オーナーが一度決めた家賃の増額(減額)はできるでしょうか?|片島 由賀

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オーナーが一度決めた家賃の増額(減額)はできるでしょうか?

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弁護士 片島 由賀

これまで,当事務所では,不動産の境界問題,隣地トラブル,敷金・原状回復,賃料未払いへの対応,明渡し請求等の各種トラブル対応,離婚や相続に関連する処理などの各種業務に携わってきました。 賃貸経営もいつも順風とは限らず逆風があるかもしれませんし,逆風は避けたいところです。トラブルへの対処は想像以上の精神的・身体的なご負担になることがあります。そういった逆風を順風に代える・逆風を防ぐために,法的なサポートを迅速かつ粘り強くさせて頂いています。

 契約のときに決めた家賃が,その後期間が経つにつれて周囲の家賃と釣り合わなる,不動産の価格が上がり固定資産税の負担が重くなってきた、賃貸物件の売却や相続により賃貸人が交替したことをきっかけとしてなど,様々な事情からテナントに家賃の増額を求めなければならなくなることがあります。逆にテナントから,周囲の家賃相場と比較して高いから下げてほしいと言われることもありえます。

 今回はこういった場合の対応の仕方について取り上げます。

オーナー側から家賃の増額を希望するときは?

 
 家賃の増額に借主(テナント)も合意をしてくれれば増額した家賃での賃貸借契約は可能です。割とよく見られるのが消費税増税に伴って,経済状況の変動に伴って調整の必要があるとして家賃の増額についての話も併せて行う場合です。


 これはサブリースの形態についても同じように言えます。サブリースは間に入っている会社との賃貸共同事業という面はありますが,これまでの裁判例でこうした会社を賃借人とした転貸借を行うものとされています。そのため,通常の賃貸借と同じく増額の請求(逆にいうと減額の請求をされることもありえます)はできます。この場合には,後述する通りしばらく増額をしないという合意がされていた場合が問題になります。

 
 もっとも,借主(テナント)側が増額について受けられないと拒否してきた場合,話を進めるのが難しくなります。この場合,増額の合意をするための話し合い,話し合いが決裂したときは,裁判所に増額を強制的に行うための判断を求めることはできます。


 裁判所が判断する場合には,法律で定めた事情に照らして増額してもいいといった事情があるかが問題となります。判断にあたって検討する事情としては


 ① 問題となっているアパート・マンションの固定資産税など、税金面が大きく増加した
 ② 不動産価格が大きく上昇した
 ③ 周りの建物の家賃と比べて相当低いといえる
 ④ 一度家賃を決めてから相当程度期間が経過している



 等といったことを考慮して判断されることになります。特に①から③の3つは不動産鑑定を参考に考えていくことになります。

 ①については,固定資産税,都市計画税その他の公租公課のほか,建物の使用に伴って生じる電気料金,水道料金,ガス料金などの公共料金の増減も含まれますが,テナントが直接こういった公共料金を負担している場合には,賃料増減請求の根拠とするのは難しいこともあると思います。なお,建物の賃貸借の場合には,建物だけでなく敷地の税金の増減も根拠にすることが出来ます。
 
 不動産鑑定の方式にもいくつかあり,近隣相場を元に簡単に試算するのであれば,新築物件と中古物件で賃料の水準に違いがあること・賃貸の場合は最寄の駅からの移動時間と距離が売買による場合以上に重んじられる傾向があること・間取りが広い物件は月額賃料が高くなるので、標準的な大きさの部屋と比較して逆に単価が下がってしまうこと,といった点に注意しましょう。


 さらに精度の高い計算をするのであれば,利回りを元にする・物価スライドを考える・近くの同等のアパートなどの家賃との比較を行う・理論上適正と考えられる家賃と現在の家賃の差額をオーナー(家主)とテナント(借主)で分配するなど話が複雑になってきます。


 周辺に似たような物件の賃貸事例が乏しいような物件の場合には,土地建物の時価(基礎価格)にその不動産から得られることが期待される利回り(期待利回り)を乗じた金額に必要諸経費を加算したもので計算する,積算賃料で考える方法もあります。

 この場合には,物件を供給する側から試算した賃料ということになります。この方法によると需給関係を直接踏まえて試算したものではないため、市場の動向をみて調整する必要があるかは検討の余地があります。
 

 ちなみに,賃貸借契約の条項の中に,増額を一定期間しないというものがあった場合には,テナント(借主)が増額を拒否したときには増額が認められないことがあります。通常オーナー(家主)側が契約書を準備するはずですので,こういったことはないかと思いますが,契約書のひな型の流用であれば入っている可能性がありますから,契約前にはよく条項を確認する注意が必要です。

 

公開日:2019年9月3日

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