条件の悪い物件を、安く叩いて買う
課題は空室率
大家歴としては17年ぐらいになります。
自分の周りでうまくやっているやっている人がいて、それを見て自分もやろうと思って。
はい、特に昔は情報がなかったので自分で切り開いていくしかなかったですね。
今の経営状況は……まあまあです。100％埋めるというのは無理なので。今の時代９割も厳しいですね。
はい。私の場合はいわゆる、築古で駅からも遠い”条件の悪い物件”を、安く叩いて買うやり方をしています。
客付けしにくい物件を買うので、空室率も当然高くなりますよね。サラリーマン大家というのは、地主ではないですから、どうしてもそいうったやり方で成り上がっていくしかないんですよね。
客付け業者ではなく、地場の管理会社へ
やっぱり地道な業者周りですかね。
また、客付け業者ではなく、なるべくそのエリアの地場の管理会社を探す、というのはポイントにしています。
今は25棟ぐらいです。ほぼ首都圏に持っていて、愛知と長野にも持っています。
多くは１棟ものですが、区分と戸建てもそれぞれ３つずつです。
いえ、自主管理と任せている管理とどちらもですね。
―― 分けている理由は何かあるのですか？
売却を考えているものなんかは自主管理していますね。特に小さいものは。
自分の目の届くところにあったほうが、売却をしやすいというのがあります。
今10社ぐらいに任せています。
管理会社との相性と、物件を自分で精査することが大事
ある管理会社では、勝手に家賃を値下げされたことはありますね。
あとは、広告出していると言って出していなかったり、情報の書き換えが遅かったり、物件の異常の報告が遅かったり……。管理会社によって違いますよね。
管理会社は相性がありますよね。自分に合っている好きな管理会社、そうでない管理会社と様々で。
合わないなあと思うのは、媒介契約は基本的に３ヶ月更新だと思いますが、管理会社によってはもっと縛ってくる会社もあるので気を付けないといけないと思います。
はい、特に保証会社縛りが多いですね。保証会社入り直しさせられると非常につらいですし。
原状回復縛りもありますよ。絶対うちのリフォームでやってくれないとダメだとか。それが値段が高いんですよね。
やっぱり、手放しで不動産は成功しないと思います。物件を自分で精査するのは大事ですよね。
あと、物件はどんどん入れ替えをしていかないといけないです。
ただ、ここ数年は恐らく融資も出ないでしょうし、物件の価格も下がらない時期が続くだろうと予想しています。しかしそれはサラリーマン大家に対しての話であって、金融機関も融資を出すお客には出しています。
なので、相性の良い金融機関や自分に合う管理会社を見つけ続けていくことが大事になってくると思います。
