家族で病院を経営する計画が頓挫!逆境を乗り越えマンション経営で立ち直った大家さん|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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家族で病院を経営する計画が頓挫!逆境を乗り越えマンション経営で立ち直った大家さん|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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家族で病院を経営する計画が頓挫!
さらに株・バブル崩壊で借金3億5000万円!
――オッコちゃんが不動産を所有するにいたったきっかけはなんですか?

はじめは親が東京にいたんですけど、そこの土地を売って、主人が転勤になったので夫婦で長野から群馬へ引っ越したんです。 私たちが群馬へ来たところにその東京の土地を売る話がきたんです。 母が東京に駐車場で120坪持ってたんですけど、そこを潔く売っちゃって、その時にはもう父もいなくて母1人だったものですから、たまたま転勤先になった群馬に不動産を買っちゃったんです。
もうひとつの理由は、うちの弟が医者だというのがあるんです。弟は九州にいたんですけど、引っ張ってきて、ちょうど病院の売りが出ていたのでそれを買って経営して、という計画でした。
でも、その計画が全て崩れちゃったんです。

――崩れちゃったんですか!?

国立大学病院ていうのは、あまり外に出したがらないじゃないですか。それで計画が全てパーになっちゃったんですよ。 それで、しょうがないから、その病院をちゃんと経営してくださる人を別に見つけて頼みました。 そして、近くに先生方が住んでた場所があったので、それを取り壊して、RCの賃貸を建てたのが始まりです。 もともとは不動産を持つ計画もなかったんです。 なのでしょうがなく会社を辞めて、母を手伝ったんですよ。母の独り相撲に付き合わされた感じです(笑)

――RCの賃貸物件は、どのようなものですか?

30年ぐらい前の話ですけど、不動産は建てるのが一番良いって時代があったじゃないですか。 大学が近くに合ったんですけど、そのへんのニーズと全然関係ないファミリー向けの3LDK、2LDKのマンションを、主人の趣味というか価値観で建てちゃったんですよ。 あの頃、主人は株にも手を出して、それがガクっときてすごい借金を背負っちゃって。 それで、あまりにそういうことがあるので、こんなことやってちゃいかん!という事で私は2年で勉強をして宅建の資格ををとったんです。 そしたらたまたまバブル崩壊しちゃったんですよ。
転勤してきたばかりで車も乗ってないし、右も左もわからない中で、大東建託さんで12年務めることになりました。その間に子育ても卒業して。 管理も近くの会社に任せていたんですが、入居者の属性がよくないし、銀行の返済も滞っていたので、10年前に精査をしてみたら……。 そしたら15所帯入れるような物件だったのが、10所帯しか入ってない。そのうち4件が滞納してたんですよ。 全然うまくってないし、銀行からもこりゃ駄目だっていうんで。 で、私はそのとき会社勤めしてたので、年収が800万円くらいあったんです。 でもその時は病院も立て壊してしまったし、銀行にハッタリかけて、もう1棟建てるしかない!という事になりました。 ハッタリかけて2億のマンションを建てる!となって、でも今までの借金もあったんで、全部で3億5000万円の借金を背負って。11年たって、残り1億9000万円。借金背負いながら走ってるようなものですよ。

ターゲットを絞った戦略と
会社時代のノウハウを活かした経営
――すごいですね!ちなみに、これからの不安とかはありますか?

