不動産鑑定士が教える『相続税還付手続きで630万円の評価減できた方法！』道路と高低差のある土地でこれだけ差が出る相続税-不動産賃貸経営博士-

『やり方次第でこれだけ差が出る相続税』道路との高低差のある土地

高低差により、一部からしか出入りできない

　今回ご紹介する事例は、私達が行った相続税還付手続き（相続税申告期限から5年以内に、「更正の請求」を行うことで、一度納めた相続税の還付を受けられる手続き）で、実際にあった事例です。

　その土地（Ａ土地）は、倉庫として使用されていたもので、幹線道路に面していました。ところが、Ａ土地は道路に面しているものの、実際は、2mほども道路より低い位置にあったのです。

道路以外の三方は別の所有者の土地となっており、幹線道路の他には接道していません。そのため、道路寄りの土地の一部に幅3ｍほどのスロープを設置し、人や車両はそこから出入りしているようでした。（図１参照）

付近と比較して、利用価値が著しく低下している

　幹線道路沿いに隣り合った他の土地は、道路と同じ高さに位置しており、Ａ土地のみ高低差がある状況です。そのため、一部からしか敷地に入ることができないＡ土地は、隣地と比較して道路からの効用を十分に受けているとは言えないと判断されました。

　このように、「付近と比較して、利用価値が著しく低下している」と認められる土地については、高低差による影響を路線価に適切に折り込むために、相応の減価（10％の減価）を考慮するのが妥当と考えられます。

　今回は、Ａ土地の前面道路の路線価18万円に10％の減価を適用し、前面道路の路線価を16万2千円として計算をしなおしたところ、630万円の評価減が可能となり、税額で252万円が還付されることとなりました。

相続税評価における土地評価の重要性

　このように、土地はその評価額自体が大きいため、評価方法（知識・経験・ノウハウ）一つで、何百万円～何千万円も相続税評価額が変わってきます。土地を複数お持ちの方は、この評価差額が顕著です。

　このため、個性のある土地をお持ちの方は、初めから不動産評価に強い税理士事務所に相続税申告（セカンドオピニオン等）を依頼されるのが得策です。

この記事の回答者

藤宮　浩　不動産鑑定士Makoto　Takahara

株式会社フジ総合鑑定/フジ相続税理士法人
〒160-0022　東京都新宿区新宿2-1-9　ステラ新宿2階9階
TEL 0800-815-8401 FAX 03-3350-1149

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