相続対策でマンションを建築した元舞台装飾会社勤務の大家さん 前職の経験を生かして空室対策や入居者対応|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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相続対策でマンションを建築した元舞台装飾会社勤務の大家さん 前職の経験を生かして空室対策や入居者対応|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談
不動産経営大家さんの口コミ
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相続対策でマンション建築!コンサル会社に相談しながらすすめる
―― kamenozoki 16さんが不動産を所有するにいたったきっかけはなんですか?

もともと土地は、法人名義と親の個人名義で持っていました。
それでまあ、親父が亡くなって、これからの相続対策ってことで、コンサルティング会社に相談したところ、わりかし立地がいいんで、これをそのまま売るだとか、法人の会社をやめちゃうだとかするのはもったいないということになりまして、マンションを建てようということになりました。

以前はその土地を駐車場にしてやってたんです。月30万くらいの上がりしかないくらいのね。
駐車場と自宅が2軒あったので、それを全部取り壊してマンションにしました。

―― ご自宅も取り壊したんですね。

ええ。なので今自宅は建てたマンションの方に入ってます。親と、別の階に私も住んでいます。

―― なるほど。これから発生する相続の対策としてマンションを建築したんですね。

そうですね。
親父がもう亡くなってるので、今度おふくろのときの対策として、今やってる感じです。区分所有で、母親が住んでいる部分は母親の名義で、その他の賃貸してる部分は法人名義になってます。
まあ、ゆくゆくは全部法人名義にしちゃうつもりなんですけどね。

―― そのマンションの他には不動産はお持ちではないんですか?

そうですね。1棟だけです。自分たちの住んでるところも含めて10階建て27戸のマンションです。賃貸部分は狭いんですけどね。1Kなので。

―― 1Kだと学生さんやシングル向けということですか?

そうですね、あと1LDKも4部屋くらいあったかな?

―― 物件の管理は管理会社に委託していますか?

そうですね。相談したコンサルティング会社のグループ会社みたいな感じです。
ある種打てば響く的な(笑)

管理会社に管理を任せつつ、
自分で清掃やエントランスの装飾をする工夫で満室経営に
―― 相続で大変だったことや勉強になったことはありますか?

うーん、今はもう辞めちゃったんですけど、私も務め人だったので、管理も基本的には委託してるんですけど、清掃とかそこらへんは外注に出さず自分でやってるんです。装飾・清掃とか。

―― やっぱりご自分で見た方が物件のことがわかりますよね。

そうですね。
機材とかも揃えましたし。高圧洗浄機とか。

―― おお!本格的ですね。

自慢じゃないですけど、他の物件と比べてもきれいな方なんじゃないかなーと思います(笑)自分で言うのもなんですけど(笑)
そのマンションは3月竣工なんですよ。まだできたばっかりなんですよね。

あとは、以前私舞台装飾をやってまして。美術みたいなもんですね。そういう仕事の会社で。職人でやってたわけじゃないんですけどね。手が足らないと現場に行ったりもしてました。
そんなところにいたんで、エントランスの装飾なんかは自分でやっちゃうんです。

―― すごいですね!やっぱり前職のご経験が生きてるんですね。

そうですね、知識とか、ノウハウといいますか、そういうのは。わりかし、そのへんのエントランスとかはよその物件と比べても驚かれますね。
やりすぎじゃないかっていうくらい(笑)季節ごとで変えちゃったりとか。飾りの椅子とかテーブルとかも、自分で百均ですのこ買って解体して、組み立てなおしたり。
ハロウィンの時はまた、百均とかでハロウィンの装飾用のグッズを集めてきちゃあ、やったりしています。なるべく安く。今百均でほぼ揃っちゃいますしね。

―― へー!おもしろいですね!でもそういうのがあると入居者としても嬉しいですよね。

入居者さんとも、こういうのをきっかけに話が結構できたりとかはありますね。男の人はあんまり気にしないかもしれないけど(笑)
女の人は、「今回の、いいですねー」とか言ってくれますんでね。入居者さんとのコミュニケーションに繋がってますね。
それに、このエントランスの装飾に使うんで、植栽とかも今までぜんぜんそんな趣味なかったのに、結構広げてやったりとかしてます。

―― いいですねー!こういうのがあると、長く住みたいって思いますよね。空室対策にもなりますしね。

それがいちばん目指してるっていうか、目標なんですよね。おかげさまで今満室です。
あとは毎朝7時くらいに出勤される方が一番多いので、百均のお香焚いたりとかね。

―― なるほど!そういった細かい気づかいとかがあると、嬉しいですよね。ちなみに、どうして土地活用としてマンションを建てようと思ったんですか?

コンサルティングの会社が、こういった賃貸で新築マンションを建てるっていうのが得意だっていう面もあったんですけどね。
場所が新宿区なので、やっぱり土地活用として他のことやってるのはもったいないんでってマンションにしました。

最初は、人間に住んでもらうといろいろ面倒くさいこともあるし、少しは違う方法でなんとか活用できないかなと思ってたんです。貸しロッカーとかですかね。でも、それだともったいないですよってコンサル会社の人に言われまして。それで、そうか、それじゃあのってみようかと。
まあ私1人じゃなく、おふくろはもうだいぶ歳をとってますけど、兄弟も役員でして、兄貴はちょっと勤めの方が辞められない状況なんで、管理とか経営とかは主に私1人でやってます。

―― 不動産経営をはじめてみて、どんなことが大変でしたか?

