土地を駐車場目的で賃貸する場合の注意点とは？地主が留意すべき駐車場賃貸借契約書のポイント｜櫻田 真也

皆様，こんにちは。弁護士の櫻田です。
土地活用として，個人や業者に駐車場として賃貸する方法があります。需要が見込める場所では，定期的な賃料収入が期待でき，有効な土地活用になるでしょう。
そこで，今回は，地主として駐車場の賃貸借契約をする場合に留意すべきポイントを解説します。

借地借家法が適用されないことが重要！

いったん駐車場として土地を賃貸しても，土地活用の方法は変遷していくものです。

地主としては，将来的にその土地を自分で使用したり，別の人に建物所有目的で賃貸したりするなど，駐車場契約を終了させて，土地を返還してもらいたい可能性も生じます。

しかしながら，土地の賃貸借契約について，借地借家法の適用があると，

①契約期間が最低30年とされてしまう（借地借家法3条）。

②更新した場合，最初の更新後の契約期間が20年，2回目以降の更新後の契約期間が10年とされてしまう（借地借家法4条）。

③契約期間満了の際，賃借人が契約の更新を請求すると，土地上に建物がある場合には前の契約と同一の条件で契約が更新されたものとみなされる。これに対し，地主は異議を述べることができるが，土地の使用を必要とする事情などの正当事由が必要となる（借地借家法5条，6条）。一般的には，更新を拒絶することは難しい。

なお，上記①～③は強行規定で賃借人に不利なものは無効となります（借地借家法9条）。

これに対し，借地借家法の適用がないと，

①契約期間は自由に契約で定めることができる。

②更新後の契約期間も自由に契約で定めることができる。

③契約期間が満了した場合，更新の合意がなされない限り，土地を返還してもらうことができる。賃借人が更新請求をしても，地主はこれを拒むことができます。中途解約の規定があれば，契約期間中でも解約を申し入れることができる。

以上のように，借地借家法は賃借人保護を目的とするものですので，その適用があると，賃貸人である地主としては，相当の規制を受けることになり，土地活用が制限されかねないことになります。