20棟200戸で平均利回り20%超！年収1億円超のカリスマ大家さん　鈴木ゆりこさん大家インタビュー-不動産賃貸経営博士-

お話しを伺ってきました！

• Q1.大家になられたきっかけを教えて下さい。
• Q2.大家になったばかりのエピソードを聞かせて下さい。
• Q3.鈴木ゆり子さん流物件を見るポイントを教えて下さい。
• Q4.トラブルが起きたら、何に気をつけて対応していますか？
• Q5.一番大切にしている習慣を教えて下さい。
• Q6.大家さんの皆様へコメントをお願いします。

Q1.大家になられたきっかけを教えて下さい。

1998年、職がなかなか見つからず、ハローワークにて、自らの学歴が高校中退＝中卒ということを初めて知り、一念発起。

ハウスクリーニングの仕事をしていたのですが、そこで様々な物件を目の当たりにすることに・・・。
仕事をしていくうちに、同じ間取りなのに入居者がいるアパートとばらばらのアパートがあるに気付きました。その中で見る目がついていったんですね。いろんな物件を見させてもらって、自分だったらこうするのになと考えるようになりました。主婦目線でこういう風にしたらいいのに・・・というように・・・。

クリーニングをしながら、ただで色んな物件を見させてもらいながら、見方を変えて言えばお金をもらいながら・・・色々なことを教えてもらいました。

そんな中、電柱に近くの売りアパートがあるという張り紙があって、これだったら借り入れをしてなんとかなるかなと思いました。

そこからが本格的な大家のはじまりです。
私の場合は主婦の目線で気づいたことを、大家業に活かしていく事につながりました。全てに共通することは、色々情報がある中で、その情報をうまく使っていく視点を持つことが大事だと思います。

Q2.大家になったばかりのエピソードを聞かせて下さい。

不動産屋さんに、勧められ、アパートを買ったときのこと。

２階建て全10室中１階の２部屋しか見せてもらえなかったんです。
ほかの部屋は大家さんが鍵を探している途中だとのことで見せてもらえませんでした。

最初見せてもらったお部屋はまあまあ古い。購入後、他の部屋の鍵を開けたら、目の前に便器がゴロンと転がっていました。トイレには、穴がポカリ。 びっくりして慌てて横の部屋を開けると、柱が鉛筆の先のように削られている。おそらく猫が爪を研いだのでしょう。柱の木がぺらぺらになってました。 そしてまた他の部屋を見たら、今度はたばこの”やに”がすごい！したたれるくらいの”やに”でした。

購入前に見学した2部屋だけがまともで、あとの部屋は痛みがひどく、途方に暮れました。

それから、外装などリフォームするお金もないので土日に旦那さんと泊り込みです。
ローラーで壁を塗ったり、DIY的なことを自分たちで行いました。でもそこは初心者なので、 何せ均一にはいきません。 中はきれいだが外が…とよく言われました。本当に苦労しましたね・・・。

あとは契約の時、業者さんから、 さらっと「普通契約でいいですよね」って言われたんです。元は定期借家なんですけど。「あ、いいですよ。」何も知らずに言われるまま普通契約で結んでしまった。どちらにもそれぞれいい面はありますが、普通契約の場合は定期借家と違っていつでも解約できる契約。あとから入居者の方がバラバラと出て行ってしまう事態に。それに気付いてから後悔しました。

本当に知らないことは罪だと思いましたね。大家業、というのはそれがなりわい。プロにならなくてはという強い意識が必要だと思います。あと、知識だけではだめ。実際に現場に行って自分で動いて経験することが大事だと思います。

Q3.鈴木ゆり子さん流物件を見るポイントを教えて下さい。

物件を選ぶポイントを上げるとすれば、人が買わない物件。 デメリットがある物件を選ぶ。売れ残った物件。えーというような物件を選ぶ。

でも決してそれをマネしたからといって上手くできるとは限りません。
その人その人のレベルがあるので。私も最初からは今のような物件の選び方で上手くいったとは思いません。今では、傾いた物件を買ったこともあります。それも今までの経験があるからこそのこと。

