「表面利回り」というウソ!まことしやかなウソの話⑨〜|不動産コンサルタント 松葉 民樹

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「表面利回り」というウソ!まことしやかなウソの話⑨〜

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その他識者 不動産コンサルタント 松葉 民樹

間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

よく投資物件の案内チラシ、広告や建設会社の土地活用の事業提案書に「表面利回り○○%」という表示がありますが、これっていったい何なのでしょうか?
これを投資の一つの目安にして「○○%なきゃダメだ」とか「最低○○%は必要だ」などしたり顔で言う人がいますが、まったくのナンセンスです。
不動産投資の場合、本来の「利回り」とは内部収益率(IRR)のことを言い、正味事業収益(インカムゲインorロス)と出口(売った時)での値上り益または値下り損(キャピタルゲインorロス)を通算して保有年数で割ってその資金の運用を算出するのが世界の不動産投資の常識なのですが‥‥

「表面利回り」のウソ!の話

   不動産投資の場合、「利回り」とは内部収益率のことで投資の常識的にはIRR(Internal Rate of Retun)のことをいいます。

   不動産投資の場合は、保有期間での正味収益(家賃収入−諸経費=NOI)いわゆるインカムゲインと保有終了時(売却時)の値上り益または値下り損(キャピタルゲインまたはキャピタルロス)のトータルを通算して求めなければならないのです。

   皆さんが喜んで見ている「表面利回り」とやらは単に「購入初年度限定の投資収益率」であって本来の投資収益率とは程遠い指標なのです

   しかも、キャピタルゲインまたはロスを考えないから、出口戦略を見落してしまいます。不動産を買う時には、いついくらで売るか?という出口戦略がなければ買ってはならないのです。出口戦略のない投資はただのギャンブルです。

   出口を考えないから築20年の木造アパートを「お宝不動産」などと言って買ってしまい、5年経過後に売値は下落し、維持費は増加し、解体するにも退去費用と解体費で大赤字になってしまうのです。

   地主さんが相続税の節税対策や土地活用等で建築する場合でも、いざという時に売却して残債を返済できるか?返済してもお釣りが出るかという出口戦略を考えた投資をしなければ危険なのです。

   地主さんが建築する時は建築総資金に対する投資収益率だけですが、出口戦略では収益還元法による価格査定(NOI:ネット・オペレーティング・インカム:正味収入)になります。NOIは家賃設定と充足率(入居率)で決まります。そこそこ建築費をかけても建物や設備のグレードを上げて、高い家賃設定と高い入居率が実現できれば、出口は見えるのです。

   ところが、地主さんも不動産投資家も「表面利回り」などという誤った価値観でしか不動産投資を考えないから「安かろう悪かろう」で入居率も落ち、家賃も経過毎に下落し、自分で出口を塞いでしまうのです。

   米国ではユニバーシティ(総合大学)と名の付く全ての大学に不動産学部があり、不動産投資の常識を教えていますが、我が国には不動産学部がある大学はたった1校しかありません。

不動産屋さんも建設業者も住宅メーカーも銀行さんも税理士も、実は誰もが知識もスキルも無く無邪気に仕事をしているのが実態なのです。勿論、地主さんも不動産投資家も同様ですが‥
   米国ではIRRではない初年度限定投資収益率を利回りと説明したら、詐欺で逮捕され重い刑に処されますが、我が国ではお客様も業者も誰もが知識がないのでまかり通っているのが現状なのです。

   利回りと見る時には必ず①インカムと②キャピタルを考慮して計算をする。
さすれば、必然的に出口戦略はか考えるようになりますから失敗のリスクは小さくなります。





 

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更新日:2017年12月17日 (公開日:2016年12月3日)

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