計画性の高い知性派大家さんに円満な賃貸経営について語ってもらいました！-不動産賃貸経営博士-

お話しを伺ってきました！

• Q1.大家さんになったきっかけは？
• Q2.円満な相続の秘訣はありますか？
• Q3.賃貸物件を買い増そうと思ったのはなぜですか？
• Q4.大家さんをしていて良かったことはありますか？
• Q5.満室・安定経営の秘訣はありますか？
• Q6.反対に入居者選びの失敗談などはございますか？
• Q7.所有の賃貸物件の借入れはどうされましたか？
• Q8.賃貸経営をしていく中で、今後の考えはございますか？

Q1.大家さんになったきっかけは？

私が大家さんになったきっかけは父親の相続です。

元々、父は日本茶の卸売業を営んでいたのですが、バブル当時、私の家は井の頭通り沿いの一戸建て（30坪の借地）でした。それがなんと道路の拡張に際して立ち退きの話が・・・

土地の価格が最も高い時期という事もあり、坪単価2500万円という高価格で総額7億5000万円になり、当時の地主さんに1億5000万円、借地人だった私たちには、な！なんと6億円という大金が入ってきました。 当時、私の家は決してお金を持っている方ではありませんでしたが、堅実な父親がその6億円には一切手を付けずに物件探しを始めました。

ちょうど叔父が私鉄系建設の役員をしていたため、色んなエリアの物件情報を案内して頂きました。
叔父いわく広い土地が購入出来る上に、多摩ニュータウンや新百合ヶ丘などの郊外エリアは、これからは良いと思うと言っていましたが、最終的には父親の「都心エリアにしよう」と「鶴の一声で」今の代々木上原の物件（徒歩1分）を購入しました。

運が良いのか！平成2年に00銀行の隠し物件（代々木上原）を購入し今のテナントビルを建てました。
現在のテナント料や入居率などを見ると、やっぱり人気のエリアを選択したことは本当に良かったんだなと思います。天国にいる親父も喜んでいると思います＾＾

Q2.円満な相続の秘訣はありますか？

誰にでも当てはまるわけでは無いと思いますが、私の場合は父の代から懇意にしている税理士さんがいたことですね。

特にその方は相続関係の案件が多く、相続問題を最も得意としていたため、結果として私たちも相続については兄弟夫婦と全く揉めませんでした。

私も今まで友人、知人の相続ケースを聞いてきましたが、やはり円満な相続に成功している人間は、信頼できる優れた税理士と付き合っていることが多いように感じます。

Q3.賃貸物件を買い増そうと思ったのはなぜですか？

フェイスブックで今管理を頼んでいる会社の社長と知り合った事ですね。

「これからは、レジデンスを持つことでテナントとの相互関係。属性が違うからどちらが傾いても大丈夫！」と分散投資の必要性のアドバイスを頂いたことですね！

蒲田の物件も羽田空港が24時間になるかも？の情報を事前にキャッチし、24時間化はまだわかりませんが、先行投資で2棟購入！今の所満室経営です。

Q4.大家さんをしていて良かったことはありますか？

一般の家庭であれば男性は朝早くに出勤し、夜遅くに帰ってくるのが普通ですが、大家業のおかげで子供と過ごす時間が出来たこと、そして成長を間近で見ることが出来たことは、この上ない幸せですね。

Q5.満室・安定経営の秘訣はありますか？

賃貸経営のやり方は物件の属性によっても違いますが、特にテナントに関しては、「オーナー面接」で人をよく見ることですね。

以前にカレー屋を開きたいといってきた夫婦がいたのですが、オーナー面接で奥様しか来なく、必ずご本人も連れてきてくださいと話したら、「実は主人はインド人なので連れてきたら借りることができないと思った。」といわれ、気になったので「経営が軌道に乗るまでどれだけの期間家賃を払える体力がありますか？」と聞くと三ヶ月（現在であれば一年は払えないとどのテナントも難しい。）といわれ、申し訳なく思いつつもお断りしました。

結果、しばらく経って近所に開業していましたが、すぐに出て行ってしまったようでした。

この経験で、賃貸物件（特にテナント）は少しでも借りに来た人に違和感を感じたら、考えるようにすることを覚えました。いい勉強になりましたね。

また、私は多少なり賃貸経営の勉強をしてきていますが、賃貸経営に関しては素人である妻の意見をしっかりと聞くこと。これも満室経営の秘訣ですね。 素人である妻は入居者と同じ目線で意見してくれるので、私の収益中心なオーナー目線をちょうど良く抑制してくれます。

ちなみに奥さんの意見も聞き入れる事で合わせて機嫌を取る事ができるので、満室の秘訣だけでなく、夫婦円満の秘訣ともいえますね（笑）定期的にそのような話を交える事で、夫婦間のよいコミュニケーションとしても、賃貸経営は役立っています。

Q6.反対に入居者選びの失敗談などはございますか？

失敗談としては、空室が2年続いていた際にきた方の話で、借りに来たのは宝石商の方でした。

当時、空室が2年ほど続いていたため少し違和感はありましたが、テナントを貸すことにすると、これが大失敗でした。入居後すぐに、「エレベーターのマットを変えてくれ。」や、更新の度に「更新料をまけろ。」などの強引な話が多くとても苦労しました。

それ以来は多少空室が続いてもオーナー面接だけは注意してするようにしていますね。

Q7.所有の賃貸物件の借入れはどうされましたか？

仲良くしている管理会社さんの紹介でフルローン購入しました。
初めは個人で金融機関に相談に行ったのですが、自己資金はあっても全く相手にされず、借入れの難しさを痛感しました。

それが紹介ではあっさりと融資が降り、紹介と個人では借入れのしやすさは全く違うのだなと改めて人のつながりの重要性を感じました。

Q8.賃貸経営をしていく中で、今後の考えはございますか？

まだ具体的ではないですが、妻と現在も住んでいる神奈川のマンションを売却して、新しく収益物件を購入しようかなと思っています。

もちろん無理はしないつもりです。将来的には、長女と次女に円満なバトンタッチをする為にも遺言をしっかりと残したいと思います。