サブリースの契約前に確認すべきポイントとは?『賃料減額』や『途中解約』などのサブリース問題ついて学ぼう!-不動産賃貸経営博士-

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サブリースの契約前に確認すべきポイントとは?『賃料減額』や『途中解約』などのサブリース問題ついて学ぼう!
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サブリースの契約前に確認すべきポイントとは?『賃料減額』や『途中解約』などのサブリース問題ついて学ぼう!(1/2)

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近ごろ、シェアオフィスの融資や、施工不備の問題に関連し、サブリースに関するトラブルが数多く報道されていますので、不安を感じていらっしゃる方も、多々いらっしゃるのではないでしょうか。

サブリースとは、アパートなどをサブリース業者がオーナーから一括で借り上げて、入居者に転貸する取引です。
サブリース業者は、数十年間もの長期間に渡る賃料収入の保障を謳うものが多く、契約が長期間に及ぶという性質上、サブリース業者が倒産したり、契約期間中に解約されたり、賃料を減額されたりするリスクがあり、トラブルになることが多くあります。

そこで、今回は、サブリース契約に関し、契約時に注意すべきポイントについて解説させていただきます。
サブリース契約をする際の主な注意点 国土交通省では賃貸住宅管理業者登録制度を実施しており、この制度では、サブリースを含む賃貸住宅管理業者が遵守すべきルールが定められています。
そこでは、サブリース契約をする際の主な注意点として、

①賃料は減額される場合があること。
②契約期間中でも解約されるおそれがあること。
③契約後の出費があること。

などが挙げられ、注意喚起されています。
賃料は減額される場合があること サブリースでは、「家賃保証」が謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額される可能性があります。

多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 実際、国土交通省が公表している「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」(以下、単に、「標準契約書」と言います。)にも、初回の賃料改定日や2回目以降の賃料改定日についての記述欄が設けられています。

では、サブリース業者から賃料減額請求ができない旨の特約を入れればよいかというと、そのような特約は無効と考えられます。
平成15年に出された3つの最高裁判決において、サブリース契約にも、借地借家法の賃料増減額請求が適用される旨判示されたところ、賃料減額請求権は強行法規と解されているからです。

契約書に、例えば、3年ごとに5%ずつ賃料を増額する旨の賃料自動増額特約が入っていても、借地借家法第32条に定める近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときなどはサブリース業者からの賃料減額請求が認められる可能性がありますので、注意が必要です。
裁判例においても、このような場合に、賃料減額請求が認められています。
契約期間中でも解約されるおそれがあること 建物の賃貸借契約期間を設定した場合、賃貸人も賃借人も特約がなければ中途解約することができません。
しかし、サブリース契約では、契約書でサブリース業者から期間内解約することができる旨の規定があることが一般的です。

そのため、たとえサブリース契約において、「30年一括借り上げ」と謳われていても、契約書旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
サブリース業者から、解約できない期間について、できるだけ長めになるよう交渉し、契約書に明記すべきです。

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