入居中アパートの賃料減額交渉中に家賃未払いが発生!滞納入居者との賃貸契約解除は可能でしょうか?-不動産賃貸経営博士-

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入居中アパートの賃料減額交渉中に家賃未払いが発生!滞納入居者との賃貸契約解除は可能でしょうか?
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賃料減額の交渉中に家賃未払いが発生。契約解除は可能ですか?

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Q.入居者Aさんより更新時に家賃(5,000円)を下げてほしいと要望がありました。
私が拒否したところ、その後Aさんからの家賃の支払いが滞り、現在2ヶ月分滞納されています。(供託はしていません)
滞納を理由に契約の解除と部屋の明け渡し請求をしましたが、Aさんは無効だと主張しています。このような場合、どのように対処すれば良いのでしょうか?
  
Question

A.賃貸人は家賃減額請求の裁判が確定するまで相当額の賃料を賃借人に請求することができる。 おそらく賃借人は、借地借家法上の賃料減額請求の規定を根拠に解除を無効と主張しているものと思われます。

借地借家法32条では、経済情勢の変動により近隣相場と比較して不相当となった場合は、賃料の増減額を請求できることが規定されています。もっとも、家賃の減額請求があった場合でも、協議が整うまで、あるいは家賃減額請求の裁判が確定するまで、一切家賃を支払わなくてよいわけではありません。
賃貸人は、家賃減額請求の裁判が確定するまで、相当な額の家賃を賃借人に請求することができるとされており、判例では、少なくとも公租公課を下回るような額では相当とはいえないとした例があります。
したがって、賃料の交渉をしている間、一切賃料の支払義務を免れるわけではなく、賃料滞納は賃借人の債務不履行となり、催告の上、契約解除をして、明渡請求をすることができます。賃料減額交渉を求めさえすれば、賃料を支払わなくてもよくなるということはありません。


【-賃貸借契約書の豆知識-】
多くの管理会社やオーナーさんは、一度作成した契約書の雛形を長年使用しているのが実態かと思います。普段ならそれでも問題ありませんが、紛争になった際に、早期解決に不十分な契約書条項となっているケースが散見されます。
家賃滞納や明渡し請求の際に有益であるのに実際の契約書ではほとんど含まれていないポイントをいくつか指摘しておきます。

■見直しておきたい賃貸借契約書の3つのポイント
1.終了時家賃の月割扱い
入居月の日割条項はあっても、契約終了月の家賃の定めがないことが多いです。
何も定めがないと日割りになりますが、月割条項を入れることで、月途中の退去でも月末までの賃料を請求可能となります。

2.家賃保証継続義務
入居申込時の契約条件として家賃保証を条件とする場合でも、賃貸借契約に2年目以降の家賃保証継続義務が明記されていないケースがみられます。
家賃保証会社との保証委託契約は賃貸借契約とは別途の契約ですから、借主が2年目以降の保証料を払わずに家賃保証契約が不継続となっても、直接賃貸借契約の債務不履行とはいえません。
2年目以降保証料を払わずに家賃保証契約が終了しているのに、家賃保証会社が勝手に代位弁済したが求償を拒否されたり、逆に家賃保証会社が代位弁済自体を拒否するトラブルが散見されます。家賃保証の継続を求めるなら義務化して賃貸借契約に明記するのが望ましいです。

3.弁護士費用特約
アメリカとは異なり、日本では家賃滞納や明渡の際の弁護士費用は、依頼する大家さん負担です。もっとも、特約で債務不履行時の弁護士費用を借主負担とする特約は有効です。
実際に、家賃滞納があったために弁護士に依頼して訴訟で明渡を求めた際に、弁護士費用特約により相手方から弁護士費用分も回収できた事例があり、いざというときに非常に役立ちます。

星野法律事務所
弁護士 星野宏明
東京都港区西新橋1-21-8 弁護士ビル303
TEL 03-6205-7705/FAX 03-6205-7706
HP http://hoshino-partners.com/
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