入居者が部屋で自然死した場合は事故物件として心理的瑕疵があると言えますか？
不動産取引において、事故物件（心理的瑕疵がある）として物件の売主又は賃貸人が告知する義務を負うかについては非常に悩ましい問題の一つです。裁判例においては、物理的欠陥のみならず、嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も告知すべき重要事項に含まれると考えられておりますので、物件内で死亡事故等があった場合には、一定の場合には心理的瑕疵があるものとして事故物件に該当することとなります。そして、裁判例においては、心理的瑕疵に該当するかの基準として、「通常一般人において当該事由があれば住み心地の良さを欠くと感ずることに合理性があると判断される程度に至ったものであることが必要である」とされておりますので、心理的瑕疵に該当するか否かは事情に応じてこの基準に該当するか否かを個別具体的に判断していく必要があります。
一般的に、自殺や他殺については心理的瑕疵に該当するとされる場合が多いですが、自然死や病死等の事件性がないものについては原則として心理的瑕疵に該当しないものとして告知義務を否定する傾向にあります。但し、発見が遅れ死体が腐乱していた場合、異臭や悪臭を伴っていた場合、ニュースにより大々的に取り上げられた場合等の例外的な場合には、心理的瑕疵に該当する可能性がありますので注意が必要です。
借主が自殺した場合において建物の価値を減少させた場合には、借主は損害賠償の責任を負うことになります。そして、かかる責任（損害賠償支払債務）も相続の対象となります。
したがって、相続人が相続放棄をした場合を除き、相続人に対しても請求することが可能となります。
自然死の場合に借主が損害賠償責任を負うかについては、 …
大塚 一暁 弁護士
東京都渋谷区渋谷1-12-2 クロスオフィス渋谷
TEL 03-5467-7044／FAX 03-5467-8044
HP ：http://www.shibuya-legal.com/
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