ベテラン大家さんの「大家としての覚悟・生き方」自分の知識をつけることで不動産会社との関係を保つ|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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ベテラン大家さんの「大家としての覚悟・生き方」自分の知識をつけることで不動産会社との関係を保つ|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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大家業を効率よくラクにするための仕組み作りと
不動産会社との関係構築術
――いろんな職業が選択肢にある中で、大家業を始めてどう思われましたか?

大変は大変ですね。寝る暇もないし休みもないし(笑) 会社員と違って労働基準法には守られてないけど、決められた時間がないので気楽、という部分はありますね。

――時間が自由に使えるのはよかったということですね。

まぁ、勉強する時間や大家業で行動する時間を考えてトータル的には長くなっても、自由に時間を組めるは良いですね。長くというか、24時間の中でってことですね。だって誰も守ってくれませんからね。そこをしっかり理解しないといけないと、自分では思っています。

――会社員だと会社に守られてますし、労働時間も法律に守られてますしね。

すんごい守られていると思いますよ。感謝したほうがいいくらい(笑)

――本当にそうですよね。ちなみに、1日のうち大家業で動いているスケジュールはどのような感じですか?

めちゃくちゃです。用があれば仕事をする、用がなければ新しい仕事を確保する、という感じで。 本当は0にしたいです。だから今仕組みをつくっています。今も時間はそんなに使ってないんですけど。どのくらいって言ってもわからないですね……。

――急な業務が入って時間を取られるケースもありますもんね。繁忙期とか時期的なものもありますから、会社員のようにこれと業務を分担してやれるわけではないですしね。

そうですね。そのかわり、仕組みを作るまでは大変だけど、仕組みを作ってしまったらかなり楽なんだと思います。あとはそれをメンテナンスしていけばいいですからね。 あとは、最終的に大家が出ないといけないところだけ出ればいいと思います。管理会社とかじゃダメな時とか、その時は大家の責任ですしね。 だからそれができるように、近くの物件しかもたないようにしています。

――不測の事態が起こらないような仕組み作りが重要ということですね。

それで、その時間を限りなく0にできるようになればいいと思います。 不動産会社、サブリース会社に文句を言われないようにしなくちゃいけませんしね。 特にサブリース会社は不動産会社みたいに顔がつながってないから、「あそこの大家はゆるくない」と思わせないとな、と思います。しっかり見ているよって。

――クレーマーと認識されないようにしつつ、双方利益になるように関係性を作っているんですね。

不動産会社には、あなたも不動産に関わる仕事をしているんだから、一緒にちゃんとやろうよという関係性を築いていかないとなと。ウチの物件を一番にかわいがってほしいですからね。 ゆるくない姿勢を見せることで、相手の業者もしっかりした態度できてくれます。銀行もそうです。

――業者の言うことばかりにうんうんと頷いている、ということはできるだけないほうがいいですよね。

そうですね。知らない間にどこかから抜かれてるかもしれないですしね。

大変だけど、続けたい!大家業の覚悟と相続
――ちなみにMさんは、大家業をやめたいと思ったことはあるんですか?

ありえないです(笑)うまくいくように工夫していますので、それをやめたいとかは思わないです。 それこそよっぽどのことがない限り、続けていきたいです。 会社で例えたらリソースですよ。不動産なんて、超重要なリソースです。その使い方わからないからって捨てちゃうのは、ちょっともったいないかなって思います。 使い方がわからなければ知っている人に相談するとか……。やっぱり辞めちゃうのはもったいないと思いますね。

――今後大家さんになりたいと思っている方にアドバイスはありますか?

よほどいい条件で、自分がやりきる自信がある人、そういう覚悟をもってやることが大切だと思います。

――なかなかMさんみたいに仕組みを作ったり、考えたりしないと、今の時代厳しいですかね。

他の人と同じようにやってたら、精一杯やっても他の人と同じところまでしかいかないと思います。
入居者に物件を貸したかったら、他の人と違うことをやって、差別化していくことが重要です。会社員だって、出世したかったら新しいアイディア出さないとですしね。 人と並んで一緒でいいと思ってる人ならいいけど、それだと沈むときにも一緒に沈んでいってしまうんじゃないかな、って思います。 教えてもらっている時期はそうでも、ずっとそのままだといけないなって思います。 私も、相続関係だと何百年単位で考えています。数年単位のスパンでは考えていないです。

――なるほど。 Mさんがお子さんに相続する際にアドバイスするとしたらなんておっしゃいますか?

実は迷っています。というのも、子どもたちにこんなきついことやれるだろうか、やり切れるだろうかって。 相続のかたちも、私から次の世代になったら変わっちゃうかもしれませんし。 でも、私が相続したときと同じかたちでやっていくなら、もう今からやっていかなきゃなりませんしね。20年、30年たってからだと遅すぎるので。 私も30年前に親父から1棟預かって、それからずっとやってきたから今があります。その下地があったこと、あと顔がつながってたことがあって。 そうすると何かの折に、「うちの誰々」って紹介できますからね。 でもやっぱり、相談が必要ですけどね。

趣味は囲碁
集中してひとつのことだけを考える時間が楽しい
――趣味って何かやられてますか?

