父の代わりにはじめた不動産経営-修繕・滞納を経て、片手間ではできないことを痛感|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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父の代わりにはじめた不動産経営-修繕・滞納を経て、片手間ではできないことを痛感|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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父から引き継いだ不動産経営
自分でできる修繕などは自ら行う
――Yさんの現在の不動産賃貸経営について教えていただけますか?

実際にはまだ物件の名義は父親のままなんですが、不動産経営自体は私がやっています。父が軽度の認知症になってしまい、経営を続けることが困難となったため、私が代わりやることになりました。

――認知症ですか……大変ですね。ちなみに、今は家族信託などで相続に向けた事前の認知症対策をするケースなどがありますが、Yさんは何かそういった対策はされていますか?

認知症になる前の事前の対策はしていなかったですが、今は昔から付き合いのある顧問の税理士さんと相続も含めて話をしています。

――なるほど。ちなみに、今所有されている物件は何棟くらいありますか?

全部で3棟ですね。

――お父さんの代で建てた物件ですと築年数も結構古そうですね。

はい、どれも築20年~30年程度の木造アパートですよ。退去後などの修繕などもちょこちょこあって大変ですよ。自分でできる修繕などは私がやるんですが、不動産経営は片手間でできるものではないなと、ほとほと感じます。

――ご自身で物件の修繕までされているんですね。

自分でできることだけですけどね。業者に頼むとお金がかかりますし(笑)以前、入居者の方から窓が動かなくなったと連絡があって、見たら窓の底面についているリールが壊れていて、それを修理したこともあります。

――必要な替えの部品などはどうやって調達するんですか?

そんな古い窓の、しかも部品だけ売ってると思わなかったんですが、ネットで探したらあったんです、部品だけ、しかも全く同じものが。昔のトステムさん、今はリクシルさんだったかな、売ってたのは。で、それを買って付け替えたら動くようになりました。

――意外と探せば売っているものですね。今はネットで何でも買えますからねー。そういえば、Yさんは少し前に物件の一つを『リノリース』したと言ってましたよね。

えぇ、管理を任せているマインズクリエイトさんに、所有物件の空き状況が続いていた頃『リノリース』の提案をいただいて、そのまま契約しました。築年数が経っている建物でしたが、アパート一棟まるごとではなく、部屋ごとに対応できるということで、空いている部屋だけにリノリースを利用する事にして、マインズクリエイトのデザイナーさんに部屋の模様替えをしていただきました。

――『リノリース』は実際利用してみてどうですか?

手数料こそかかりますが、リノリースには空き部屋保証があるのでマインズさんも一生懸命に部屋が埋まるようやって頂いていますよ。築年数も経っていますし、世間的にも空室が目立つ物件が増えているようですし、空き部屋保証があることは私としては安心できますよ。

『入居者に選ばれる物件』にならなければ、
大家はもう生き残れない
――ちなみに、Yさんは今後の不動産経営についてはどのように考えていますか?

先ほどの話と同じで、今の時代はただ建てれば入居者が入るなんてことはもうないんです。だから『入居者に選ばれる物件』にならなくてはいけないんです。

先日の御社のフェアでもフリーWi-Fiを導入した物件の差別化などのお話も聞き、後日、付き合いのある不動産屋さんに相談したら、できるなら今はそのくらいやっておいた方がいいと言われました。
実際、導入も検討しています。うち持ちでやっても部屋数で割れば費用的にもそんなに大きな負担にはならないですしね。

――仰る通り、今は大家さん自身がしっかりとどのように不動産の経営をしていくかを考えていかなければ、結果が出ないのが実際のところですからね。Yさんは引き継いだ物件を売却しようとは考えなかったんですか?

売ることは考えたことがなかったですね。僕は働いていますが、父にとってはこの物件が収益そのものですからね。

――なるほど。では、今後所有する物件の建て替えは考えていらっしゃいますか?

考えなくもないですし、したいのは山々ですが、その資金がありませんので。

――そうですか。ちなみに、Yさんの物件はお父さんの代からある物件ということで、入居者の方も結構前から住んでいる方も多いんじゃないですか?

そうですね、長い人は10年以上住んでくれていますね。

――長く住んでくれているんですね。入居されている方はどのくらいの年齢層ですか?

下は20代から上は60代とまちまちなどですよ。その10年以上住んでくれている方も60代ですね、たしか。

――その方はお1人ですか?

はい、そうですね。

――失礼ながら、そういった高齢な方の単身入居については、事故が起こらないようにお考えはありますか?

特にはしてないですかね。だから以前、病気で亡くなった方はいらっしゃいました。部屋で倒れていて、ご兄弟が来てくれましたが、結局病院で亡くなられてしまいました。
高齢な方も含めて、入居者については、管理している不動産会社も一応、考えてくれてはいますけどね。

――以前、弊社の媒体でも特集として取り上げましたが、住む場所を必要とする高齢者の方を、大家さんたちはどのような準備をもって迎え入れるかは、今後の経営課題の一つかもしれませんね。

裁判で支払い命令が出ても、
回収することができなかった滞納家賃……
――ところで、Yさんは家賃債務保証会社を利用しているとフェアではお答えいただいていますが、これまで経営する中でやはり家賃滞納には遭われましたか?

ありましたよー。二年間の家賃不払いがありましたよ。

――結構な滞納額になりますね。どのように対応されたんですか?

結論から言うと、最終的には泣き寝入りでした。

最初は私が入居者のところに伺って話をしに行きましたが、全く効果がなく。
入居者の男性はお母さんと2人で住んでいたんですが、男性は無職でお母さんはご病気だったので、お母さんの年金で家賃を支払っていたようです。近所に男性の元奥さんとお子さんも住んでいたんですが、愛想つかして会いたくもないとのことで。区役所と連携して対応しようと思ったんですが、こちらは個人情報保護法があるからと、とにかく対応が遅くて遅くて……。

最終的には弁護士を入れて退居してもらいました。弁護士を通じて裁判所から支払い命令も出ているんですが、その世帯では誰も働いておらず、支払い命令が出てから生活保護を申請していて、結局払われずじまい。罰則もないし払われないですよね、こういうのって……。弁護士費用も実費で、滞納分も帰ってこなくて、困っちゃいますよね。

――滞納のお話はいつ聞いても、本当に対応が大変そうですね。今後は家賃滞納保証会社を入れたことで改善されるといいですね。今回はお忙しい中、取材のお時間を頂いてありがとうございました!引き続き、不動産経営がんばってください!

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