賃貸借業務管理委任契約を結ぶ上での注意点-不動産賃貸経営博士-

賃貸建物管理&対管理会社にまつわる相談例
（賃貸借業務管理委任契約を結ぶ上での注意点）

Ｑ．賃貸借業務管理委任契約を結ぶ上での注意点は何でしょうか？　（ご相談者：京都府にて賃貸経営を行う碁盤さん）

委託管理を結んでいる不動産会社（Ａ）社の件で相談させて頂きます。
平成5年に浜松にあるワンルームマンションの委託契約をしています。
ここ数年、毎月の精算書の報告が無かったため、昨年今後は毎月送るようにと注意をしました。

しかし一年経った現在一度も報告がありません。
今回も電話を何回か入れても留守転送になり伝言を入れても連絡が来ません。
契約はこの不動産会社（Ａ）社なのですが実際は別の不動産会社（Ｂ）社が管理をしてます。
管理をしている不動産会社（Ｂ）さんに聞きましたところ、
毎月（Ａ）不動産屋に報告はしているとのことでした。

今後不動産会社（Ａ）とは契約を解除して不動産会社（Ｂ）社に依頼、
もしくは転売を考えております。

いずれにしても、不動産会社（Ａ）社と解約するにはどうしたら良いのでしょうか？
私は現在都内に住んでおります。なので浜松まで足を運ぶのに不便な状態です。

委託業務内容には、家賃等の集金業務および毎月の精算書の作成・送付がしっかりと
記載されております。
素人なものですので、どうぞよろしくお願いいたします。

ご回答者：群馬県の不動産会社様

管理委託契約を解除し、新たな管理会社に委託するのがやはり好ましいと思います。
不動産会社(A)社は明らかに管理業務を怠っていますので、正当な解約理由となり、
契約書の解約条項の内容に従って解約手続きをすることになると思います。その後、新規の管理会社に委託するか、自主管理にするかはご自身で判断することになります。

また、売却は投資物件である以上、当然の選択肢ですので適正価格で売却できる不動産会社を
選ぶこともポイントとなってくると思います。

解約理由が一方的な場合は、違約金が発生しますが、今回のケースでは
管理会社に過失があるようです。適正な管理を怠っていた期間の管理料は
返還してもらうことも可能かと思われますので、交渉してみると良いかもしれません。

ご回答者：東京都渋谷区の不動産会社様

そうですね。空室が出て一番に困るのは大家さんですので
どこで募集をしても構いませんし、管理業務と仲介は別物です。
法的に、というのであれば契約書は大家さんと入居者が作成します。
しかし、細かい契約条文を一から作成するのも面倒ですので、
仲介会社の契約書を使えば良いと思います。

これまでの管理会社がその部屋について管理を怠っていたとのことですが、
その部屋について入居者の審査が出来ない入居者が仲介（契約）の際にどのような説明を受けているかが不明、契約内容（契約書）が通常使用のものと異なる為に管理が難しい（やりにくい）ということが理由ではないでしょうか？

だとすれば一理あります。逆に妨害工作などではなく正当な意見ですね。
冒頭に申し上げましたとおり空室を我慢し続けるのはオーナ様にとっては辛いことですので、
満室維持のために募集は最善を尽くしてよいと思います。
管理しないのであれば、決った部屋は自主管理でもよいのでしょうか？
ただし、入居者の内容については申込書や連帯保証人についてよくご確認ください。
空室リスクと管理業務のご面倒などを吟味下上で、ご自身でしっかりと下調べをし、
ご自身の管理とされるか≪募集力≫の強い不動産会社１社に
管理を任されるかは経営判断をされることになるとは思います。