転勤を繰り返したサラリーマン時代の経験を活かし、様々なタイプの賃貸住宅を所有する相続大家の不動産経営学|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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転勤を繰り返したサラリーマン時代の経験を活かし、様々なタイプの賃貸住宅を所有する相続大家の不動産経営学|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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滞納400万円超え!
築古物件を多数所有する相続大家の悩み

――マサさんが大家さんになったきっかけはなんだったんですか?

もともと親が大家をやっていまして、私はずっと会社員でした。でも、親がさすがに歳をとってきたんで、今年、早期退職をして、親に任せていた大家業を私がやるようになりました。

――ご両親はご健在なんですね。

父はもう亡くなってまして、今は母親だけです。

――そうですか。ちなみに、今所有されている物件は何棟くらいお持ちですか?

今年の3月引き渡しが終わった新築のRCが1棟、築43年のRCのマンションが1棟、ハウスメーカーのアパートが2棟、木造の築60年の長屋が1棟、築52年の木造の2階建ての戸建が1戸です。
ありとあらゆるパターンの賃貸住宅を持っていますよ(笑)

――たしかに、色々もっていらっしゃいますね。新築のマンション以外は結構古い物件が多いですね。今は不動産の管理は委託していますか?

新築のRCだけは管理をお願いしています。

――そうなんですか。他の物件はお願いしないんですか?

今所有している物件で家賃滞納がありまして、不動産会社に聞いたら滞納者に連絡をしてるのか、してないのかすらわからない状態で、私が戻ってきて色々聞いてからやっと「実はこういう滞納者がいて、金額がこのくらいで……」ということがわかったくらいだったんです。まぁ、その会社も5年前くらいからはまともになって今は頑張ってくれているんですが。

――そうだったんですか。どのくらいの滞納額だったんですか?

16部屋中、2部屋が滞納していて、2部屋で合わせて400万円強です。

――結構滞納していますね!その後、滞納分の家賃は回収できましたか?

いえ、まったく。

 
――そうなんですか!?弁護士に相談はしていますか?

弁護士にはまだ相談していませんが、管理会社とは色々話しています。滞納してる1人は自分が随分滞納していることもわかっているんですが、とても今の状態では払えない状態で。
だから、ひとまず管理会社に保証人が動くところまで話を詰めて欲しいと話しているところです。
その人は、結構昔から住んでいるから、家賃も当然高いわけですし、せめて100万円くらい入れてくれると、残り100万どうするか、となるんですけどね。
あとは、最近の家賃まで減額してあげれば、何とかなるかなと。急がないからちょっと入居者と話をしてくれと管理会社に任せたんですが、その後、管理会社から音沙汰はありません(笑)

――えー、それ大丈夫なんですか?

大丈夫ではないですね。顧問の税理士と喋ってると、よく「あの物件の滞納分をどうする」って話になりますし。
かといって、無理に追い込みかけたらどうなるかっていうと、夜逃げするんですよ。いくら勤め先がわかっていても、保証人がいても消えちゃうんですよ。
で、そのあと部屋に残った家財道具処分するの全部こっちでしょ?だから、夜逃げされたらヤダなって思うと迂闊に動けないですよ。
給料差し押さえするにしても、法的措置を取らないといけないし、時期を見て動くために、今は税理士と話をしている最中です。

――対応が遅れるほど滞納が続きますから、早めの対応が大切ですよね。

そうですね。これまでは、基本母親に任せていたんですが、うちの母親は「お金なかったら無理やり取られへんから、お金できたら入れてくれるやん」って、甘いこと言うんですよ(笑)

――情に篤いお母さんですね(笑)

で、管理会社はというと、5年前までまともじゃなかったので、元々私が話すまで入ってきた家賃をうちの口座に振り込むことしかしてなかったみたいなので。

――なるほど。少しでも早く滞納分の返済が始められるといいですね。

               

大手ハウスメーカーが出した提案に愕然……
入居者目線で建てた新築RC造賃貸マンション

――ちなみに、古い物件の建替えは考えられていますか?

ハウスメーカーとかから電話はよく来ますよ。

――これだけ古い物件お持ちでしたらかかってきますよね(笑)ちなみに、新築のRC造のマンションはどちらで建てたんですか?

高松建設です。地元の建築会社や前に建ててもらったハウスメーカーも含めてコンペをしましたけどね。
普通の流れで言えば、既に建てたことがあるハウスメーカーで建てると思うじゃないですか?ただ、ハウスメーカーの1発目の提案があまりにも僕の好きじゃない提案だったんですよねー。

――どんな提案だったんですか?

