帰国が決まり、賃貸をしている持ち家に住みたい！定期借家に切り替える方法とは-不動産賃貸経営博士-

大きな違いは、契約の更新に関する部分です。

いずれの場合も契約期間が定められていますが、定期借家契約の場合、契約期間満了をもって契約が終了します。この契約形態にはそもそも「更新」という概念がありません。そのため、契約期間が満了した後も賃貸契約を継続したい場合は、双方の合意の上で新たに契約を締結し直す必要があります。

つまり、契約終了時に再契約を拒否し、退去を促すことが比較的容易な契約形態です。注意点として、契約終了が近づいた際には、貸主は契約満了の1年前から6か月前までの間に、借主に契約終了の旨を通知する義務があります。この通知を怠ると、契約は終了しません。

一方、一般的な賃貸契約では、契約期間が定められていても、期間満了時に借主の希望によって契約が更新されることが一般的です（自動更新や更新手続きを通じて）。ご相談者様がおっしゃる通り、借地借家法という法律により借主は保護される立場にあり、お部屋の引き渡し（通常は鍵の受取り）を受けた時点で、賃借権を主張することができます。反対に、貸主が契約解除を主張する場合は、借主に対し6か月以上前に申し出を行い、かつ契約解除の正当な理由が必要となります。

双方の合意があれば、切り替えは可能です。その際には、借主に対して十分な説明と合意を得るための期間が必要です。

また、金銭面での配慮、具体的には更新料の免除や賃料の減額などが求められる場合もあります。定期借家契約への切り替えは、借主にとって不利になることが多いため、スムーズな話し合いを進めるためには、借主に有利な条件を提示することが有効です。

今回のケースでは、次回の更新案内の際に定期借家契約への切り替えを提案し、代わりに更新料の免除や契約期間中の賃料減額などを提案するのも良いかもしれません。もし借主が現段階で少しご立腹の様子であれば、単純なお願いだけでは交渉が難航する可能性があるため、上記のような交渉材料を段階的に提示し、双方が納得できる合意点を探る方法が適切かもしれません。

ご自身が再び住む可能性が少しでもある場合は、トラブルを避けるために定期借家契約を条件とすることをお勧めします。

また、遠方に移り住む場合、建物の維持管理や入居者対応などを不動産管理会社に委託することも検討すべきです。ただし、安価な管理会社を選ぶと、サービスの質が低く、入居者に迷惑をかける可能性がありますので、管理会社選びは慎重に行う必要があります。

さらに、持ち家を賃貸に出すと住宅ローン減税が受けられなくなる場合があるため、税務上の確認も事前に行うことが必要です。