相続税対策とは建築より入居者の満足度を高めると共に空室対策に投資をすること|地主大家から学ぶ-不動産賃貸経営博士-

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相続対策とは空室を埋めることから始まる!「入居者の満足度」が重要

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相続対策とは「納税金額や節税だけを対策すること」ではない。優先すべきは「入居者の満足度」を高めて空室を埋めることであり、そこから現実的な相続対策が始まるのだと語るSオーナー。
今回はSオーナーが実践している「満室経営の極意から始まる相続対策」を聞いてきました。
S.K オーナー
1983年、神奈川県生まれ。川崎市宮前区在住。
川崎市宮前区で約800年続く農家の長男として生まれたが家業を継がず、学校卒業後は飲食店に10年勤める。
しかし病気になりやむ得なく実家に戻ると、そこで初めて顧問税理士から「このまま祖父が亡くなれば相続税が8億円以上くる」と聞かされる。
このままでは先祖代々の土地がなくなると思い、農業・賃貸経営含め全権を任せてもらって相続対策を開始。
所有物件は現在マンション、アパート141部屋・駐車場200台・太陽光発電事業5箇所。
大家になったきっかけを教えてください

S家は川崎市宮前区周辺で800年続く農家です。
代々「長男が家督を継ぐ」という考えが800年も続いているため、いつかは私が相続するとは思っていましたが、農業に興味が無かった私は、家業とは異なる仕事に就き日々を過ごしていました。

んな時に顧問税理士から「このまま節税対策をしない内にあなたのおじいさんが亡くなると、8億円以上の相続税が来ますよ」と聞かされた事が本気で家業を継ぐきっかけになりました。

まず始めたことは?

状一体いくら資産があり、いくらの借金があって、所有している不動産の家賃収入がいくらあるのか、洗いざらい調べて把握することから始めました。

こでまた愕然としたのは、祖父母・両親に聞けばわかるだろうと尋ねたときに「よく解らない」と首を横に振られたことです。
そもそも不動産経営を始めたきっかけも、曾祖母の相続のとき、当時の顧問税理士から「これからは不動産投資をやった方が良いですよ」とアドバイスをもらっただけに過ぎず、何もわからないままアパートを建築していました。
それも自主管理の上、家賃設定などは不動産会社が決めたままに行なわれていました。

切り直してすべての調査をした結果、全体の2割にあたる22室も空室がありました。
加えて家賃滞納が総額3000万円もあったんです。当時任せていた不動産会社へ連絡しても「家賃が高いじゃないんですか?もしくは建物が古いとか」といった理由しか言われず、真剣に対応してくれているとはとても思えないありさまでした。
無知であったことにより、先祖代々の土地が消えて無くなるのかと思うといてもたっても居られず、その日から不動産経営と税金に関する猛勉強を始めました。

こで積みあがっている問題の数々に責任を持って対応するには、金融機関を含め今までにお付き合いをしていた業者をすべて変える必要があると思い、新たに自分自身が出資する会社を立ち上げ、S家の資産管理や所有する賃貸物件の管理を始めました。

続税対策に対しても「借金して建物を建てること」が優先ではなく「今住んでいる入居者の満足度を高める」と同時に、空室対策を一番に優先して投資することから始めました。

空室対策は何を行いましたか?

要に合わせて所有する建物を大幅に改装しました。外装・内装合わせて1億円以上の投資になりました。さらに設備にも投資しました。太陽光・AED・自動販売機・防犯カメラを設置し、エレベーターも交換しました。最後に不動産会社との付き合い方を見直しました。それまでは1社の不動産会社に入居者募集を任せていましたが、自分の足で不動産会社に訪問し、今では合計27社に募集をお願いしています。また3日に1回、空室状況を明記した紙をFAXで一斉送信するようにしました。入居が決まったときも全社に「○○会社様。××号室のご成約ありがとうございます」と送って対抗心を高めます。今では入居率98%を維持しています。

相続対策としては、どんな結果が出ましたか?

続税評価は税理士に毎月計算していただいています。現状の総借入は11億、総資産32億。当初の相続税評価は8億でしたが、今の評価は1億2千万です。自己評価は90点です。相続税ではありませんが、所得税や個人事業税などの税金は一家全体で年間2千万円程節税できています。

今後の目標や展望は?

状所有する賃貸マンションは古い建物が多いので、出来れば数年以内に建て替えたいと思っています。駐車場も所有しているため、その駐車場に賃貸マンションを建築して入居者を移し、その後で今ある賃貸マンションを壊して、新たな土地活用を企画したいと考えています。

相続を迎える大家さんに一言お願いします。

の家族もそうでしたが、人の話をなんでも鵜呑みにしないことが大切です。税理士は不動産に精通しているかどうか、不動産会社は信用できるかどうか、必ずご自身で見て確認してください。特に地主大家の皆さんへお伝えしたいことは、知識が無いと本当に騙されますよ!地域に根差すことは、閉鎖的な環境にいるということでもあります。「自分は大丈夫だ」という思いが少しでもあったら、それこそ危険信号です。皆さんはいかがですか?私の経験が「そういえば…」と不動産経営を見直すきっかけになれば幸いです。

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