『なぜ、資産の組み換えが必要なのか？ 』― 特定事業用資産の買換特例（9号買換え）を利用した土地活用 -不動産賃貸経営博士-

　所有する不動産について、その時価に比べて相続税評価額が割高なケースがあります。
　そのような不動産を有する大家さんにとっては、運用効率の良い不動産へ資産の組み換えを行うことは良いことだと思います。

　不動産の組み換えを行う際に、税制面で検討されるのが「国内にある10年超所有の土地等、建物等から国内にある土地等、建物等への買換え（以下、「9号買換え」という。）」で、その概要は次のとおりです。

　個人が「9号買換え」の要件を満たす不動産の買換えを行った場合、譲渡益の一部に対する所得税の課税を繰り延べることができます。この「9号買換え」は、平成27年税制改正により、その適用期限が平成29年3月31日までに延長されました。
　また、この所得税の課税の繰延割合は原則80％ですが、譲渡資産が地方に所在し、かつ、買換資産が次に掲げる地域内に所在する場合、それぞれ次に掲げる割合になります。

①東京23区…70％
②東京23区以外の大都市等…75％
買換特例の要件を満たすことができれば、一定の譲渡益に対する所得税の課税が繰り延べられるため、譲渡税の流出を防ぐことができ、その分だけ少ない自己資金で不動産の組み換えを行うことが可能になります。

　「9号買換え」の適用を受けるためには、その要件を満たすことが必要となります。所有する土地について不動産の組み換えを検討する場合には、買換資産が事業所等の特定施設の敷地の用に供される国内の土地等で、面積が３００㎡以上あることが要件とされていることに注意が必要です。

　この他にも買換特例を受けるための要件がありますので、「9号買換え」の適用を検討する際には、計画段階から税理士など専門家へご相談することをお勧めします。