数十棟をほぼ満室経営させるコツとは?大家歴24年目のエンジニア大家さんに聞きました|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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数十棟をほぼ満室経営させるコツとは?大家歴24年目のエンジニア大家さんに聞きました|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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大家歴24年 脱サラして専業大家に……
――Nさんは大家さんになられてどのくらい経ちますか?

大家歴は24年目です。去年56歳で早期退職しましたので、現在脱サラ大家です。元々はエンジニアをしておりました。

――ちなみに、今何棟所有されていますか?

10数棟くらい持っています。90%以上が東京23区にあります。そのほかに横浜に小さな相続物件があります。民泊も2部屋持っていますよ。 家賃収入は現状で年間1.5憶円ぐらいです。

満室にするための工夫と管理会社の選び方
――今、不動産経営の状況はいかがですか?

95%程度の稼働率です。

――すごいですね!満室経営の秘訣は何でしょうか?

基本的には、管理会社の営業力だと思います。管理会社は営業の強さで選んでいます。
あと私はこの数年家賃を上げていないので、最近の賃料が徐々に上がっている環境では、結果的に決めやすい物件になって、稼働率がよくなっているのかなと。そのほか、一棟全体で賃貸している物件は、家賃を最初の1年間は安くしたりしています。大体、1/3くらい安くしているかな?
あとはもう運でしょう。

不労所得はあり得ない!運をつかむためには努力が必要
――これからの不動産市況についてどのようにお考えですか?

ピークやボトムは後からしかわかりませんが、不動産の価格についてはピークは過ぎたと思っています。先日江東区で10%回る中古のビルを買えました。私の24年の経験からすると、エンドユーザーが融資を引いて10%回る物件を買える状況はめったにないと思います。そういう意味でもすでに価格はすでに調整局面に入っていると思います。

バブル後の不良債権処理の時代やリーマンショックの時は物件の利回りはべらぼうだったものの、金融機関が融資を完全に絞っていたため、私みたいにキャッシュがない人間は融資を使って買えませんでしたからね。物件の利回りと融資の容易さのバランスで、購入できるかが決まりますからね。これから半年から1年程度は、個人の属性(賃貸経営能力以外の)のみで1億から2億貸していたスルガ銀行がいなくなったので、まともに事業をしている不動産事業者にとっては、いい物件が買える時期が来たと思っています。

それと、人のお金を借りてできる投資の中で、真っ当なのは不動産投資だけだと考えていますが、今から不動産投資に参入するのは難しいでしょうね。不動産は投資というより事業なので融資で行うのは、ある意味当然なのでしょうが、今後日本では人口は減少していくため、不動産市場のパイ自体が小さくなるので、これからの新規参入は難しいと思います。
だからと言って、今まではタイミングよく購入でき、それなりに事業を営んできたと思っている私でも、23区に集中投資しているので、東京で震災が起きたら終わってしまいますしね。

それから、運をつかむためには努力が必要です。不労所得はあり得ません。土地活用なんて言葉もあり得ません。地主にとっても、たまたまGHQからタダでもらった土地という資源を使った事業のはずです。そういうことを認識していない無能な地主は1代から2代で淘汰されるでしょうね。私が買っている物件もかなりそういう物件です。
余談ですが、私は大家さんと呼ばれるのはあまり好きではないんです。私は家賃収入を得ている事業者だと考えています。

――確かに、大家さんは事業者であるという考え方は大切ですよね。ありがとうございました!

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