商店街のアパート化　東京という都市はどこまで縮小していくか ③｜株式会社FGH 執行役員 中村彰男

私は、勤務先の会社で開催している、収益不動産運用に関するセミナーの講師も受け持っていますが、主たるテーマを、人口減少期における不動産投資はいかにあるべきか、に置いています。
不動産投資そのものについては、ミドルリスク・ミドルリターンという、投資のカテゴリーの中では比較的安全な投資だと思っていますし、この低金利時代にあっては、優良な投資先だとも思っています。
しかしながら、人口減少が早く進むであろうエリアと、なぜか人が集まるエリアとを、同日の談で語ることができないのも、また事実でしょう。
そこで、この短期集中連載では、東京という街に限定して、東京がどのような発展段階を経てきたかを検証することによって、将来にわたり、賃料相場の下落しにくいエリアはどこなのかを検証してみたいと考えています。
成功のほどは覚束きませんが、ロートルの勝手なつぶやきと思って読み飛ばしていただければ幸いです。

マクドナルドと白い街

もう20年あまり前のことになりますが、日本マクドナルドの関連会社の中枢にいらした方から、店舗の出店基準を伺ったことがあります。
 
なんだと思います？
 
これがね、上空からの航空写真を撮って、白っぽく見える街に出店する、だったんですね。
 
黒っぽく見える街にはご高齢の方が多く住んでいるので、出店したとしてもさしたる需要は見込めないけれど、白っぽく見える街は住居の建て替えが進んでいて、若年層人口の流入が期待できるので、店舗展開をすればまずまず繁盛するんだそうです。
 
そうなのか。
 
お隣の千歳船橋には44年も前からマックがあったのに、わが街経堂にマックがやってきたのはほんの5年前だったのは、強がりを言うわけじゃないが、戦災で焼け出された人々がいちはやく移り住んで、古くから栄えた街だったからに他なりません。
 
人が多く集まる街には、生活に必要な物資を供給する施設、すなわち商店も集まってきます。
 
南北約1kmにわたる商店街と、3つのスーパーマーケット（母は市場と呼んでいましたっけ）が、50年前にあった街はそう多くはないはずです。
 

消えゆく商売たち

何を思ったのか、小学校2年生のときに、宿題が出たわけでもないのに、商店街の地図を作ってみようと思い立ち、友達と二人で聞き込み調査をしてみたことがあります。
 
今朝、出勤してくる道すがら、当時から残っている店を探してみたら、古本屋・おもちゃ屋・文房具屋・和菓子屋が2軒のわずか5軒だったのには、今さらながらびっくりしましたし、しばし感慨にふけったりもしました。
 
なぜって、消えてしまったお店たちの大半は、時代の要請とマッチしなくなった、すなわち不要な商売になってしまったために、姿を消していったことに思い当たり、この約半世紀の日本社会の変化に思いを馳せざるを得なかったからです。
 
電気式ではない冷蔵庫のための氷屋、昔は高級品だった卵も扱う鶏屋、乾物の専門店、味噌の量り売りもする酒屋、活字を拾う（死語ですが）印刷屋、もはや使う人も稀になったミシン屋、冬になると練炭を持ってきてくれた炭屋、草履屋、ふとん屋、糸屋、畳屋、経師屋は言うに及ばず、ディープなところでは、おでんのタネ屋なんてのもありました。
 
あと、時代の変化とはあんまし関係ないかもしれないけれど、材木屋とか、ガラス屋とか、荒物屋とか、家具屋とか、時計屋とか、米屋とか、お茶屋とか、銭湯なんかもあったな。
 
こっちのほうは、モータリゼーションを含む交通事情の向上と、大規模量販店の登場に代表される物品流通形態の変化によるものなのでしょう。