関西から関東へ引っ越し!新たに不動産投資を始める大家さんの狙い目物件とは?-不動産賃貸経営博士-

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関西から関東へ引っ越し!新たに不動産投資を始める大家さんの狙い目物件とは?
不動産経営大家さんの口コミ
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相続から始まる大家業
管理会社とのトラブルも起こらず順調

――ななかまどさんが大家さんを始めたきっかけは何ですか?

両親の物件を引き継いだことからですね。

――どういった物件ですか?

築29年、20室の1棟アパートです。

――管理は自主管理されていますか?

家賃の管理と入退去は管理会社に任せています。大きなトラブルがなければ、こちらに連絡は来ないですね。基本任せています。

――そうなんですね!今までの賃貸経営の中でトラブルはありましたか?

初期の頃は滞納とかありました。ただ、先方から「終わりました。」と事後報告があっただけで、家賃滞納とか出入りでトラブルはないです。

――入居されている入居者さんも家賃の入金を守っていただけている感じですか?

そうですね。

仕事の事情で関西へ、20年も距離を置いた不動産物件

――ご両親が亡くなられて、今後どうしようかなと考えていらっしゃるんですか?

そうですね。いつまでもそこに住んでいられないので。千葉のに引っ越そうかと思っているんです。

――そうなんですか!ちなみに今どちらにお住まいですか?

尼崎です。物件は東京にあります。仕事の関係で来て、色々状況が変わりまして、長くいるとは思わなかったんですけどもいつの間にか20年が経っていました。

――物件が東京の方にあって千葉に引っ越すとなった時にどうするか検討中ですか?

物件が今のところ結構いい値段で売れそうなんです。

――そうなんですか!見通しが立っているんですか?

一応、欲しそうな方が出てきていますね。

――そういった不動産会社とのやり取りでトラブルにあったことはありますか?

まだオープンしていない物件なんで特にないですかね。
今の段階としては、不動産屋さんにまず査定を頼みました。「いくらぐらいで売れるか?欲しそうな人がいるのか?」それから、「半年くらい待つから話があったら持ってきて。」と依頼しました。良さそうな人がいればいい値段でお願いする予定です。
満室ですけど、なんせ物件が古いんでね。 最初家賃7万だったんですけど今は5万ですからね。20年前買ったときは高かったです。

――物件の経年劣化だったり、老朽化によってなんですかね?

10年に1回塗り替えとかもしているんですけどね。中のリフォームも最初は畳だったけど今はフローリングにしています。フローリングにしないと客付けが遅いので。
そういうので修繕などのお金がかかったんですけど、今は全部終わって利益が毎月出ていますね。
満室で半年以上続いているので、欲しそうな方はたまに目につきますよ。 本当に満室になっているのかどこかの会社の社員さんでしょうね、調査をしているみたいです。満室といったらサクラを疑っているんですよ。

新しい地で新しい物件を所有する理由

――売るにあたって急いでいるわけではないんですか?

別に売らないと困るわけではないので。千葉に引っ越すと月1ぐらいで呼び出されて面倒くさいんで向こうで物件を買って、1軒家から始めようと思ってます。アパートはめんどくさいですね。 東京の方は、場所が良かったんです。駅から5分なんですよ。値段さえ下げれば条件が良かったので満室にできますかね。次は知らない場所で始めるので1軒家かなあと。

――1軒家の方がアパート入居者さんも少ないし管理しやすいからですか?

自己管理も1軒家であればしなくていいので、水漏れとかだけなんで。こまごましたのは入居者さんに見てもらってかなぁ。リフォームだけしっかりしておけば大丈夫ですかね。
上の階がだらしないと何かと水漏れはありえる話なんでね、騒音とかもありますし。 今もう1つビルの管理の仕事をしているので、子供が何かとうるさいとかもよく耳にしますしね。
あとは、一度言うことのんじゃうと調子に乗っていくつも言ってくる人がいるんですよ。次もなんかあったら来てくれるだろうとか。新築物件でなければなんでも難癖付けるんですよ。集合住宅はそういうのがあるので、1戸建てから始めるのがいいかなと。家族連れだと1年では出ていかないですし。

――千葉とかのほうが1軒家で貸家の需要は高いんですかね?

価格的に1軒家で買えますしね。東京だと23区内でしょぼい物件で築50年で7000万とかしちゃうでしょ?要するに土地が高いからね。ガタガタでも平気でするからね。家賃や利回りが取れないんですよ。
もしあれば東京駅から1時間県内で千葉、茨城、栃木で考え中です。千葉県内だったら1時間で東京まで行けるんで。

――その物件はポータルサイトでみつけたんですか?

