家族信託で父から受け継いだ賃貸経営 コンサルタント契約で第三者目線のアドバイスをもらう|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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家族信託で父から受け継いだ賃貸経営 コンサルタント契約で第三者目線のアドバイスをもらう|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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家族信託に向けて父の物件を運用しながら相続対策
――Oさんが大家さんになったきっかけを教えてください。

きっかけは父の体調不良がきっかけで家族信託をすることになったんです。

――すると相続自体はまだされていないのですね。

そうですね。父は生きているので実際に物件を相続するのはまだ先ですが、今は父の物件を運用しながら少しずつ賃貸経営を学んでいます。

――相続前の準備段階ということですね。ちなみに家族信託を決めたのは最近ですか?

実は1年くらい前に父がパニック障害になってしまって、 医師からは症状が悪化するとなかなか正常な判断が出来なくなってしまうと聞いたんです。父の症状がまだ軽くお互いがしっかり話せる内にこれからの事を決めないと、と家族で話し合って信託を決めました。

――家族信託は始めるタイミングも重要ですよね。

そうですね、父自身も判断が出来なくなってしまうと相続も円満に進められるかは不安だったのかもしれません。父には「お前たちに任せるから」と言われました。

           
事業用や農地を含む不動産を管理 
空室をなくすためにできることは全てやった
――今、お父さんが所有している物件はいくつあるんですか?

全部で8棟ですね。あと農地も持っています。

――内訳を教えてもらえますか?

住居用のアパート、マンションが、8戸が3棟で10戸が1棟。それと6戸が1棟、4戸が1棟です。

――とすると残りの2つは事業用ですか?

そうです。1つは倉庫で、隣に2階建てで1階が事務所のマンションも所有してます。ここは1階の店子さんの従業員が2階の住居に住んでおり、この2棟は同じ法人の会社さんで満室になってます。

――ターゲットにがっちりはまった入居の仕方ですね!

本当にうまくはまってますね(笑)
退去の際は一斉に空く可能性も高いのでそういった点は考えないといけないですけどね。

――ちなみに農地はどのくらいの広さですか?

農地のほうは1200坪あってかなり遊ばせてしまっているんですよね。活用するか、売却してマンションの購入など収益を生む形にしたいと考えています。

――1200坪ですか。税金がかなりかかりそうですね……。

そうなんです。ここは悩みの1つなんです。

――ちなみに建物の管理はどのようにされているんですか?

管理は住居の6棟のうち4棟がサブリースで、2棟が自主管理でやっています。
1年前に自分が引き継いだ最初のうちは入居率は5割だったんです。このままだとだめだと、できることは全部やりました。自分でチラシを作って周辺の仲介会社に足を運んで物件の宣伝をしたりしました。

――ひとつひとつ宣伝に回るのも大変ですよね。

楽ではないですね、ひとつひとつ本気で宣伝しましたから(笑)
ただ、こちらの必死さが伝わると不動産会社もしっかり入居者を探してくれました。

――なるほど、結果的に入居率は向上しましたか?

そうですね、現状は2つ空室でほぼ満室まで改善しました。

――9割以上!かなり改善されていますね!。ちなみに、今後の空室対策や物件の改善など考えていることがあれば教えていただけますか?

既に古くなった設備の入れ替えはしたので、次に空室対策としてやりたいことは、ペット可物件と宅配ボックスなどの付帯設備の強化ですね。

――宅配ボックスは設置が楽で費用対効果がよさそうですよね。ほかの大家さんからも検討している話をよく聞きますよ。

そうですね、宅配ボックスはもう設置する予定です。
ペット可物件は私が猫好きなのもあるので、ネコOKの物件にしたいんです。

――ネコOKの物件は需要高そうですね。

所有物件の中でも築古のアパートは室内の扉などに小さい猫用の扉を作ったりして、猫限定の物件にリフォームしようかなんて考えています。今は満室なので空室が目立ったらやろうかなという感じです。
自分で手を入れていきたいのでサブリースも後々やめる予定です。

最終的にサブリースはやめ、
セカンドオピニオンのアドバイスを聞きながら自主管理へ
――サブリースはどうしてやめようと考えたのですか?

サブリースの物件は、今はまだ築5年くらいなので入居者がついている状態です。でもあと5年もすれば空室が目立ってきますし、サブリース会社から契約更新で賃料が下がっていくのなら、任せっきりにするんじゃなくて自分でリフォームしたりして賃料を維持していきたいからですね。最終的にはサブリースは全部やめるつもりです。
家族信託でオーナーチェンジをする際にサブリース会社から自主管理に移行しようかと。

――自分で管理する物件が増えると大変じゃないですか?

そうですね。でもなるべく満室で入居状況がいい時がいいタイミングなんだと思います。遅れれば遅れるほど対策も難しくなっていくのを放っておかないほうがいいでしょう。
とはいっても私もまだ素人なので、コンサル契約しているセカンドオピニオンに相談しながらタイミングや運用方法を考えています。

――コンサル契約されているんですね。セカンドオピニオンを利用してどのようなメリットがありましたか?

先ほどの自主管理の運用の相談だったり節税のアドバイスなど、第三者の目線で教えてもらえる存在があるというのはメリットですね。
確かに費用はかかりますが、実際行った節税などで最終的には費用対効果は出てプラスになってます。

――しっかり先を考えられて対策されていますね。勉強になりました。

家族信託が済んで物件の所有者が変わったらいろいろ動き出そうと思っています。

――これからも頑張ってください。ありがとうございました!

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