ルームシェアから発展していった賃貸経営
一番最初は、私が20年位前にルームシェアをやってたんですね。
というのも、１Rに住むよりはもうちょっと広いところで、お風呂とかトイレとかも広いところがいいなと思い、それであれば２LDKに住んで１部屋貸せばいいと思ったんです。要は12万の部屋に住んで５万円で貸していたら、７万円という１Rと同じ値段でよいところに住めるなっていうので始めたんですよ。
それを10年やって、毎月５万円もらってたんですけど、年間60万もらって10年やって600万じゃないですか。そうするとその600万でベンツ買えるなって思ったんですよね。で、実際に買ったんですけど。
それでずーっと過ごしていたんですが、賃貸にずっと住んでいたので、毎月例えば12万払っていたとして年間144万、10年で約1500万払っているなと思って。
その1500万払うって、逆に考えたらオーナーさんは1500万もらっているわけじゃないですか。だったらオーナーになったほうがいいんじゃないかなという考えが生まれて、不動産屋に相談したんです。
そうして、まずは１Rマンション（区分）から始めたんです。でも、最初のほうはよかったんですが、収入にはならず税金対策くらいにしかならなかったんです。
どうしようと思いまた別の会社に相談してもらって。そしたら賃貸じゃなくて家を買ったほうがいいですよと勧められたんです。収益物件買うと家買えなくなっちゃうんで、先に自分の家を買ってそのあと収益物件を買ったほうがいいですよと勧められて。で、自宅の家を買いました。
自宅の家はせっかく買うので４LDKの戸建てにして、自分が１部屋住んで、あと３部屋余るのでこれも貸したんですよ。ローンが月９万くらいなんですけど、５万円ずつで貸して15万なので、自分はただでそこに住めたっていう。
なので自宅はシェアハウスとして収益物件的なイメージで買って。これが５年前くらいです。
自宅を買ったのでローンも５万くらいプラスになっているので、今度は収益物件を買おうということで、それから１年後に買ったんですね。
なのでホントきっかけはたった月に５万円の収入が得られるというところでした。
それは賃貸でしたけど、今後物件を買うと全部が収入になるっていうころで、だんだんと小さいところから大きくしていったっていう感じです。
そうですね。２棟です。
―― 全部で何戸くらいになりますか？23戸あります。８戸と15戸の物件です。両方とも１Rでアパートとマンションです。 築20年位で今のところ満室です。
サブリース会社からの振り込みが何度もストップ！
弁護士に相談しながら解約調停へ
ちょっと離れてます。ここからは近くて板橋区なんですけど。
―― でしたら管理は管理会社に委託されているんですか？以前は管理会社に委託していたんですけど、ちょっと紆余曲折あって今は自主管理しています。
―― と、いいますと……？
今話題になってるのサブリースを、３年前に始めたんですよ。
買ったときにサブリースを始めて、サブリース会社が１年目まではちゃんと払ってたんですね。でも２年目になったとたんに支払いが止まったんです。急に。「払えません」と言われ「いやいやおかしいでしょ」という話で。家賃もらってるはずなのにと。
それで蓋開けてみると管理がずさんで、満室入ってなかったんですね。
だから持ち出しでずーっとやってた。かぼちゃの馬車も一緒ですけど。その事件より先にやられちゃってたんですよ。
それで３か月くらい滞った後やっぱり払いますと連絡が来まして。その３か月は取り戻してないですけど、毎月払うようになりました。
でもまた１年たって３年目に滞ったんです。それが今年ですね。３か月くらい滞って、もうこれだめだと、全部切ろうと思い弁護士さんいれて、今話し合い中の段階です。
ただ未払いの分は払ってもらってないので。家賃だけで言うと６か月分くらい。ただ敷金の預かり金とか計算すると、全部で1000万くらいなんですよ。
そうですね。調停の申し立てをしようとしているんですけど、向こう側から建設的な話し合いをしたいと連絡がきていて、今日この後不動産屋に行ってくるんですよ。