まあ、一番不安だったのは、自分の知識がない中でやることでしたね。
一応本は読んだんですけど、本って現実以上に大げさに書いてることが多いんですよね。
で、心配してコンサル会社に相談してみたり……本だけではわからないことが多いので。だからといって、この会社に100%丸投げするのは怖いしで。
自分で管理するっていうのはそういう丸投げはよくないなって思ってるからという面もあります。

じゃあ、何を勉強すれば一番効率がいいのかなって悩みました。宅建じゃ大げさすぎるし。
それで最近、賃貸不動産経営管理士っていう資格があるじゃないですか。それは結構いいのかなーと思ってちょっと勉強してるんですけど、ぜんぜん進まなくて(笑)
書いてある言葉の意味をまずパソコンで調べながらやらなきゃいけない(笑)

新宿区という立地のニーズに合わせた
建築の物件を運営していく
―― 今満室経営ということでしたけど、なにかトラブルとかはありましたか?

いやー、細かいことでね、ゴミの出し方が悪いとか、そういうのは注意すれば直っちゃうんですよね。うちのマンションには独身の人が多いので、男の人は結構ガサツでね(笑)
あと分別方法とか知らなかったりね。 段ボール・紙類はこちらってところに、食べかすのついたピザの箱とか捨てちゃうんですよ。それはちょっとって思って「燃やすごみに捨ててください」って言ってあげると直るんですよ。知らないんですよね、多分ね。
分別方法とかは、自治体によってぜんぜん違いますしね。

―― エントランスの装飾の他に、物件の設備とかで工夫している点はありますか?

うーん、内装とかは、万人受けしつつもちょっとスタイリッシュなキッチンを入れたりしたんですけどね。
私はカントリー調が好きなんですけど、その感じじゃだめですよって建築士の人に言われちゃって(笑)ちょっとカッコイイ物件にした方がいいですよって。

あとは、ガスコンロが縦に2口ついてるようなガス台だとか設置してます。もうみんな入っちゃったんで今更確認できないですけど(笑)
でもまあ、浴室乾燥機は全部屋つけました。 うちでも初めて今回使ってみて、女房大喜びですよ(笑)

―― 浴室乾燥機は助かりますね!では、これから新たに物件を購入したりとかって考えていらっしゃいますか?

本当に今の相続対策だけで考えてたので、とくに購入とかは考えてないんですよ。

でもこれからは、投資的なこととか、いわゆるデッドクロスの対策とか、将来的にそういうのも考えてかなきゃいけないのかなーって思ってはいます。
昨日ちょうどコンサルティング会社と、今現在の収支とかそういう話をしたんですけど、まあ法人でやってるので、法人の報酬を増やしちゃえばいいですよと、そういうデッドクロスも心配することないですよと、話があったので……。
物件を増やすっていうのも、全借金なので……。

まずは今持ってるものを完璧にして、これを太陽光発電とかを設置することでスペックアップすることによって、またお金を借り入れて、経費にできるかなっていう考えはありまして。
それで昨日コンサルティング会社の方にこのことを言ってみたら、「太陽光発電はマンションの躯体をいじめることになっちゃって、躯体自体の保証期間も打ち切られちゃたりするからよくない」と言われて。そっかーと。躯体をいじめるようなやり方の工事ををしなきゃいいんでしょうけどね。なかなか難しいですね。
あと空いてる土地といったら屋上しかないですからね。

―― その屋上はこれから何かされないんですか?

いや、屋上は手すりも何もない、完全に点検の業者しか行かないような屋上ですのでね。怖くて上れないです(笑)はしごがあるだけで。
以前鳥のフンの対策で、風でビラビラなびくテープを貼りに行ったんですけど、もう怖えー!って(笑)
行くことを前提にしてない造りなんでね。

今後の不動産業界 立地の有利性がいつまでもつか
―― 今後の不動産業界はどうなっていくと思いますか?

これは受け売りでしかないんですけどね。
かなり少子化で厳しい状況なんでしょうし、一極集中的な感じがありますしね。だから今の場所は大丈夫っていうのがいつまで続くかはちょっと不安なところがありますよね。
ここがダメならどこ行ってもダメですよって言われてますけどね。 そういう不安な部分は、ちょっと読めないですよね。

たとえば地方で農地かなんかを宅地にしちゃって、それが空いちゃうとちょっと悲惨ですよね。
東京オリンピックに関しても、うちは会場から近いですけど、良くも悪くもあんまり影響ないんじゃないかと思います。終わったとたんガクッと落ちるとかも、うちの周りじゃあんまりないかなと思ってます。完全に通勤通学の拠点として選んでもらってるんじゃないかと。

―― なるほど。では、今kamenozoki 16さんが知りたいことってなんですか?

できれば入居者さんとの付き合い方とか知りたいですね。昔みたいにしたらウザがられちゃうのかなーとか。
仕事やってた頃は人事採用でずっとやってたので、やっぱり人の反応で、これ以上拒否ってんなとかそういうのはちょっと響くんです。それなりに。
「おはようございます」はいいけど「行ってらっしゃい」は嫌なのかな、みたいな。人それぞれでね。逆にすごく興味深げに装飾とかみて話してくれる人もいるんですけどね。
今はそういうのに対応できる人数・部屋数なのでね。

―― 入居者さん人それぞれに合わせた対応は大事なことである反面、難しい部分もありますよね。本日はありがとうございました!

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