全然うまくないんですけど、囲碁はやってます。 時間がなくて、全然うまくならないんですけどね(笑)
スクールに通って、その場にいる人に教えてもらったり対戦したりしてやっています。 本当は家で石を並べたりして勉強しないとうまくならないんですけど、今はその時間がないですね……。 実は人生で4回目くらいのチャレンジでして、今回は5、6年続けられています。

――囲碁の醍醐味ってなんですか?

ここがよさそうかな?ここにおいたら相手はどう打つかな?とか考える時間が面白いです。 持ち時間が大体1時間、早い人だと30分くらいなんですけど、集中して、誰にも邪魔されず考えるんです。
集中してひとつのことだけを考えるのが楽しいです。

――最終的な目標とかあるんですか?

初段はとりたいと思っています。といっても資格がほしいわけでなく、仲間内で打ってるときに「うまくなったね」って言われたいんです(笑)

自然災害、どう備える?賃貸物件は人に貸すものだから
しっかりした地盤と細かな補修が必要
――最近、ニュースなどで取り上げられているように、台風や地震など多いですが、その中で不安に思っているところや、備えなどはありますか?

不安は不安ですね。実際に起こったらどうしよう、というのはあります。いくら備えても、対策のしようがない場合もありますしね。

――こればかりは天災ですもんね。

自然災害とかだと、うちだけに起こっているというものではないですし。 でも、瓦が飛んじゃうような古い物件は早く直したほうがいいと思います。危ないなーと思ったら災害が起きる前に直さないといけないですよね。その建物には人が住んでいるんですからね。 これは成立するかわからないですけど、そんな被害を受けてしまった時には、入居者全員に別の物件へ移ってもらって、その間に綺麗に直しちゃうのも手かもしれないですね。その移ってもらってる間の家賃は、こちらで何割負担しますよ、っていうかたちで。 そういう機会で全部直してしまえば、後々の災害対策にもなりますし。

――地震の対策とかしてますか?

対策といっても地震は防げないですからね……。 しっかり事前調査して、地盤の良いところに建てるしかないですね。 たまに、どうしてこんなところに建てたんだろうっていう物件もありますね。自分で住むのだったらまだしも、人に貸すものですから、しっかり責任持たないといけないと思います。 地震なんて予測しても結局はわからないから、しっかりしたところに建てないと。

――リスクを考えて物件を建てるということですね。

大家さんがいくら安く建てても、入居者に「危ない」と思われてしまえば入ってきませんからね。大家さんも大損してしまいます。

――地震保険とかどう思われますか?

まぁお見舞い金みたいなものですから、入居者に還元はできないですよね。入居者が自分で家財保険とかかけていれば別ですけど、大家だって人生めちゃくちゃになっちゃいますもんね。 たとえば人が亡くなってしまって、誰の責任だってなったときも、建物の方に原因があったとかでない限り難しいですよね。本当にお見舞金くらいしか、入居者には出せないですね。あとはどれだけ誠意を示せるかだと思います。被害の具合とかで多少援助はできても、ずっとは無理ですよね。 日本は地震大国ですから、仕方ない部分もありますね。だから、ある程度線を引いて、当たり前ですけどきちんと建築基準法にのっとった瑕疵のない物件を建てることだと思います。

最終的に夜逃げされた家賃滞納
投資は、自分自身に合った額でおこなうことが重要
――滞納トラブルはありますか?

今のところ滞納なしですね。1ヶ月くらい遅れて、というのはありますけど、ほとんどないとみなしてます。もし滞納していたら、不動産会社の方で督促してもらってます。 昔は逃げられたこともありましたけどね……。1年くらい滞納して逃げられて、「必ず払いますから」って手紙が来たけど、1円も払ってもらえずに行方不明になってしまったケースもありましたし、夜逃げもありました。その人は、滞納しては払いを繰り返してましたので、夜逃げするだろうとは思っていました。
夜逃げした部屋に居抜きでいいから住まわせてくれって入居者が来たケースもありました(笑)前の人の荷物そのままで。もう4、5年前です。

――そんなケースもあったんですね。サブリース会社さんとはどんな話をするんですか?

気を付けているのは、2年ごとの家賃の価格保証改定では絶対下げさせないようにする、ということですね。 もし自分がサブリース会社だったら、あくどいこといくらでも考えられるので、そういうことが実際にないように心がけています。

――Mさんは、今後新たに物件の購入とかは考えていますか?

考えてないですね。今持っているものをしっかり管理していくことが大事です。 融資とかに関しても、借りたいときにだけ銀行に行くのはよくないと思っています。背伸びしないで、無理な借入れは絶対にしない方がいいです。返せないけど貸してくださいって言ってるのと同じになってしまいます。 その人にはその人に合った投資があるはずです。 とくに不動産は額が大きいから……。そこまでの規模じゃなくても、投資できるものはたくさんあると思います。 あと、他の人に言われたからとかじゃなく、ちゃんと自分で動かないとだめだと思います。自分でしっかり勉強して、調べてから買うっていうのが大事なんじゃないですかね。 あとからこれにいくらかかる、とかいうふうになっても、後の祭りなので。 だから、不動産オーナーが儲かるっていうのは神話だと思います。 知識不足で「騙された」って言っても、半分は自分の責任だと思うようにしています。

――大家さん自身も、しっかり知識をつけて臨むことが重要ということですね。ありがとうございました。

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