夜逃げした入居者に対して未納賃料と違約金、原状回復費を請求する方法-不動産賃貸経営博士-

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夜逃げした入居者に対して未納賃料と違約金
原状回復費を請求する方法

大家さんのお悩み

ほしのさん

夜逃げした入居者に対して未納賃料と違約金、原状回復費を請求したく裁判を検討しています。

正式な退去手続きを行っていない＋残置物もあるため、明け渡し請求をしないといけないと認識していますが、明け渡し請求を行わずに上記の未納賃料～原状回復費の訴訟を起こすことは出来るのでしょうか？

訴えが認められずに裁判の手続きが進まない状態になるのでしょうか？

また、明け渡し請求をしなくても裁判できるとしたら、どんなリスクがあるのか教えていただきたいです。

講座1

＼ここが知りたい！／
入居者が夜逃げ等をして諸費用の通常の請求方法が難しい場合、どのようなやり方の請求方法があるのでしょうか。

一般的には連帯保証人・保証会社へ即連絡／請求が多いと思います。
またそれと同時並行で賃借人本人へ催告（内容証明）→契約解除通知を行います。行政の判断などになりますが、正当な権限があれば住民票などを取得できる場合がございます。

上記が難しい場合には、訴訟手続きが多いです。

講座2

＼ここが知りたい！／
残置物がある場合はどういった対処をする場合は多いのでしょうか。連帯保証人や保証会社が対応してくれないケースの場合には？

建物明渡請求訴訟を行い、勝訴判決を得た上で、裁判所の執行官立ち会いのもとで荷物を運び出し、保管・売却・廃棄の手続きを行います。これが法的に安全な方法です。 ※本人の同意を得ることができないことを前提

実務ではオーナー様や借主様、残置物の状況により判断してしまうケースもあるようです。

※注意：同意書なしに勝手に処分すると、後から入居者が戻ってきて「高価な時計があった」などと損害賠償請求をされるリスクがあります。

講座3

＼ここが知りたい！／
明け渡し請求なしで訴訟を行った場合、どのようなリスクや不利益がありますか？

・原状回復費の請求が“時期尚早”と判断されやすい
・結局あとで明渡訴訟が必要になり“二度手間・二重コスト”になる
・空室損失が増えてしまうことになる。

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加藤

株式会社ハウステーション
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私もいくつも類似する案件があり、ほしのさんの気持ちをお察しします。本来は責任を取ってほしいという思いがある一方で、賃貸経営としてはまず物件の正常化（明渡の実現）を優先することが大切です。
しかしながら、諦めることはなく、借主を探し居場所特定をすることも可能なこともあります。（支払えるかは別ですが）

また再発防止として、既存借主、新規借主に対して今後の審査基準や保証内容、契約条項（残置物条項等）の見直しも重要です。

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