競売物件をメインに不動産経営を行う大家さんのリスクを少なくするテクニックとは?|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

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競売物件をメインに不動産経営を行う大家さんのリスクを少なくするテクニックとは?|口コミ大家さん取材企画|大家さんが実体験から語る口コミ体験談

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競売物件の落札から不動産経営をスタート

―― Tさんは相続を経験されていらっしゃるんですか?

経験したというか今やってる最中なんです。祖父母の不動産を、相続というか、売ろうかどうかというところで今検討中です。
実際に私が相続した後に売るかもしれないし、相続の前に売っちゃうかもしれないし、とかいろいろ。
その不動産は祖父母の自宅で、神奈川の横浜の、青葉区にあるんですけど、場所はちょっと悪くて。 なので収益物件にしていくっていうよりかは、売るしかない感じなんですよね……。

―― そうなんですね。そのほかに物件はお持ちですか?

祖父母の自宅とは別に、競売で落札したやつを所有してました。それは買って、すぐ売っちゃいましたが。
なので、普通の不動産売買で業者さん通してというよりかは、競売で落札して、売っちゃいました。

―― なるほど。競売はあまり聞きませんが……。

そうですね。あまりないかもしれないです。
本当は落札して、賃貸でまわすつもりだったんです。でも占有者の方が、買いたいって申し出で電話があったんで、じゃあ、動機があるのだったら、売っちゃいましょうってことで。 ぜんぶ自分で登記からぜんぶ自分でやっちゃいましたっていう感じですね。

―― ご自分でされたんですか!すごいですね。では購入した後すぐ売却に出したんですか?

そうですね、すぐでした。
去年(2018年)の11月に買って、すぐ、1月に売っちゃったんで。

―― ちなみにこの物件はどちらにあるものでしたか?

千葉の八千代市にあるURの団地で、区分所有でしたね。
本当は占有者を立ち退きさせてから、新たに入居者さんを入れてっていう感じでいたんですけど、占有者の方がそのまま買っちゃいたいってことだったんで。じゃあいいよって。 でもこれからも、基本的に僕は競売メインでやっていこうかなと考えています。 もちろん普通ので安いのがあれば購入するかもしれませんが、するとしたら中古で……っていう感じですかね。

自己資金でできる競売でリスクの少ない不動産投資

―― 競売をはじめたきっかけはなんでしたか?

たまたま不動産会社に勤めてたっていうところがあって、ローン組んでやってしまうと、 失敗したときに後に引けないじゃないですか。
でも競売で、ある程度自己資金の中でやっていけば、自分の中で解決する話だから、そのあたりが競売を選んだ理由ですね。 失敗したときのリスクを考えて。
競売をやる前にいろいろセミナーとか行って、競売主任者っていう資格も取って、いろいろ勉強してから始めました。 そのセミナーが3ヶ月間ずっとあるやつだったんですけど、それをやってる最中にやっちゃおうと思って決めてたんで、それで始めた感じですね。 だからちょうど半年くらい前にセミナーではじめて。

―― 競売って、売却益はけっこう出るものなんですか?

100万円くらいですかね。
でも、250万つぎこんで、2~3ヶ月なので、まあまあいい商売ですよね。 こんなうまくいく事例もないと思うんで(笑)運がよかっただけと思います(笑)
年に1戸2戸落札できればいいかなという感じで、そんなに急がないで、僕まだ若いので、そんなに無理しないでいいかなと。

―― 不動産投資をはじめたきっかけはなんでしたか?

将来のため、ですね。
自分たちの世代って、年金がもう出てこないっていう世代じゃないですか。 で、会社だけの収入だとどうしても限界があるな、と思いまして、年金対策じゃないですけど、そういったところもありますし。
あと、雇用だってこれからAIとかが入ってきて今までのようにはいかないだろうっていうのがあるんで、会社の給料収入がだめになったとしても、家賃収入とかがあれば、なんとか食い繋ぐことはできるよねっていう考えがあります。
それに僕少し前身体を壊してしまって、ちょっといろいろあって、やっぱり給与収入の限界を感じてしまって、そういうところでこういう副収入があると心強いなと思いますね。

―― 確かにそうですね。

入札の基準は立地!仕事の知識を生かし、多方面にリスクヘッジ

―― 競売物件を入札するとき、どんな基準をお持ちですか?

そうですね、やっぱり基本的には、まだ自分が会社員やっているので、1都3県とか、近場にしています。もっと慣れてきたら、地方都市でも立地がいいもの、物件としての質が良ければ、気にしないでやっちゃおうかなっていうスタンスですね。 立地がすべてだと思っています。

―― 立地は大事ですよね。それだけで空室対策になりますしね。ちなみに、具体的に駅から何分といった基準はあるんですか?

駅から20分以内、できたら15分以内っていうのは決めてます。
徒歩圏内ならそのくらいが限界かな。それ以上だったら自転車で通える距離なら駐輪場があるかとか、駐車場が2台分あるかとか、そこまでちゃんと見て決めるようにしています。
あとは、その最寄り駅の乗降者人口とか、電車のアクセスのよさとかを見たりして、駅そのものの利便性も確認しています。 だから国交省の、国土地理院の人口集中地区を検索できるやつがあるので、それをベースにはしてます。
あとは不動産関係の仕事をしているのでその知識を活用しながら、っていう感じですね。 それに、自分でできることは自分でやっちゃいたいたちなので、仲介会社かませるのはいいんですけど、結局仲介手数料もったいないなと思って、できる範囲だったら、自分でやっちゃいたいなーって。
もちろん、プロにお任せしたい、お任せしなきゃいけないところもありますけどね。

―― なるほど。自分の知識をつければ、そのぶんお金が浮くということですね。

そうですね。
ただ、自分としては物件を長期で持って経営していきたいっていう方なので、今回はたまたま早く売れちゃいましたけど、方針としては長く持っていきたいっていうスタイルです。
今回URを選んだのも、築50年近くたっている物件だったので、建て替えになったとしても買ってくれるんですよね。そういうところも込み込みでURにしたっていうところもあるので。

―― 本日はありがとうございました!

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