不動産屋といっても、もう免許取り上げられてて、なんか色々トラブったらしくて。宅建免許は持ってないんですよその会社。管理会社としてしか機能していないんですね。
そうですね。自分で全部管理してます。
借りてる人とかとも自分で全部連絡とって、家賃の徴収とかも先月からかやってるんですけど、やっぱり家賃滞納する人とかいて困っちゃいますね。
保証会社入っている人たちは自動引き落としなので、そこと提携して自動引き落としできるようにしていってます。今管理会社の機能を自分で全部できるようにすすめていってます。
今は時間があるのであまりその考えはないですね。
ただ、今後いろんなことを別でやろうとしているので、そっちに時間が取られるようになったら管理会社に任せようかなと思っています。
そこも一時期やっていたのんですが、最近は業者さんにお願いしてやろうかなと思っています。
今は時間があるので月１回か２回行って掃除する感じです。やっぱり任せちゃってると適当になってたりするので、自分で見に行かないとかなと思っています。
家賃滞納は滞納の期間に応じて対応を変える
今は話し合いで手紙送ったりしながらしているので、そんなに大きな問題にはなってないですね。
２か月滞納した人には内容証明まではいってないですけど、簡易書留とかでお知らせしたりしてますね。それ以上いったら内容証明送って、保証人が大体親になっているので連絡してって感じですね。
１か月の人はショートメール送るくらいですね。家賃自体が高くないので皆さん住みたいと思ってくれているはずですし。
売却は不動産会社に努力を促す条件付きで
今はちょっとないですね。資金的にちょっと厳しいので。
購入しようと思っても融資がおりにくいので。自己資金が２割とかないと難しいっていう話ですしね。
建てるにしても、資金があれば土地買って建てたいという思いはあります。
１Rのほうは今売却しようと思っています。
すごいたくさん電話かかってくるんですよね。「１R売りませんか？」って。営業電話すごいかかってきて、たまーに出るんですよ。
一般媒介で今４社か５社くらいに話してますけどね。みんな物件がないらしくて。レインズには出さないで。
実は毎回売るにあたっての条件出してるんです。2000万円で仲介手数料は1.5%。
そうすると不動産屋さんは大体「仲介手数料は３%＋６万って決まってるんですよ」って言ってくるんですけど、「その手数料は法律で決まってるけどマックス取らないといけないって決まってないじゃないですか？」っていうと「そうですね」ってなるんですよ（笑）
ただ2000万を超えて、超えた分に関しては３％まで近づけますよっていう条件で。ようは努力してくださいっていう話をしているんですね。
そうですね。安く売るのではなく2000万くらいでちゃんと売れるように。
ITの技術を生かして不動産オーナーのための会社をつくりたい
今ね、知り合いと不動産会社を立ち上げようとしているんです。
それで、そこは不動産会社というよりもIT化をすごく考えていて。この前も不動産ITのセミナーに参加したりしました。VR内見とかですね。
僕は撮影系の会社もやってるんですけど、それで360度の写真撮影でパノラマくらいのやつで、自分たちで撮影しにいってそれを見せられるように。ストリートビューと同じような感じでやりたいなと思ってます。
そうですね。管理の電子化であったり、どこまでやろうかと考えているところですが、とりあえず写真のほうは強いので内見とかをできればいいなと思っています。
まずは見てみてそのあと本当の内見行きましょうっていう感じで、お客さんのキャパを増やすっていうイメージです。
そこはないと思います。
ただ私のほうが管理は自分でやってノウハウはたまってきたので管理会社的な要素はもってやりたいなって思ってます。
要は何で立ち上げたかっていうと、不動産業界って不動産屋さんが儲かるための仕組みがたくさんあるんですけど、逆にオーナーさんに対して結構、搾取じゃないですけど、そういうところがあるので……それを逆に自分たちはオーナーさんが集まってやっていく予定なので、オーナーさんに優しい会社にしていったほうがいいかなと思って、オーナー側の立場に立てる会社になろうかなと思っています。
