多くの大家さんが知らない家賃滞納(債務)保証会社を選ぶメリット&仕組み【家賃保証|ジェイリース株式会社】-不動産賃貸経営博士-

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多くの大家さんが知らない家賃滞納(債務)保証会社を選ぶメリット&仕組み【家賃保証|ジェイリース株式会社】
業界を知る 家賃滞納(債務)保証会社
大家さんなら知っておきたい
家賃滞納(債務)保証会社の仕組み
と導入のメリット
お答えいただいたのは…
ジェイリース株式会社
取締役 常務
中島 重治さん
 不動産賃貸経営を行う上でリスクの一つとして挙げられる『家賃滞納』。家賃滞納に対する事前対策として『家賃滞納(債務)保証会社(以下、家賃保証会社)』を利用するという選択肢があることは多くの大家さんはご存知でしょう。ですが、この『家賃保証会社』がどのように滞納された家賃を保証し、大家さんを家賃滞納から守ってくれるのかを知っている人は少ないのではないでしょうか。 今回は、ジェイリース株式会社の取締役常務 中島さんより『家賃保証会社の仕組みと導入のメリット』について伺いました。
そもそも『家賃保証会社』とは?
 この質問はよくいただくのですが、一番混同されやすいのは『サブリース契約』ですね。家賃保証会社はサブリース契約とは違い、『建物自体の賃料』を保証いたします。つまり、入居者の交わした賃貸借契約の家賃を滞納された場合に、立て替えする会社です。それ以外の管轄は賃貸管理会社様などになります。入居者の家賃滞納を防ぐことによって、オーナー様は不動産賃貸経営上の不安を一つ取り除くことができます。
家賃滞納があった際、どのくらいの期間で入金がありますか?
 『家賃の支払い期日から翌月何日までに入金』という1ヶ月ほど有余を設けている保証会社が多いですね。当社ジェイリースの場合は、賃貸管理会社経由でお知らせいただければ、3日以内に入居者の代わりにお支払いいたします。これは家賃保証業界では最も早く、当社の信頼の源でもあります。また、口座振替のサービスをご利用いただいた場合は、振替結果にかかわらず期日になりましたら即ご入金いたしておりますので、オーナー様の賃料収入は常に安定した状態になると思います。土日祝日は除きます。
家賃保証会社を利用する際の費用は?
 会社により費用感はマチマチですが、契約時に家賃の50%~100%、加えて、毎年10%~30%を請求する会社もあるようです。当社の場合は、契約時に家賃の50%を頂戴しており、賃料等にかかわらず毎年1万円をお納めいただいております。
家賃保証会社の良し悪しを見分けるポイントとは?
 家賃保証会社は『金融業』にも見えますが、金融の免許を持っていなくてもできる仕事ですので、残念なことではありますが、中には保証契約の履行に不安の残る会社もあるように感じています。小さい会社も含め、家賃保証会社は全国に約250社程あります。
 しかし、安定して保証履行ができる会社は半分より少ないくらいなのではないでしょうか。必要な保証サービスを受けるためには、その会社が安定した家賃の立て替えができるかどうか、オーナーは慎重に判断されるべきだと思います。
 上場会社など、しっかり情報開示している会社や、国土交通省への登録(家賃債務保証事業者登録制度)、家賃債務保証事業者協議会(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会)のような団体に加盟している保証会社は安心できる会社が多いのではないでしょうか。
家賃滞納発生時や明け渡し訴訟などの保証会社の対応について
 家賃滞納発生時の最初のアプローチとしては、電話、手紙、ショートメールなどで入居者様にご連絡いたします。そこで実質9割以上のお客様はお支払いいただけるんです。ですが、残りの1割のお客様の中には滞納が長期化するお客様がいらっしゃいます。
 しかし、そんなお客様に対して、昔よく聞いたような厳しい取立をすることはありません。お客様と丁寧にお話をして、家賃を安定して支払うことができる状態に導かないと、結局また滞納してしまうことになるからです。明け渡し訴訟については、対応開始から3ヶ月が経過した時点で行います。当社ジェイリースでは『長期化する滞納者の生活を再建させること』を目的とした運営を心がけています。
家賃保証会社が倒産したら保証契約はどうなってしまいますか?
 家賃保証会社が倒産すると保証契約の存在自体が無くなります。ですので、入居者様のためにも倒産の心配が少ない家賃保証会社に保証を依頼されることをお勧めいたします。
 また、当社や一部を除き、多くの家賃保証会社が『賃貸管理契約の解約は保証の終了』と定義しておりますので、こういった契約条項にも注意して選んでいただきたいというところが本音ですね。
家賃保証を利用するメリット・デメリットは?
 家賃保証を利用することでオーナー様、入居者様の双方にメリットがあります。オーナー様にとっては賃料収入の安定、入居促進が図れ、経営面だけでなく、精神的な安心を得られます。入居者様にとっては、保証人が要らないということがメリットとして挙げられます。
 また、昨今敷金の金額が下がってきておりますが、これは家賃保証会社が増えて、普及してきたことが影響していると、私は考えています。家賃滞納に対して敷金で対応するのではなく、家賃保証で対応することで、敷金を多く設定する必要がなくなったのだと思われます。敷金を下げられるということは、入居の際のハードルを下げることに繋がり、オーナー様・入居者様双方にとってのメリットとなります。
 デメリットについて強いてあげるのであれば、保証料という負担があることでしょうか。オーナー様にとっても、管理会社にとっても基本的にデメリットはありません。ただ、契約する家賃保証会社の見極めは、しっかりしなければならないでしょう。
全国の大家さんに一言
 現状、オーナー様が家賃保証会社について知る機会は非常に少ないです。我々としては、オーナー様の必要に合わせた保証契約を結んでいただくために、家賃保証会社についてよく知っていただき、オーナー様自身に家賃保証会社を選んでいただく形がベストであると考えています。まずはお付き合いのある管理会社に『どのような保証会社使われていますか?保証会社の選定基準は何ですか?』と聞いてみてください。自主管理大家さんは、まずは管理会社に相談していただけたら幸いです。
ジェイリースは「借りたい」「住みたい」を安心サポートいたします。
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