あとは、どんなにぼろ物件でも屋根床下水周りだけには気をつけています。壊れている場合には、その後どのくらい修繕費がかかるのかをイメージします。

立地に関しても、やはり立地がいいところはそれなりに高い。ただどんな人気物件も山の中にある物件も、入居者の数は決まっています。どれだけ、たくさん集まっても入居者の数は決まっているわけですから、たくさん集まらなくても、私はその入居者が入ればいいんです。

人気物件の場合、「ここはいい場所でお客さんが集まりますよ。」と言うとその周辺に一気に家が建つ。結果自分の物件が一番古くなるケースもあります。

逆に、ここに建てるのかというところには他の人は建てない。視点を変えれば、色んな見方があるわけです。 上手くいっているときに次の事を考えるようにしてます。

資金的に余裕のある時にチャレンジしてみる。あとは物件とは本当にご縁だと思いますね。天命を尽くして人名を待つではないですが、いつも勉強をしてアンテナをはっています。

鈴木ゆり子さん著書

Q4.トラブルが起きたら、何に気をつけて対応していますか？

大家とはトラブル産業といってもいい位、色々なことがあります。そのなかでも、入居者との関係についての対応法についてお話します。

入居者の間でよくあるのは騒音問題。私は、人間関係・コミュニケーションを大事にした行動をしています。まず騒音問題。なぜ騒音問題が起こるかというと・・・ようは他人同士が上下階に住んでいるから苦情になるわけです。

例えば、想像してみて下さい。
1階におじいちゃん、おばあちゃんが住んでいる。2階に娘夫婦と子供が住んでいて走り回る音がする。 そうすると、苦情になりますか？

苦情にはならない。それを騒音と思わないのです。むしろ元気がよくていいと思ったりする。 それではなぜ、他人同士だと騒音問題になるか・・・ それは他人でコミュニケーションが取れていないからなんですよね。

なのであらかじめお子さんがいる家庭には1階を勧める。それでも上の階に住む場合はその家の子供に下の階の人に挨拶させる。 コミュニケーションを取らせて、人間関係を作らせるんですね。それだけでずいぶん違うものです。

また、今お付き合いのある大家さんには１ヶ月に一度、草取りと掃除をやるように伝えています。その理由としてはそれをやることによって入居者と顔を合わせ、雑談することができる。その雑談から、入居者さんの情報収集をすることができる。

トラブルは最初から大きいものはありません。そうした行動から、小さな変化にも気付きやすいものです。

Q5.一番大切にしている習慣を教えて下さい。

草取りと掃除です。

それをしているメリットは、まず物件の傷んでいるところがわかる。命の次に大事な資産は誰が守るのかとうと、それは大家さんなんですよね。ただ草取りと掃除をするのではありません。

入居者さんの様子を知るべきです。草取りと掃除を習慣にすることで、少しの変化にも気づくことができるわけです。

また近所とのコミュニケーションをとる。大家として人としてのコミュニケーションですね。そうしたことでアパートの周辺の人たちからの情報が自然と入ってきます。

Q6.大家さんの皆様へコメントをお願いします。

私は、大家業には主婦の感覚が大切だと考えています。不動産の世界は男性がほとんどですが、女性の目線、主婦の目線というものが、結構役に立つようです。

あるアパートを取得する際には、多くの不動産業者から「あんなボロ物件は絶対に買うべきではない」と止められました。

しかし、主婦の目で見ると、少し手直しすれば魅力ある物件に生まれ変わるように思えました。結果として、取得したときには空室率92％だった物件が、ほどなく満室になり、利回り32％をたたき出しています。

「めざせ200戸」とか、「めざせ1億円」とか私はいまだかつて、「目標」というものを持ったことがありません。大家業を始めたのも仕事がなかったからですし、不動産業者になったのも店を出したのもすべてなりゆきです。専業主婦時代にやっていたことを不動産に置き換えて、同じように掃除したり、やりくりしたり、周囲とコミュニケーションとったりしているうちに、自然にこうなりました。

私にとっての「目的」は、いつだって「鈴木家のハッピー」でした。入居者さんやパートナーができてからは、「私もハッピー、あなたもハッピー」をめざすようになりました。

人を相手にする大家業は「人が好き」という人にはとても向いた職業だと思います。