都心部のこれからの再開発計画　東京という都市はどこまで縮小していくか ④｜株式会社FGH 執行役員 中村彰男

私は、勤務先の会社で開催している、収益不動産運用に関するセミナーの講師も受け持っていますが、主たるテーマを、人口減少期における不動産投資はいかにあるべきか、に置いています。
不動産投資そのものについては、ミドルリスク・ミドルリターンという、投資のカテゴリーの中では比較的安全な投資だと思っていますし、この低金利時代にあっては、優良な投資先だとも思っています。
しかしながら、人口減少が早く進むであろうエリアと、なぜか人が集まるエリアとを、同日の談で語ることができないのも、また事実でしょう。
そこで、この短期集中連載では、東京という街に限定して、東京がどのような発展段階を経てきたかを検証することによって、将来にわたり、賃料相場の下落しにくいエリアはどこなのかを検証してみたいと考えています。
成功のほどは覚束きませんが、ロートルの勝手なつぶやきと思って読み飛ばしていただければ幸いです。

超高層ビルのあけぼの

どうやら映画のノヴェライズだったようですが、小学校高学年のころ、「超高層ビルのあけぼの」というタイトルの本を、友達と回し読みしていた記憶があります。
 
その題材となった霞ヶ関ビルが着工されてから、昨年でちょうど50年。
 
技術的には可能だったにもかかわらず、東京都心の超高層化にこれだけの時間がかかったのには理由があります。
 
そもそも、近年における都心の超高層化は、計画性をもって達成されたものではなく、多分に偶発性の強いものでした。
 
70年代から80年代にかけての超高層ビルといえば、西新宿一帯がその代名詞になっていたのはご存知のとおりですが、都心部では、94年に聖路加タワーが竣工するまで、高さ200m級の高層ビルはついに現れませんでした。
 
私見ですが、これは、74年竣工の東京海上ビルの建設をめぐる一連の騒動が心理的に尾を引いていたからではないかと勝手に推測しています。
 
ご記憶の向きもおありかと思いますが、高いビルから皇居を見下ろすのは不敬である、という議論が大真面目になされていた時代があったんです。
 
やや遅れて、78年に竣工した青山ツインタワーは、通りを挟んで赤坂御用地に隣接しているため、御用地側の壁面には一切窓がない設計で噂になったものです。
 
都心に広大な敷地を持つ皇居と赤坂御用地に遠慮していては、都心部の超高層化など推進できた道理ではありませんよね。
 
別に、皇室を軽視しているわけじゃありませんので、右よりの方々には先にお断りしておきます。
 
上記の2例は、私が学習院中等科から高等科のころの出来事で、内部では笑い話として処理されていたんですから。
 
さて、そうした不文律を犯すくらいなら、ということで、オフィス床需要を満たすために取られた選択肢は、みなとみらい21計画・幕張新都心計画・さいたま新都心計画など、地方衛星都市への分散だったわけです。