月極駐車場の相続税対策！相続税評価はやり方次第で相続税に大きな評価差額を出す！-不動産賃貸経営博士-

　今回ご紹介する事例は、都内Ｎ区にある８５０㎡の土地です。南北で２つの道路に挟まれており、北の大通り側にアパートが建っています。アパートの裏側は、月極駐車場として利用されていました（図参照）。

相続税評価では、筆ごとではなく、相続発生時点の利用単位ごとに評価を行います。当該土地は当初、「アパート敷地」と「月極駐車場」の２つの利用単位に分けて評価されていました。

　アパート敷地は北側道路のみに面しているため、北側道路に付された路線価によって評価を行います。一方、月極駐車場は北側道路と南側道路の二路線に面していますが、このような場合は、原則として路線価が高い方を正面路線として採用します。したがって、月極駐車場は当初、路線価の高い北側道路を正面路線として採用していました。

　しかし、私たちが現地調査を行ってみると、月極駐車場の利用者は、狭い北側出入り口よりも、広くて車通りの少ない南側出入り口を主に使用していることがわかりました。また、北側出入り口に通じる通路部分にはアパートの門扉もあり、この通路はアパート住民等も利用しています。

　このような実際の利用状況から、月極駐車場は北側道路の影響をほとんど受けておらず、南側道路の影響を主に受けている土地であると考えられます。また私たちは、北側出入り口への通路部分は不特定多数の人が使用する「私道」であり、月極駐車場とは切り離して評価を行うのが妥当と判断しました。

　これにより、月極駐車場は北側道路の高い路線価が外れ、南側道路の低い路線価が採用されることになります。その結果、相続税評価額は当初よりも約１６００万円下がり、相続税額で約４８０万円が減額されました。

　今回の事例のように、相続税評価には詳細な不動産調査が欠かせず、ちょっとした判断の違いで何千万円もの評価差額が生じることも珍しくありません。お持ちの土地が適正に評価されているかどうか、一度、相続税土地評価のセカンドオピニオンを受けてみてはいかがでしょうか。