アパートで漏水事故が発生!修繕義務や責任は誰が負う?大家の修理負担や借主対応について|片島 由賀

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アパートで漏水事故が発生!修繕義務や責任は誰が負う?大家の修理負担や借主対応について

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弁護士 片島 由賀

これまで,当事務所では,不動産の境界問題,隣地トラブル,敷金・原状回復,賃料未払いへの対応,明渡し請求等の各種トラブル対応,離婚や相続に関連する処理などの各種業務に携わってきました。 賃貸経営もいつも順風とは限らず逆風があるかもしれませんし,逆風は避けたいところです。トラブルへの対処は想像以上の精神的・身体的なご負担になることがあります。そういった逆風を順風に代える・逆風を防ぐために,法的なサポートを迅速かつ粘り強くさせて頂いています。

アパートの水回りに問題があったとき・あるいは老朽化により漏水事故が発生することがあります。漏水事故に対して修繕しなければなりませんが、オーナーとしてはどこまで修理しないといけないでしょうか?またそれにあたって借主が協力しないときの対応はどうすればよいでしょうか。今回はこういった漏水事故をめぐる問題を取り上げます。

水漏れの修理費用は誰が持つのでしょうか?

 仮に、オーナーの方が所有しているアパートで水漏れが生じた場合、賃貸借契約で修理義務を変更していない限り、法律上オーナー側が貸している物件の修理義務を負います。ただし、全ての修理義務を変更できるわけではありませんし、借主が水回りに関する器具等を破損して生 じた場合は除きます。

 さらに、アパートが通常備えている安全性を欠くと評価されるような、管理上問題がある場合には、修理費はもちろんのこと、借主の持ち物が濡れて使えなくなったなどといった損害について、賠償責任を負うことになります。水漏れ被害が出ているときは、どんな原因で水漏れが起きているのか・実際に被害があるのかどうか、どう修理をするかが非常に重要なになってきます。

 漏水の原因ははっきりしないこともあれば、様々な原因が関わっていることもあります。特に建築から相当の年数が経っているアパートやビルなどでは建物や給排水設備がかなり古くなっていることがあります。そういった場合には、老朽化した設備が漏水の原因となることもありえます。特に、借主の水の使い方に問題があるけれども、老朽化した設備も原因となりうるときは話が複雑になってきます。

  借主の方にも「用法遵守義務」という、簡単に言うと契約で定めた適切な使い方をしなければならない義務があります。例えば防水設備を設けずに清掃用の水を大量に使っていた借主がいた場合には、本来契約で予定されたのとは異なる使い方によって漏水事故が起きることもありえます。



 このようなときは、借主が被害をうけた方に損害賠償の責任を負うのはもちろんですが、通常有する安全性を欠く、管理面に問題があると評価されれば、オーナーも責任を負うことがありえます。最終的にはきちんと使っていなかった借主に損害賠償請求と契約解除を求めていくことになるでしょう。この場合、損害は修理費や被害者に与えた損害になりますが、特に被害を受けた方がご商売をされていた場合の損害については算定が難しい面があります。損害に関しては、別の機会にまとめて触れたいと思います。
 

公開日:2019年4月26日

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