売却するしかないとあきらめかけた経営状態を物件の差別化戦略で立て直した地主の物語|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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売却するしかないとあきらめかけた経営状態を物件の差別化戦略で立て直した地主の物語|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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バブルと共に崩れた不動産経営の
立て直しから始まった大家業
――Kさんが大家業を始めたきっかけを伺えますか?

8年ほど前に親から不動産経営を引き継いだところからですね。
それまではサラリーマンでした。

――どうして引き継ぐことに?

ぶっちゃけ言うと、親が所有していたアパートに空室が目立ち始めて、他に所有していた店舗も含めて売ってしまおうかという話になりまして。でも、売っちゃったら終わりじゃないですか。

――それで、引き継ぐことにしたと?

そうです。元々農家だったんですが、周囲が時代と共に街に変わっていって、それに伴ってうちも農業がだんだんできなくなってきたんで農家を辞めて、そこを店舗と住宅にしたんですよ。バブルの頃は良かったみたいですよ、不動産屋さんに任せておけば人も入りましたしね。

――今じゃ考えられなくなっちゃいましたけどねー。

ですね。だからだんだん空室が出て家賃が入らなくなってきて、嫌になっちゃって(笑)

引き継いだ時は、3階建てのアパートの14戸中5戸が空室で、店舗を大型の本屋さんが借りてくれててそれで食いつないでた感じです。

でも、それって結構リスク高いですよね。だって、そこ空いたら一気に食い扶持無くなっちゃうわけですから。

実際に、引き継いで4年後くらいにはその本屋さん出てっちゃいましたし。

――その状態で引き継ぐ決心をしたのってすごいことですよね。ちなみに、所有されている物件はそのアパートと店舗のみですか?

いえ、その他に一戸建てを4棟所有しています。

引き継いでから、築40年の店舗は色を塗り替えたりして、アパートも一から募集をかけなおして何とか埋めました。
で、それが落ち着いてから他の土地に戸建て賃貸を建てていきました。それが4棟です。

――何とか立て直しを図って、うまくいったわけですね!

上手くいったというか、何とかなっているという感じです(笑)そんな儲かるものじゃないですからね。

周囲の物件に埋もれてはダメ!
大手ハウスメーカーとの差別化戦略
――ちなみにエリア的にはどちらのエリアで不動産経営されてるんですか?

山梨県甲府市です。昭和インターと甲府駅の間くらいなので、立地は良かったと思います。それが救いですね。

――ちなみに、先ほど戸建て賃貸を後から建てたと伺いましたが、どうして新たに建てる物件は戸建てにされたんですか?

まず、周辺には大手ハウスメーカーの建てたアパートやマンションという競合がたくさんあるので、同じことをしてもダメだと思ったからです。

また、集合住宅は持っているアパートの件もあり、部屋数に応じた空室リスクがありますからね。現に甲府も空き家が多いですし。

あとは、戸建て住宅の方が需要があって、管理の手間も少なくて済みますからね。
今は所有物件の半分が住居、半分が店舗という割合で経営していて、現状は店舗の方が稼ぎ頭です。


――なるほど。地方に行くと大手ハウスメーカーの物件って多いですよね。Kさんもハウスメーカーで建てましたか?

いえ、私は地元の工務店で建てました。これも周りと似たようなものを建ててもダメだと考えたからです。 それに建築費が高いですよ、やっぱり、ハウスメーカーは。なんとか家賃を少しでも上げたいというのもあって、 他の物件と差別化するために、建物もスウェーデンハウス風の外観にしました。

でも、実際の用途としては、今は店舗みたいな使われ方をしていますが(笑)

――戸建てで店舗ですか?

今はエステとか化粧品関係、ブライダル関係、ジュエリー関係がそれぞれ入っています。

――地域柄、店舗としての需要が高いんですかね?

どうですかねー、立地の問題かな? でもそうかもしれませんね。大通りには面してないけど、逆にうるさくないし、周りは閑静な住宅街といった感じで、アクセスもいいし。外観もお洒落にしてあるからそれもあるかもしれませんね。
予想外の需要ですね(笑)

――予想外の需要ですね(笑)

本当そうですね。あ、でも店舗として借りるには賃料が安いのもあるかもしれませんね。住居として1LDKで10万円にしてるので、店舗として借りることを考えれば安いですよね。

――それは借り手からしたら魅力的ですね。今の経営状況は良いようですが、今後も新たに建築、買い増しをされていきますか?

