不動産管理会社の探し方・選び方～上手な付き合い方-不動産賃貸経営博士-

賃貸物件を扱う不動産会社の中には、入居者募集から賃貸契約までの業務のみを行なう仲介専門会社と、入居者募集は他の不動産会社に依頼して契約から入居者管理・退去までを行う不動産会社と、入居者募集から管理・退去まで全て行う不動産会社の3つに別れます。

迅速にかつ優良な入居者を見つける為には、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが重要になってきます。 ここでは、それぞれの不動産会社の特徴を紹介しよう！

賃貸不動産管理会社のタイプ

仲介部署がある管理会社

客付け能力が優れている仲介部署を持つ管理会社なら自社で客付けを行なえます。しかし、客付け能力が他社よりも低く、他の仲介業者に客付けを依頼しない管理会社の場合は、空室期間が延びる可能性があります。

仲介部署がない管理会社

自社で募集する能力が低いので、複数の不動産会社に募集（客付け）を依頼します。入居者が決まりやすい物件であれば、他の仲介専門会社が入居者を紹介してくれるメリットがあります。

しかし、仲介専門以外の不動産会社は他社の物件より、まず自社の管理物件を優先する事が多く、決まりにいくい物件の場合は空室期間が延びる可能性もあります。

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管理会社・募集会社を選ぶポイント

その地域の動向に強いか！客付力に強いかが重要！！
コマーシャルなどを行っている会社を含め、会社規模が大きいと安心すると思われる方も多いと思いますが、注意しなければならないのは「広く・浅く」のスタイルで業務を行っている会社も多くあります。

大家さんが所有する地域（エリア）の事を理解している人がいなければ20・30年後、必ずと言っていいほど、様々な問題が起きると考えられます。また、地域に古くから根付いている不動産会社の中には世の中の動向・情勢・新法についていけない不動産会社もありますので、これもまた入居者募集管理に様々な支障がでる可能性もあります。

目先の空室対策や入居者トラブルだけを考えずに、20年30年先の様々な角度から考え不動産会社を選ばなければ安心した不動産経営ができなくなくなる可能性もあるので良く考えて探しましょう。

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管理会社を探すポイント

では、どんな管理会社・募集会社を選んだ方が良いのか？ 実際に足を運んで下記のポイントをチェックしてみよう！

• 会社全体がその地域の情報に詳しいか！
• 集客力・募集力に信用がおけるか！
• 担当社員が責任をもって身近に接しているか！
• 財務面において信用がおけるか！
• 会社・営業所などの雰囲気は良いか！
• お付き合いをしているオーナー様は満足しているか！
• 世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか！

管理会社との付き合い方！

付き合いたい管理会社が見つかったら、次はどのような付き合いをするかをおさえよう！
下記には一般的な付き合い方（管理依頼方法）を紹介しよう！

特集

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タイプ1　一般媒介　（客付けのみを依頼する方法　複数の会社に依頼する）

一般に大家さん自身が物件管理の一切を行い入居者募集だけを不動産会社に依頼する方法です。

入居者募集を1社だけでなく複数の会社に依頼することが可能ですので、多くの斡旋・案件を望む方に向く方法と言えるでしょう。 不動産会社側からすると「どうせ色々な会社に募集依頼をするオーナーだから・・・」との考えを不動産会社の社員は思っているケースが多いようです。コミュニケーションに対して注意しましょう。

タイプ2　専任媒介　（1つの不動産会社へ募集に関する一切を依頼する）

家賃管理や入居者管理等は自分で行い入居者の募集を信用する不動産会社だけに依頼する方法です。

家賃の管理及び入居者との”いろは”に対してはご自分で行うことになりますが、1つの不動産会社に任せる事で信用関係を築くことができ、色々なイレギュラーに対しても親身になって対応してくれる不動産会社も少なくはありません。 部屋個数の少ないオーナーさんは、有料管理契約よりもこちらの方がよろしいかもしれませんね。

タイプ3　集金管理専任媒介 　（入居者募集や家賃集金も依頼する）

家賃滞納チェック管理及び入居者の一般的な管理を依頼する方法です。

一般に「集金管理」「家賃管理」「集金募集」などのような表現で表している不動産管理会社が多いようです。 入居者と契約に関わるお金の流れから月々の家賃の管理・退去時の敷金精算から家賃滞納時の対応まで様々な業務を総合的に委託することができます。最近では「家賃の滞納保証、何ヶ月致します」などのような、付加価値のサービスを取り入れている会社も少なくありません。

タイプ4　家賃保証タイプ 　（一括借り上げ・家賃保証契約などの依頼方法）

会社によってサービスの表現や内容が異なる場合があります。 一言で表すのであれば不動産会社がある期間、家賃を保証するという方法です。

内容については不動産会社が借主となり全室を借り上げるタイプから入居者の有無に関わらず毎月々の保証賃料をオーナーさんに支払うタイプなどがあります。 一般的に管理に関してオーナーさんが携わる事はありません。また、保証金額は家賃の90%前後と言われております。

よく、家賃を保証してくれて、20年・30年先も安心だと思う大家さんがいますが、世の中の情況により、ある期間をもって家賃が変更されることが多く、安易に考えるのは危険かもしれません。規模の大きな建築・不動産会社で『20年30年家賃保証・一括借り上げ』というフレーズで安易に契約をして何年か後に様々な問題を抱えているオーナーも少なくはありませんので、契約内容を十分理解して依頼をしましょう。

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サブリース契約とは？

サブリース契約とは一般の賃貸管理業務と異なり、入居者の有無に関わらず家賃の保証を一定期間行なってくれる契約です。当然、審査がありどんな物件でも契約できる訳ではありません。 また、家賃の全額を保証してくれる訳ではなく、一般的には家賃の85～90%が保証され支払われる事になり、入居時に発生する敷金や保証金・礼金などは大家さんの元にはいかず管理会社が受け取る事が多いです。

賃貸経営をするには、入居者の入退室管理・毎月の家賃集金・建物のメンテナンス管理・入居者のクレーム対応・・・など労力・時間などをかなり費やす事になります。 他に仕事をしている大家さんや入居者管理が面倒くさい大家さんなどの場合には、個人の時間を有効に使え、平行して募集・管理もしてくれるサブリース契約を検討してみても良いでしょう。

ただし、サブリース契約は管理会社のリスクが大きいので行なわない管理会社もありますし、先にも述べましたが先々のオーナー様のリスクが大きいとの考えをする方も少なくはありません。

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管理料が安く設定している管理会社もありますが、空室多いと賃貸経営は成功しません。管理料が高くても空室の少ない募集力のある管理会社の方が、結果的には収入が高くなる事も十分考えられます。

また、大家業は、入居者が決まり毎月の家賃をしっかり支払ってくれて、長く入居してもらうことが重要です。入居者を早く決めてくれる事も大事ですが信頼のできる入居者を探してくれる事の不動産会社を選ぶことが大切ではないでしょうか。

賃貸不動産管理会社は賃貸経営において大事なビジネスパートナーになる存在です。 もし依頼する場合には１社だけでなく複数の会社かお話だけでも聞いてお選びした方が良いでしょう。

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