親から引き継いだ築40年のアパートの建て替えを決意需給バランスを考えたアパート建築-不動産賃貸経営博士-

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親から引き継いだ築40年のアパートの建て替えを決意需給バランスを考えたアパート建築
不動産経営大家さんの口コミ
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旧耐震の1980年以前(築40年以上)の物件の建て替えを検討
      
――――― Sさんはなぜ賃貸経営を始められたんですか?

もともと親がアパート経営をしていまして、それを引き継ぐ形でスタートしました。ただその物件も40年くらいたっていたので、そろそろ建て替えをしたほうがいいと思っていました。1980年以前の旧耐震の物件なので、40年も経つとちょっと心配なので……

――――― すでに建て替えたのでしょうか??

はい。去年の7月に建築しまして、すでに入居して頂いています。

             
       
――――― どちらの建築会社さんで建築されたのですか?

オーナーのグループでセミナーに参加した際に出会った、サンヨーホームズさんで建築しました。 物件は1棟9戸3階建てアパートです。間取りは1DKL×6戸、1K×3戸となっています。場所は川崎市の某駅から徒歩6~7分のところにあるのですが、周りはアパートだらけのエリアでして……

――――― 競合の物件が多いということですね。ということは間取りなどもこだわったのですか?

そうですね。実際にサンヨーホームズさん含め3社さんから提案を頂いていたのですが、他社は両方とも1K12戸の提案でした。
1K12戸だと利回りは上がるのですが、1Kは供給過多な状況で今後を考えると1Kのみの建物はちょっと難しいと思っていました。それもあって、需要があり供給の少ない1LDKを含めた物件を建築しました。

サンヨーさんからの妥当な収支シミュレーションが決め手
――――― サンヨーホームズさんに決めた理由はなんですか??

そうですね、やはりマーケティングの市場調査をけっこう詳しくやって頂いて、それに基づいた提案が私が考えているものに一番近かったのが決め手ですね。 サンヨーさんからは10年後に数%家賃収入が下がるという妥当なシミュレーションをもらったのが大きかったです。

           
――――― というと他社さんは……?

他の会社は自己の利益にかなり固執していることがよくわかりましたね。
収支シミュレーションなんかも家賃がずっと一定の金額で入ってくる想定だったり、サブリースを取りたいのかそれ前提で提案があったりと。
まあ私がアパートと自宅が離れているのでサブリースを提案してくれたのもあったかと思いますが……

――――― 自己の利益にかなり固執しているというのは?

見込みの資金計画の出し方を見ても、マーケットの相場より低い金額をもってくるんですよ。なんかそれが差分多く取りたいんだな~と見えてしまいまして。あとは1Kを提案してくるのも設計費もかからないし提案が楽?というような部分も感じてしまいました。 そういった意味ではサンヨーホームズさんは提案も調査に基づいたシミュレーションもよかったですね!

――――― 色々な提案がありますね……^^;ちなみに、長期に渡って安定ということは基本今後は売ることはないのでしょうか?

そうですね。基本よっぽどのことがない限りはずっと所有していこうと考えています。 少なくとも生きている限りはもっていると思います。

委託管理は大手管理会社から選定
――――― 今回サブリースを利用されるんですか?

今回の検討を機に賃貸不動産について少し勉強しました。
基本的に賃貸不動産の運営(計画から含めて)は事業であり、経営であると認識しました。
この点からサブリースはまずいと考えています。

――――― 利用されている管理会社は何社か探したのですか?

今依頼している管理会社はミニミニなんですけど、エイブルとか数社を見ていて決めました。管理会社の大手はやり方は多少違いますけど、そこまで違いは感じなかったのでもともと仲介でお付き合いのあったミニミニさんに決めました。

――――― 今後将来的には他にも建築の予定はありますか?

今は考えていないですね。今はもう定年しているのでそこまでやらなくても。まずは現状建てた物件をしっかり運営していくことが大事だと思っています。

――――― ありがとうございました!今後とも宜しくお願いします。
 

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