただし、自治体の独自の規制はあります。）。住居専用地域でも営業が可能であり、設備の基準も旅館業法に比べれば緩やかです。もっとも、年間180日の上限があります。

Q.民泊ガイドラインについてのポイントとは？

国土交通省により、民泊新法の解釈についてのガイドラインが2017年12月に出されています。
民泊をする事業者の観点からは、住宅や日数などの定義、事業届出の際の方法、届出事項、添付書類、事業実施の際の衛生・安全の確保、外国人向けの配慮や宿泊者名簿、周辺への配慮事項、標識掲示、定期報告、監督などについて定められています。
その他、住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介業の手続等についても定められています。

民泊の始め方・民泊許可申請や届出の仕方

Q.民泊が可能な物件、またはできない物件とは？

法律上、民泊が可能なのは「住宅」として法律上定義されており、主に「設備」と「居住」の2つの要件があります。

まず、設備要件ですが、台所、浴室、トイレ、洗面設備が必要です。これは必ずしも一棟になくてもよいですし（離れと母屋なども可）、また完全に独立していなくてもよいです（ユニットバスなど）。シャワーがあれば浴槽は要りません。ただし、住宅の外、例えば近くの公衆浴場を浴室とすることはできません。

次に、住居要件ですが、自宅のように、現に人の生活の本拠として使用されているか、入居者募集中の空き部屋、あるいは別荘などのように随時、居住の用に供されている物件である必要があります。したがって、民泊専用物件として新築された物件は民泊新法では利用できません。

Q.民泊新法(住宅宿泊事業法)の届出申請の方法とは？

物件所在地を管轄する都道府県知事等に対し、申請・届出をする必要があります。
民泊新法の施行に合わせ、観光庁によりインターネット上の「民泊制度運営システム」が提供されていますので、原則としてこれを利用します。システムを利用して電子申請・届出を行う場合は、特に紙の届出書を窓口に持っていく必要はありません。

届出は住宅ごとに行います。事業者の氏名・名称や住所、物件所在地などの基本的な情報の他、住宅の図面、賃貸物件なら賃貸人の承諾書、分譲住宅なら規約の写し、管理業者に委託する場合は管理受託契約書などが必要です。

民泊のリスクやトラブル対策

Q.民泊の問題点、リスクとは？民泊にありがちなトラブル事例

民泊の問題点は、治安・衛生・住環境などの場面で考えられます。
まず、治安については、ホテルや旅館のように対面で身元を確認するわけではないことから、反社会的集団の拠点となったり、内部で犯罪行為が行われたりする可能性があります。不法滞在外国人が利用するおそれなどもあります。

衛生面においても、清掃や消毒等が徹底されないことによる、トラブルが起こりえます。例えば宿泊者間での感染症のリスク等があります。

最後に、特にマンション等において、他の一般住民との間で、国籍や慣習が異なる宿泊者の行為が問題となるおそれがあります。よく言われるのはゴミ出しのマナーや騒音などです。
そして、トラブルが発生した際に、事業主がその場にいないこともあるため、即時の対応が難しい場合がある、という問題もあります。

Q.民泊トラブルに備える民泊保険とは？

民泊のリスクを回避するための保険のうち、特に火災保険と賠償責任保険が重要です。
火災保険は、民泊をするか否かに関わらず、不動産の所有者は加入していることが多いと思います。しかしながら、通常の住宅火災保険では、宿泊客による火災や水漏れをカバーしていない場合があります。したがって、民泊を対象とした火災保険に入るようにするとよいでしょう。

また、民泊営業により、宿泊者や近隣住民等の第三者に損害を与えてしまった場合に、場合によっては高額な賠償金・慰謝料が発生する場合もあるため、民泊営業を対象とした賠償責任保険への加入も必要です。住宅宿泊管理業者との間で責任の所在が争いとなる場合もあるので、賠償責任保険への加入に際しては管理業者とも協議することが望ましいです。
この他、宿泊者に居室内の動産等を破損された場合の補償なども検討するのがよいでしょう。