10年後を見据えた賃貸住宅のあり方「シンフォニア狭山」－エクステリアにこだわった賃貸アパート建築【住友不動産株式会社】-不動産賃貸経営博士-

• 松本 時良　Tokiyoshi Matsumoto

• 1957 年生まれ。立教大学経済学部卒業。大手情報サービス機器会社や株式市場会社、総合コンサルティング会社で事業部長など経験。
  独立後、国内外の動産・不動産投資、新規事業支援業務、また投資支援ソフトウェア販売業務の会社を設立。母親の死をきっかけにサラリーマンを引退。現在に至る。

• 住友不動産株式会社　注文住宅事業部　集合住宅事業所　集合第二営業所
  所長 高萩 友成　Tomonari Takahagi

• 2 × 4 注文住宅の販売を経験、住友不動産に入社後、モデルルームの店長に抜擢。
  一戸建て、賃貸併用の提案経験経て、集合住宅事業部の立ち上げに尽力。現在は所長として日夜多くの地主から相談をもらい活躍中。

10年後を見据えた賃貸住宅のあり方

• ―― シンフォニア狭山の自慢は？
• 高萩：ガラスカーテンウォールとプチ窓を配したファサード（建物の正面）が特徴の当社注文住宅商品「J・URBAN（ジェイアーバン）」をそのまま集合住宅に反映し、耐震等級3も獲得しております。外見の特長としては目線が奥に流れていくような斜めに切った外壁ラインで横並びのアパートには出せない奥行感を演出致しました。「ガラスカーテンウォール」を用い、開放感とプライバシーを兼ね備えた賃貸アパートです。
• 松本：あと間取りにもこだわりましたね。同じ間取りの建物は見切られてしまうので、従来の同じ間取りが連なっているものは作らないと決めていました。
  近隣でも同じ間取りで構成された賃貸アパートは新築にも関わらず空室が目立っていましたので、様々なバリエーションを用意してどの属性の要望にも応えられる賃貸アパートにしたいと考えていました。
• 高萩：他にもメゾネットタイプで一戸建感覚の暮らしができる事や全室2階床には8層もの防音対策や天井高（平均2m72cm）など入居される方の生活ストレスを軽減できる仕組みを取り入れております。

• ―― 共有スペースやドッグランもありますね？
• 高萩：そうですね。約300坪の敷地にコモンスペースを広く設けました。
• 松本：どの建物もハード面（建物の構造など）は高いレベルになっている時代ですから、それよりもソフト面（入居者の住環境など）を重要と考え、入居者同士のコミュニケーションが行える場を提供したいと思っていました。
• 高萩：1番時間をかけてお打合せしたのはエクステリア計画ですかね？
• 松本：そうですね。やはり物件商品力はまず顔となるエクステリアですから。その点、住友不動産さんは私の無理難題にもよく応えて頂けたと思っています（笑）
• 高萩：当社グループには「住友不動産シスコン」というインテリア・エクステリアなど外構のライセンス持った専門家がおりますので十分応える事は可能でした。
• 松本：おかげ様でライトアップが綺麗だと入居者の方や周りに住んでいる方から評判が良いです。

• ―― 外壁全面に汚れを弾くタイルを使用しているとか？
• 高萩：外壁には手間がかからないように光触媒効果で汚れが浮き上がって雨が降ると流れ落ちるセルフクリーニング型のタイルを使用しています。
• ―― 本当に普段手間をかけなくていい？
• 松本：そうなんです。私も半信半疑で住友不動産さんの築10年以上の物件を見に行きましたがとても綺麗でした。「ライフサイクルコスト」と言う賃貸経営における30年間のコストの内、初期投資は3分の1程度ですから、残りの3分の2をどう抑えるかって大事ですよね。
• 高萩：賃貸経営は事業ですから建築だけを考えて建てるのではなく、ライフサイクルコストも考えなければいけません。固定費をどう圧縮し、その為にどう建てるか。
  固定費にするのか変動費にした方がコストを抑える事ができるのか。「建てる前から建てた後の経営が始まって10年後」までの流れをすべてシミュレーションした上でベストなものを提案しています。
• 松本：よく「入居者第一主義」という言葉を聞きますが、この「シンフォニア狭山」は「市場第一主義」です。入居者が10年後何を求めているかを考え、住友不動産さんと作り上げました。
  通常、外構に投資するコストは総建築コストの10%程度で抑えますが、この「シンフォニア狭山」は総建築コストの15%程度を外構作りに投資しています。
• 高萩：この「シンフォニア狭山」は10年15年先に必ず競合物件とのこだわりの差が如実に表れると確信しています。