入居者に長く住んでもらう為に行っている事!大家さん達の満室経営の秘訣-不動産賃貸経営博士-

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入居者に長く住んでもらう為に行っている事!大家さん達の満室経営の秘訣

必ず役立つ!長く住んでもらう為の経験談

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入居者の立場になって想像する!
父から受け継いだ賃貸物件には、何年も入居が決まっていない部屋がありました。どうしたものかと部屋の様子を見に行くと、空室期間の長さも相まって古ぼけた室内になってしまっており、自分自身「ここに住みたい」と思えない状態になっていました。オーナーが住みたいと思えない部屋に人は住まないだろうと考え、リノベーションを決意。
ずっと「仲介会社の動きが悪いから空室なんだ」と言い続けていた父を説得し資金を集め、賛同してくれる設計事務所の力を借りて「自分が入居者なら住みたいと思う」部屋づくりを行ないました。施工後は無事入居が決まり、現在も満室で稼働しています。
(神奈川県/K.Sさん)

管理会社との付き合い方を見直す!
委託管理をしているため、やはり管理会社の力によって左右されると思います。こちらがいくらアプローチをかけても、対応が遅い・空室期間が長い・どうすれば入居が決まるか提案をしてこないといったことがあれば、管理会社の変更を検討します。また、契約する際、管理委託契約の中途解約を1ヶ月前に通知すれば期間内でも中途解約できるように交渉します。一般的には3ヶ月~半年ほど前に通知しないといけない場合が多いと思いますが、管理方法に問題があったときにすぐ変更できないと、その分経営に苦労してしまう可能性があるからです。
自分自身が苦労しない契約内容の元で、管理会社と良い関係を築くことが大切だと思います。
(東京都/AtoZ大家さん)

時には家賃を下げることも検討すべし
新築物件が増えてきている影響で、今まですぐに入居が決まっていた物件も少しずつ決まりづらくなってきました。見していただけないことには始まらないので、近隣の家賃相場を参考に家賃設定の見直しを行なっています。その上で家賃を下げる必要があれば前向きに検討します。あまり下げすぎると属性の悪い方が入る可能性はありますが、築年数や設備など、所有物件の状態と家賃相場、そして需要をよく見直して判断すれば、大きな問題は起こりません。

需要を考えず、ただ家賃を高くしたままでいると、いくらキレイな部屋でも内見候補に入りません。まずは見に来てもらうために、家賃設定を見直すのは効果的な方法だと思います。
(埼玉県/N.Tさん)

まずはどんな「賃貸経営」をしたいか!
満室であることは大切ですが「こだわりすぎて」しまってはいけません。私は自分が所有する物件を一つの「作品」だと思っています。部屋毎にコンセプトを決め、それに沿ったインテリアや壁紙を選び、私の「作品」として仕上げた上で入居者を募集しています。その分、近隣相場よりも1~2割上げていますが、高いからといって値引き交渉される方には入居していただかなくて良いと考えています。「作品」として私と同じ価値を見出してくれる方に入っていただくまで、空室が続いても気に病みません。
必ず「こんな物件を探していました!」と見つけてくれる方がいらっしゃいます。ただ「満室」に捕らわれず、自分が「どんな経営をしたいか」がポイントです。
(福岡県/M.Kさん)

「駅チカ」物件を選ぶべし!
私はなにより「立地」を意識します。前提として、物件を購入する際に自分自身が「住みたい!」と思えるものを買うようにしていますが、私がまず住みたいと思うのは「駅チカ」です。実際、自分が賃貸住宅に住んでいたときも、駅から3分以内にある物件の中で探していました。駐車場の必要がない都内の物件であれば、駅チカ物件は駅から遠い物件よりも家賃を上げることができ、実際に退去のタイミングで家賃を上げて募集しても直ぐに新規入居者が決まりました。
入居者にとって利便性が良いか・悪いか、悪ければそれをカバーできる強みはあるかを基準に物件を選べば、空室に困ることは少なくなると思います。
(東京都/MATSUYASUさん)

いざという時のための「ネットワーク作り」を
一番重要なのは「ネットワーク作り」です。物件の外観・内観にこだわり、常にメンテナンスすることはもちろんですが、 入居者になにかあったときに即対応できる環境を整えておくこと意識しなければいけません。特に私は自主管理をしている一方でサラリーマン大家のため、いざというときにすぐ現場へ駆けつけることができません。けれど私に代わって対応してくれる業者と事前に繋がりを持っていれば、事が起きたときに連携して動くことができるため、早期解決が可能になります。
素早い対応は入居者に安心感を与え、居住満足度もあがります。退去防止にもなるので「ネットワーク作り」こそ賃貸経営の生命線だと思います。
(東京都/I.Yさん)

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