税理士から見る保育事業の土地活用のポイント！保育園の建築によるメリットとは？相続税対策や社会貢献にも繋がる保育事業｜プロに聞け！土地資産活用［相続対策編］-不動産賃貸経営博士-

これまで一般的に土地の有効活用として賃貸アパートを建てられることが多かったです。
人口減少や住宅供給過多の状況の中、今後も駅から近い賃貸アパートはある程度競争力を保てると思いますが、駅から遠い物件は賃料水準が低くなって事業収支が厳しくなるケースが多いです。
では、駅から遠い土地は有効活用の方法はないかというとそんなことはありません。賃貸アパート以外にも色々と方法はあります。

その方法の一つとして、保育園の建築があります。
保育園の建築は、大家さんは保育園を建築して運営会社に建物を賃貸します。条件によっては、自治体から建築の際に補助金の交付を受けられる場合があります。
また、RC建築だけでなく木造建築も認められていますし、賃貸契約の条件によって建物本体は大家負担とし内装・園庭・遊戯施設は運営会社負担として、建築コストを抑えることが可能です。運営会社との契約は、長期契約になることが一般的ですので、駅から遠い立地でも長期的・安定的に土地の有効活用ができます。

税務上、このような保育園があると賃貸アパート同様に相続税対策になります。

建物は貸家評価で30％評価が下がり、土地は貸家建付地評価で約10％～20％評価が下がります（各地域の借地権割合によって変動します）。
土地については、一定の要件をみたせばさらに小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を適用して評価を50％引き下げることができます。（上限面積200㎡。他に特定居住用宅地等や特定事業用宅地等を併用する場合は調整計算が必要になります）
ただし、ここで説明したような不動産の評価減の特例は、入居率（賃貸割合）が100％であることを前提にしています。入居率が低ければ、評価減も少なくなるため相続税が高くなります。
駅から遠い土地で賃貸アパートを建てると長期間高い入居率を維持するのが難しくなるケースが多いです。その場合、土地の評価減がフルに活用できなくなります。

都市の場合、一定の要件をみたせばさらに小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を適用して評価を50％引き下げることが可能。

今、人口減少の影響で空き家が社会問題になっていますので、今までとは異なる活用方法として、保育園の建築を検討してもよいかもしれません。