5階建ての北向きベランダで全部作ってきたんですよ。これが大手ハウスメーカーの提案かぁ、と思いましたよ。 自分自身が転勤族でずっと色々なところの賃貸に住んできたので、自分が住むなら「南向き」の条件はまず外せないですからね。
そしたら北向きの提案がきて、しかも、価格も高い。突っぱねたら、もう1回提案させてくれって言われたけど、もうええわってなりました。

――最初に出される提案の印象って、なかなか拭えないのかもしれませんね。高松建設に最終的に依頼することにした決め手は何だったんですか?

提案とプランニングと営業マンの資質、あとは地震が来ても高松のマンションは倒れない!というところですかね。 高松建設のマンションは最も耐震性に優れていると思います。
その分、値段は高いから、まけてって言ったら「びた一文まけへん!」っていってました。結局最後は、1000万円安くして言ったら安くしてくれましたけど(笑)

――それは良かったですねー。

でも、最終的に2000万円予定よりも費用総額上がっちゃったけどね。

――え、どうしてですか?

ボーリングしたら、地盤が柔らかいところだったことがわかって、21m打てばいいところを28m打たないとダメってなって、結局それで1000万円かかりました。 あとは、8階建てにしたんで電波障害のためサンテレビが映らない住居があって。

――サンテレビ見れないとダメですか?(笑)

サンテレビを見ない人は良いけど、阪神ファンとか野球好きな人は見るからね。解決策として、強力なアンテナを作って中継させるか、もう1つは電波が入らない部屋だけ、ケーブルテレビを入れてサンテレビが見れるようにする方法しかなくて、これの対策で約700万円さらにかかりました。

――なるほど(笑)

だから、銀行にもすみませんっていって、別途これだけかかりますって言って。

――融資は問題なかったですか?

融資の際にも、これだけ物件を持ってても担保足らんって話になって、自分のマンションも担保に入れてますよ。

――やっぱり建設費も結構高額だったんですか?

今回の建設費は4億2000万、土地は自分の土地なので、上物だけですね。

――何戸くらいあるんですか?

28部屋で間取りは1LDKです。

――今空室はありますか?

あと2部屋で満室です。まぁ、新築だだし全然心配はしてないです。サブリースしてないですよ。高松建設も子会社通じてサブリースを進めてきたけど、断りました。
あと、銀行もサブリースを進めてきましたね。銀行からすると安心できるんですって。何年間かは同じ家賃が入るから。
でも、それは理由を話して、銀行には納得してもらいました。

――その理由とは?

単純にサブリースするメリットが何もないからです。 どっちにしろ、サブリースにしてもしなくても、いずれ家賃下げるんですから。 家賃の下げ時は、建ててから13年~15年、それまでは初期設定の家賃が通ると思っています。もちろん辺ぴなところに建ってちゃ無理ですけど。駅から10分程度だったら大丈夫でしょう。
で、そこから5%~10%程度家賃を下げていきます。サブリースするよりも、管理会社としっかり不動産の運営管理している方がいいと私は良いと思っています。 それに、建築会社に引っ付いている金魚の糞がイヤなんですよ(笑)

転勤を繰り返したサラリーマン時代の経験を活かした不動産経営学

――ご自身の経営方針をしっかり持たれているんですね。不動産経営の知識はどうやって身に付けましたか?

自分がずっと賃貸人だったから、不動産会社にも行くし、自分でもよく検索してきたし、入居者のことがわかるのが大きいですよ。
今回の勉強会でも言ってましたけど、昔は地場の不動産会社に出向いて部屋探ししていたのが、いつの間にかインターネットを使ってパソコンの前で検索して探すのが当たり前になって、今じゃ場所を問わずにスマホで探すようになってる。たしかになぁ、と思いましたよ。

――これまでの転勤のご経験が活きているわけですね。ちなみに、今後の不動産市場についてマサさんはどのように考えていますか?

市場全体についてじゃないですが、これからの高齢化社会を考えると場所とスペースさえあれば、サービス付き高齢者住宅は面白いとは思っています。 ただ、広さが必要ですからね。最低でも100坪くらいは必要だそうですよ。

自分自身の今後の課題で言えば、滞納者をどうしていくか、あとは築60年の長屋をあと5年~10年の間に、何とかするということですね。 今は生活保護の方達が多く住んでいるのですが、10年建てば築70年ですからね、そのままにはしておけないですよね。
耐震的にも不安がありますよ、南海トラフのことを考えるとね。でも、建て替えには、退去の問題もありますし、何か手を打たないと、今のままではね。

――そうですね。最近地震をはじめ、自然災害の被害が目立っていますし、早く対策をした方がいいですよね。今日は取材にご協力いただき、ありがとうございました!

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