入居者に長く住んでもらう為に行っている事！大家さん達の満室経営の秘訣-不動産賃貸経営博士-

父から受け継いだ賃貸物件には、何年も入居が決まっていない部屋がありました。どうしたものかと部屋の様子を見に行くと、空室期間の長さも相まって古ぼけた室内になってしまっており、自分自身「ここに住みたい」と思えない状態になっていました。オーナーが住みたいと思えない部屋に人は住まないだろうと考え、リノベーションを決意。

委託管理をしているため、やはり管理会社の力によって左右されると思います。こちらがいくらアプローチをかけても、対応が遅い・空室期間が長い・どうすれば入居が決まるか提案をしてこないといったことがあれば、管理会社の変更を検討します。また、契約する際、管理委託契約の中途解約を1ヶ月前に通知すれば期間内でも中途解約できるように交渉します。一般的には3ヶ月～半年ほど前に通知しないといけない場合が多いと思いますが、管理方法に問題があったときにすぐ変更できないと、その分経営に苦労してしまう可能性があるからです。

新築物件が増えてきている影響で、今まですぐに入居が決まっていた物件も少しずつ決まりづらくなってきました。見していただけないことには始まらないので、近隣の家賃相場を参考に家賃設定の見直しを行なっています。その上で家賃を下げる必要があれば前向きに検討します。あまり下げすぎると属性の悪い方が入る可能性はありますが、築年数や設備など、所有物件の状態と家賃相場、そして需要をよく見直して判断すれば、大きな問題は起こりません。

満室であることは大切ですが「こだわりすぎて」しまってはいけません。私は自分が所有する物件を一つの「作品」だと思っています。部屋毎にコンセプトを決め、それに沿ったインテリアや壁紙を選び、私の「作品」として仕上げた上で入居者を募集しています。その分、近隣相場よりも1～2割上げていますが、高いからといって値引き交渉される方には入居していただかなくて良いと考えています。「作品」として私と同じ価値を見出してくれる方に入っていただくまで、空室が続いても気に病みません。

私はなにより「立地」を意識します。前提として、物件を購入する際に自分自身が「住みたい！」と思えるものを買うようにしていますが、私がまず住みたいと思うのは「駅チカ」です。実際、自分が賃貸住宅に住んでいたときも、駅から３分以内にある物件の中で探していました。駐車場の必要がない都内の物件であれば、駅チカ物件は駅から遠い物件よりも家賃を上げることができ、実際に退去のタイミングで家賃を上げて募集しても直ぐに新規入居者が決まりました。

一番重要なのは「ネットワーク作り」です。物件の外観・内観にこだわり、常にメンテナンスすることはもちろんですが、 入居者になにかあったときに即対応できる環境を整えておくこと意識しなければいけません。特に私は自主管理をしている一方でサラリーマン大家のため、いざというときにすぐ現場へ駆けつけることができません。けれど私に代わって対応してくれる業者と事前に繋がりを持っていれば、事が起きたときに連携して動くことができるため、早期解決が可能になります。