今のところは会社勤めで学んだことや周りの業者さんに助けられて、やってきたけど、これから大丈夫かな?とは思っています。 エレベータも防犯カメラもついたし、入居者の属性としてはある程度お金持ちのお年寄りを入れる、という考えなんです。 いま、スマートコミュニティといいますか、バリアフリーといってもかなり段差があるんですよ。 お金を持っているシニア層は、そういうところに投げ込まれるっていうのはあんまり好きじゃないんですよ。
うちにも何人かいらっしゃるんですけど、東京の家を処分してこっちに来て、うちはペットが飼えるんですよ。ペットが飼えて、お台所も広くてっていう物件はなかなかないんです。3年探して来られた方もいます。その方はもう6年住んでます。 ただ、今のところ転勤の方も多いんですよ。高崎駅は新幹線も通ってますし。 これは会社勤めで培ったことなんですけど、社宅の金額も県によって金額が違うんですね。 群馬は10万円がそこそこなんです。やっぱり物価も違うしね。 なのでうちは10万円いかないくらいで、駐車場2台分確保して、床面積は70㎡くらい、床暖房つけてIHも付けて、というふうにしています。
もちろん転勤族じゃなくても、ペットが飼えて、夫婦が2人でゆったり暮らせて、たまに家族が遊びに来れるような、そんな感じを想定してうちは造っています。

――将来を見据えて、相続などは考えていらっしゃいますか?

今のところは、私には息子がいて、今不動産屋さんに行ってるんですけど、「継ぎたい」って言ってまして。 やっぱりなかなか管理をしながら仲介をするのは難しいと思うんですね。 うちはマンションの1室を事務所にしてて、そうすると経費として計上できるし、入居者の話はすごく聞けるしみんなのたまり場になったりしていいんですけど、今後を考えるとずっとは難しいかなって思いますね。 だからこのマンションは、今の借金が1億5000万円ぐらいになったら処分しようと考えています。 今のところ2、3社から10年ぐらい経った物件を売って下さい、という連絡があります。

なにかあったらすぐ駆けつけることでクレームにつなげない
――お持ちの物件で、工夫していることはありますか?

エアコンのクリーニングは2年ごとにやっています。 20年ぐらい住んでいる人が3~4人いまして、長く住んでいる人にはシステムキッチンとかの高さの調節も3日間で入れ替えてあげたりしていますね。不動産会社の方もすごく協力してくれて。 追い炊きとかも付けてあげて、なんとか出さないようにしているんです(笑) あとは、駐車場は全部で70台ぐらい停められるんですけど、やっぱり群馬は車社会ですから、他県から来るお客様向けにどうぞ使ってください、ということにしています。 お客さん逃がさないようにしているんです。首根っこ捕まえてるんです(笑) でも年齢的にずーっとやるのはしんどいですね!(笑)つらくなる前に売っちゃおうと考えています。

――また購入するお考えはありますか?

それは……ありますけど、良い場所じゃないと難しいかな。場所は大事です。 都心も地震とかあるしねぇ。今はお金もないし、まずはなんとか売って、という感じです。 まずは屋根を直したり、受水槽なくして直結にしたり、やっぱりどんどん変えていった方が売る時にも高い金額で売れるんですよね。これからの差別化にもつながりますし。 女性と一緒ですよ、歳とったらうまくやらないと!(笑) 売るときのためになるべく手をかけています。 近所には学生さん向けアパートが本当に多いので、競合しないように考えながら、こちらも不動産会社ですから、時期が来たら物件の情報を載せたり、町内会の役員やったりとか上手く立ち回るしかないですね。地元の人間じゃないし。 でも群馬の人たちはみんなとってもフレンドリーです。ありがたいですね。

――オッコちゃんは現在、2棟持っていて、日々メンテナンスをしているという感じですか?

そうですね。お掃除屋さんを入れて毎週お掃除したり、自分ではできないので業者さんに手伝ってもらっています。 前の会社で培った経験なんですけど、なにかあったときにすぐ対応できるようにしています。分からなくても、「お怪我はありませんか?」「大丈夫ですか?」とすぐ行ってあげると、入居者さんも安心してくれる。 そういうふうにガス抜きをさせてあげないと、わぁーってなっちゃうんで。 そうすればすぐ業者が来れない時でも、「この時間だと業者が来れないので…」とか「明日業者の方に来てもらうのでカギを開けさせてもらってもいいですか?」とかっていう話にできます。放っておくのが一番よくないですね。 そうやってごまかしているんです(笑)

――ということは自主管理をなさっている感じですか?

