こんなにある土地活用術！土地の有効活用や運用方法や種類、特徴とは？-不動産賃貸経営博士-

土地活用や空き地活用の方法は様々な種類があります。
ここでは、土地活用の種類についてご紹介します。

建物を建てて貸す土地活用方法

土地活用として一番多く利用されている方法です。
アパートやマンションのような賃貸住宅の場合、安定した収入が確保でき、相続税・固定資産税の節税対策になるというメリットがあります。
しかし立地条件、建物の条件などによっては、入居率が悪い場合があり、収益性が低くなるリスクもあります。

共同分譲での土地活用方法

土地所有者が宅建業者と共同して宅地分譲により土地を売却していく土地活用法です。
企業の豊富な情報力や資金力で買い手を探し、開発をすることができます。
また環境の良い街づくりをすることにより、社会に貢献しつつ、開発利益を享受できます。
ただ事業化当初、宅地化するにあたって、高額の費用立て替えが必要になる場合もあります。

駐車場や資材置き場として土地のまま貸す土地活用方法

借主に権利が発生せず、また少ない投資で気軽にできる土地活用法です。
他の事業への転用や売却がスムーズで、相続が発生したときにも分割がしやすいというメリットがあります。
しかし土地の固定資産税、所得税の優遇措置がなく、相続税対策にもならないことや、また、駐車場の場合、立地によっては借り手探しが難しかったり、料金の督促など管理面が大変な場合もあります。

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定期借地として土地のまま貸す土地活用方法

50年間、土地を居住用として他人に貸し、50年後に更地にして返してもらうという土地活用法です（事業用定期借地なら10～20年以内）。借入金が必要なく、固定資産税や相続税の節税対策になります。また譲渡税不要のまとまった保証金が入り、毎月安定した地代収入も入ります。
とにかく安定した収入を望む人には良い土地活用法のひとつだといえます。ただし、契約期間中は他に転用することができません。また契約が長期になるため、賃料の設定には十分配慮する必要があります。

等価交換での土地活用方法

土地所有者が不動産開発業者に土地を提供し、その土地に建った新しい不動産の同じ価値分をゆずり受ける方式です。土地の一部を業者に売却して建物の一部を取得する部分譲渡方式と、いったん土地全体を業者に売却し、建物完成後に建物の一部とその土地の共有持分を取得する全部譲渡方式があります。
等価交換の場合、一定の条件を満たせば、譲渡が無かったものと見なされ譲渡税が不要になります。
事業資金を調達する必要がなく、借入金なしで賃貸住宅を運営することも可能になります。しかし土地に対する権利関係が複雑になり、建物の持ち分については減価償却ができないために所得税・住民税の負担は高くなってしまいます。

売却する土地活用方法

目的に合わせて自在に運用できる現金が手に入り、固定資産税等の税金や管理の手間・コストから解放されます。
しかし当然のことながら、土地はなくなり、資産が加速度的に減っていく可能性があります。

その他の土地活用方法として、トランクルームやコインランドリー、コイン洗車場などで土地活用を行う方法もあります。

病院やクリニックなどの医療系施設としての土地活用方法

安定性が高く、比較的投資することが手軽である、また地域貢献もできる上に相続税対策にもなるのが医療施設向けの土地活用です。
地主の方にとって、医療施設に土地や建物を貸し出すメリットとして「安定性の高さ」「比較的手軽な投資」「地域貢献できる」「相続対策」などがあげられます。

ロードサイド店舗やコンビニなどの商業施設としての土地活用方法

郊外にある幹線道路沿いに広い土地があれば、駐車場付きの店舗経営なども可能になります。コンビニからホームセンターなど土地の広さによってさまざまな業態を選ぶことができます。

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土地信託

土地信託とは、信託銀行に土地を預けて運用をお任せすることです。単に預けることではなく、土地を使って利益を上げてもらうことを前提とし、所有者は預け先から利益を受け取る仕組みであり、「土地を使って儲けてもらう」という土地活用方法です。 土地信託は大きく分けて賃貸型と処分型に分けることができ、賃貸型は賃貸物件を運用するタイプの土地信託で一般的に用いられています。一方、処分型とは土地を高く売却するためにお願いする土地信託で土地を手放したい人向けの方法です。

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