見つけたというか、今見ているとこですけどね。そこそこ安い物件で始めてみようかなと。アパートなんかでも借金しても売るに売れなくなるから、まずは戸建て現金買い付けで最初の何戸かはいこうかと、不動産屋さんと顔で繋がっとかないとだめだし。
最初は転びたくないんで小さく始めようかと。破産もしないですしね。


――リスクを小さくということですね。

最初から新築なんか建てられませんから、土地はね、23区内も上がっていますんで。

――どのエリアがあがっているんですか?

23区というだけでどこもあがっていますね。区内、駅から15分ぐらい、車庫に車2台とめられる物件とかね。
ぼちぼち良さそうな物件もあったんですけど、まだこっちに住んでいるのでまずは千葉の方に住んでから考えていこうかと。最近大なり小なり賃貸経営をしている人も増えてきていますよね。

――ななかまどさんのお知り合いの方に不動産経営をされている方はいらっしゃいますか?

皆さん資産家さんとかですかね。資金もたくさんあって、余裕ありすぎですよね。(笑) 
最近新築の新しい大家さんとか2、3年後、オリンピックの後にだいぶ淘汰されると思うんですけど、おそらくレオパレス持っている方何人か破綻すると思うんですよね。

             
        
――私もテレビでその特集を見ました。あちゃ~と思いましたね。

途中で契約変えられちゃどうしようもないですよね。
そもそも大家さんは契約書見ていないんですよ。保険入るときとかも契約書全部読んで理解してから判子押さないでしょう?「押しといて。」「はーい。」みたいな(笑)
レオパレスでも変えることができると書いてあるんですよ。大家さんも言い負かされてしまったんでしょう。

――2、3年後オリンピックきて、どうなるんでしょうか?

外国人観光客もきますから、変な不動産に関わると破産する大家さんも増えるでしょうね。

いい不動産屋に巡り合うことが“成功する大家さん”になれる秘訣

――そこで残っていくために必要なことは何だと思いますか?大家さん同士の関わり合いとか?

大家さん同士の話し合いもそうですけど、いい不動産屋さんと関わることが大事ですかね。詐欺師みたいなんもいますからね。言ったらそれっきり。
不動産屋さんて、仲介するに過ぎないわけですよ。物件に関して責任はないですからね。不動産屋さんはできれば高い物件を売りたい、一見さんやったら安くするから買ってくれればいい、というような感じですよね。
地元の不動産屋で自社物件を持っている人なんかは、手広く当たって付き合うようになって信用を得るまでまあしばらくかかりますよね。お金を払える人だとか、口約束守れる人だとか、そういう人をこれから探していかないとね。おいしい話はいくらでもあるんですよ。

            
        
――不動産は金額が大きいですし、不動産会社側も売りたい気持ちがありますもんね。

お金持っている人は、もうからない物件を調べているんですよ。利回り5.6%とかの新築同様の物件を。会社の節税対策とかで、税金払うなら車買っちゃえとかね。
良い物件は本当に出ていないだけで転がっていることは転がっている。どれだけ上流で捕まえきれるかですよね。いかに食い込めるか。
不動産屋さんから「こんな物件があるんですけど」って電話がかかってくるような大家さんになれれば……!いい大家さんだったらいい物件紹介してくれますよ。

――付き合いが大事になってくるんですね!

信頼がなければですけど。何でもそうですけどきちんと払うもんを払えば信頼してくれると思うんですけどね。

――積み重ねですよね。

何でもそうですよね。まだ新米で始めてもないですけど、食い込んでいく勢いで行こうかと。
今までセミナーなんて参加したことなかったので今回、どんなことしているのか知りたかったんです。本とか購入したりはしてるんですけど、成功した人しか本に書いていないんですよ。だから成功例だけではなくて失敗談とか破綻話とか知りたいなと思ったんです。
破綻した人は契約書見ていないと思うんですけどね(笑)私は弁護士が契約書見せて1回持ち帰って読んで判を押してきますと必ず言いますからね。持ち帰って、読んで理解が浅かったら自分は押さないです。読んでないから騙されたというだけのことですよね。

――なるほど。かぼちゃの馬車の事件もありましたよね?

結論から言うと騙した方が悪いですよ。騙された方は、誰のせいでもないんですよ。 お金の奪い合いをしているわけですからね。

――見極めが大事ということですね。

基本的良い大家さんには不動産屋さんは良い物件を持ってきます。変な大家さんはいりませんからね。おかしな外国語を話していたり、保証人がいないとか、申込書に嘘があったりすると撥ねちゃいますからね。

――そういうのをしっかりおけばトラブルも未然に防げますしね。

しっかりというか確実にです。マニュアルどおりというかしっかりしておかないと、どこで上げ足とられるかわからないし、お金と責任がつきものですから。

――本日はありがとうございました!

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