今はストップしています。今の借金を払い終わるまでは次を買うつもりはないですね。 私は今妻と不動産経営をやっているんですが、『10年で完済できるように』と考えてやりくりしてきました。
その計算から足が出るようであれば、やらないことにしています。

だって、子供たちに借金は残したくないじゃないですか。 それにうちには子供が二人いるんですが、子供たちが大学さえ出てしまえば、 そんなにたくさんお金が必要ということもないですしね。

――親としても不動産オーナーとしてもしっかり考えていらっしゃいますね。

いえいえ、でも、今の返済が終わって、償却が終わってくればその辺を目処にまた買うかもしれませんが。 不動産経営って思ったよりもあまり経費がかからないので、税金で持っていかれるだけになるんだったら他に投資しなければ、という考えもありますし。

でも、何よりも先祖から残してもらったものだから、何とかそれでお金を生んでいかないといけないですよね。後に残していくためにも。
今後のアパート経営は地域によっては
維持できないくらい二極化する

――地主の使命ですね。地方でも既に空室の物件が多く出てきているようですが、Kさんは今後の不動産市場についてどのように見ていますか?

建設関係の法律が厳しきなったりしたら話は別だけど、基本的には今後も大手建設会社が強くて、お金があればオーナーはいくらでも建てられると思います。
でも、間違いなく人口は減るので、アパート経営は厳しくなるでしょうね。
それも、地域によっては維持できないくらい二極化するでしょうね。

うちも住居と半々でやっていますが、その時代にのニーズに合わなくなってくれば、色々変えていかないと生き残っていけないですよ。

――本当、そう思いますよ。賃貸物件の供給率とその需要のバランスが今の現状を物語ってますよね。

新しく物件を建てれば、新築の時期はいいかもしれませんが、結局、何年か過ぎれば他の物件と同じになっていくので、何か特色をもっていないと難しいと思います。

そうですね。ちなみに、Kさんはハウスメーカーでは建てていないということですが、Kさんから見てハウスメーカーの印象はどのようなものですか?

この辺にも大東建託や、ダイワハウスなどの物件がいくつかありますが、全ておまかせならハウスメーカーはありかなと思いますよ。

でも、私たちは細かい修繕とかを自分たちでやりたいと思っていたので、ちょっと合わなかったですね。

客付けなどは不動産屋に頼みますが、物件の小さな修理は自分たちで選んでアウトソーシングに出したりしてるのでもちろん人をあれだけ抱えてやってるからいるんですから、お金がかかるのはわかるんですけど……

やっぱり建築費は高いですよね(笑)

――私たちのメディア業界もそうですが、年々速度が速すぎて、もう数年先の見通しすら怪しいのが現代ですからねー。

ですね。不動産市場も10年経てばだいぶ流れが変わりますよ。だから10年くらいで回収できる建物じゃないと、そんな長い目でローンなんて組めませんよ。

でも、私とかは色々相みつ取りながらやっていますが、例えばお年寄りの方であまり経験のない方はなかなかそうもいかないですよね。

だから、そういう時はお任せできるからハウスメーカーでいいと思います。

――適材適所ですね。でも、今不動産オーナーも厳しくなってきている一方で、ハウスメーカーをはじめ、建設会社もまた、融資が徐々に厳しくなり、賃貸需要も減り、建てられる方を見つけることが困難になっているように感じます。民泊事業に進出する会社も出てきていますし。

シェアハウスの時もそうでしたけど、今回の民泊も同じですね。アパート・マンション建築からの賃貸だけではもううまくいかないということですよね。

建てても実際そんなに儲かることはないですしね(笑)私も大して儲かっていません。それでも、残していくためになんとかやりくりしていかないといけません。

実際に大家業やられている方っていうのは、そのくらいシビアなんじゃないですかね。

――そうですね。昔は不労所得なんて言葉も流行りましたが、もうどこ吹く風ですね(笑)不動産オーナーもより一層経営者としての観点が求められるということですね。
今回は取材にご協力いただき、ありがとうございました!Kさんの今後の不動産経営を応援しています!


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