建物賃貸借契約の解除と解約～建物賃貸借契約において債務不履行による解除の場合，入居者に立ち退き要求をすることは可能か？

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私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務める弁護士法人さくらさく法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

こんにちは，弁護士の櫻田です。
今回は，投資目的でマンション等の建物を賃貸しているオーナー向けの記事です。入居者に債務不履行がある場合，建物賃貸借契約を解除して，入居者に対して立ち退き要求をすることができるかについて説明します。

建物賃貸借契約の解除と解約の違い

前提として，建物賃貸借契約の終了原因としての「解除」と「解約」を混同しがちな傾向になりますので，まずは両者の違いから説明します。

講学上，「解除」とは，契約が有効に締結された後に，契約当事者の一方の意思表示によって，契約関係を遡及的に消滅させることをいい，「解約」とは，継続的な契約関係を契約当事者の一方の意思表示によって将来に向かって消滅させることをいいます。すなわち，「解除」の場合は契約が最初からなかったことになるのに対し，「解約」の場合は契約関係を将来に向けて解消することになります。

なお，法令（民法）上は，「解除」と「解約」を厳密に使い分けているとはいえません。例えば，同じ賃貸借に関わる条文であるにもかかわらず，民法第618条では「解約」という文言が使用されているのに，民法第620条では「解除」という文言が使用されています。
また，契約関係が長期にわたって継続する賃貸借契約では，それまでの賃料や建物の使用収益などを遡って消滅させるとかえって法律関係が錯綜するため，解除の遡及効は認められておらず，解除（契約の終了）は将来に向かってのみその効力を有するとされています（民法第620条）。

入居者からの解約の場合

次に，建物賃貸借契約の解約についてです。
一般的に，建物賃貸借契約の解約は，入居者側からなされるのが通常です。

国土交通省の標準契約書でも，

「１賃借人は，賃貸人に対して少なくとも 30日前に解約の申入れを行うことにより，本契約を解約することができる。

２前項の規定にかかわらず，賃借人は，解約申入れの日から30日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を賃貸人に支払うことにより，解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間，随時に本契約を解約することができる。」

との条項が設定されています。

このように，解約の場合は，入居者側からなされるものですので，入居者としては建物を明け渡すことを当然の前提としています。
したがって，賃貸人側からあえて立ち退き要求をせざるを得ないというケースはほぼ想定しなくてもいいかもしれません。