自主管理なんですけど、メンテナンスとかは業者がしょっちゅう来てくれるので、ほとんど任せています。もう20年以上の付き合いです。 長い付き合いなので、なんかあったりした時とはイヤとは言わせない……(笑) 入居者さんとしても、普段から大家にウロチョロされるより、なにかあったときに飛んできて直してくれるっていう方がいいのかな、と。私だったらその方がいいな、と思って行動してます。

トラブルに屈しない!
入居者の属性に合わせたイベント・対応で対処
――不動産賃貸経営をされているうえで、トラブルはありましたか?

1部屋すごい使い方されていて、フェレットっていうイタチ科の動物を隠れて飼っていたんですよ。 私が管理する前からいた方なんですけど、色々事情があって、出て行ったらすごいことになっていて。すごい臭くで、目が痛くなるくらい、鼻が曲がるような臭いだったんです。 修繕費がすごくかかったんですけど、そこの部屋を1つ何かしようかな~と思って、ヨガ教室にしてみたんです。マンションに住んでる入居者さん向けにヨガを教える人を頼んで、教室をやっています。 そのほかもお茶やろう、着付けやろう、イベント何しようかなって。
BBQとかもしようかな。 6組ぐらい子どもが増えたので、夏には花火とかやったり。近所の人たちにちゃんと挨拶をして……そうやって、長く住んでもらえるように工夫しています。 あとは農家さんと知り合ったので野菜を売ってたんですけど、その農家さんの夫婦が別れちゃったのでそれができなくなっちゃったんですよね(笑) あとは共用の階段にプランターを置いて、お庭とかやりたいって言ってた入居者さんにやってもらったり、とにかく暮らしを楽しんでもらって、退去が出ないようにしてます。
うちの旦那はリタイアしていて、でも身体大きいんですよね、用心棒に見えるから。そういうのも、入居者さんの安心につながってるかな、と思います。 防犯にもなるんです(笑)

――売却したという物件は、どうして、売ることにしたんですか?

当時かなり高い値が付きそうだったのと、ローンを組んでたのがスルガ銀行だったので、金利が高いからキャッシュフローを良くしたいと思ったのと、借り換えが面倒だったということもあります。 今持っている物件の売却は今は考えてません。するとしても、ローンを返し終わった後に考えようと思ってます。

――今現在、経営情報はどのような感じでしょうか?

この間退去して全部で30室、2室募集中です。でもこの部屋は今直しておかないといけない部屋なんですよね。 経験上、群馬だと10部屋に1つはまあ平均的に空いているし、急いで入れようとすると変なお客さんが入るってこともありますから、そこまで焦ってはいないんです。

――家賃保証などは利用されていますか?

オリコの保証代行を使っています。そんなに心配はないです。 1人で全部やっていくのは到底無理なので、他の人の手を借りながら、なんとかやっているんです(笑)

――入居者とのトラブルはありますか?

トラブルというか……旦那が入居者と仲良くなりすぎちゃうんです(笑) いま旦那と仲がいい人が、エアコンが効かないと言うんですよ。でもそれ、エアコンが効かないんじゃなくて猫が出入りするからドアが開いているんですよ!(笑) それで業者にも来てもらって、どの部屋も同じエアコンだから、使い方の方に問題があるんじゃないかって言ってもらったんですよ。 でも、話し合って、エアコンを容量の大きいものに変えましたよ……。だけど、そのかわり費用は半分ずつ出してもらいました。 逆に言うと、それで満足してもらえればそれでいいかなって思いまして。全部こっちの出費だったらうーんって感じですけど。 その代わり、2年に1のメンテはお客さんの方でやってねって言いました。 そうやって投げちゃわないと、全部こっちでやっていかなきゃならなくなりますからね。
嫌な人もいるけど、みんな平らになるような関係にみせておくことが大事ですね。こっちからは行かないんで、事務所にきてお茶を飲んだりしてます。 やっぱり遠方から転勤で来て不安なこととかあるじゃないですか、なんかあったら相談してねって、してるんです。

――本日はありがとうございました!

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