「表面利回り」というウソ!まことしやかなウソの話⑨〜
間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

よく投資物件の案内チラシ、広告や建設会社の土地活用の事業提案書に「表面利回り○○%」という表示がありますが、これっていったい何なのでしょうか?
これを投資の一つの目安にして「○○%なきゃダメだ」とか「最低○○%は必要だ」などしたり顔で言う人がいますが、まったくのナンセンスです。
不動産投資の場合、本来の「利回り」とは内部収益率(IRR)のことを言い、正味事業収益(インカムゲインorロス)と出口(売った時)での値上り益または値下り損(キャピタルゲインorロス)を通算して保有年数で割ってその資金の運用を算出するのが世界の不動産投資の常識なのですが‥‥
「表面利回り」のウソ!の話
不動産投資の場合、「利回り」とは内部収益率のことで投資の常識的にはIRR(Internal Rate of Retun)のことをいいます。
不動産投資の場合は、保有期間での正味収益(家賃収入−諸経費=NOI)いわゆるインカムゲインと保有終了時(売却時)の値上り益または値下り損(キャピタルゲインまたはキャピタルロス)のトータルを通算して求めなければならないのです。
皆さんが喜んで見ている「表面利回り」とやらは単に「購入初年度限定の投資収益率」であって本来の投資収益率とは程遠い指標なのです。
しかも、キャピタルゲインまたはロスを考えないから、出口戦略を見落してしまいます。不動産を買う時には、いついくらで売るか?という出口戦略がなければ買ってはならないのです。出口戦略のない投資はただのギャンブルです。
出口を考えないから築20年の木造アパートを「お宝不動産」などと言って買ってしまい、5年経過後に売値は下落し、維持費は増加し、解体するにも退去費用と解体費で大赤字になってしまうのです。
地主さんが相続税の節税対策や土地活用等で建築する場合でも、いざという時に売却して残債を返済できるか?返済してもお釣りが出るかという出口戦略を考えた投資をしなければ危険なのです。
地主さんが建築する時は建築総資金に対する投資収益率だけですが、出口戦略では収益還元法による価格査定(NOI:ネット・オペレーティング・インカム:正味収入)になります。NOIは家賃設定と充足率(入居率)で決まります。そこそこ建築費をかけても建物や設備のグレードを上げて、高い家賃設定と高い入居率が実現できれば、出口は見えるのです。
ところが、地主さんも不動産投資家も「表面利回り」などという誤った価値観でしか不動産投資を考えないから「安かろう悪かろう」で入居率も落ち、家賃も経過毎に下落し、自分で出口を塞いでしまうのです。
米国ではユニバーシティ(総合大学)と名の付く全ての大学に不動産学部があり、不動産投資の常識を教えていますが、我が国には不動産学部がある大学はたった1校しかありません。
不動産屋さんも建設業者も住宅メーカーも銀行さんも税理士も、実は誰もが知識もスキルも無く無邪気に仕事をしているのが実態なのです。勿論、地主さんも不動産投資家も同様ですが‥
米国ではIRRではない初年度限定投資収益率を利回りと説明したら、詐欺で逮捕され重い刑に処されますが、我が国ではお客様も業者も誰もが知識がないのでまかり通っているのが現状なのです。
利回りと見る時には必ず①インカムと②キャピタルを考慮して計算をする。
さすれば、必然的に出口戦略はか考えるようになりますから失敗のリスクは小さくなります。
公開日:2016年12月3日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
賃貸経営の利回り計算方法利回りとは?マンション投資をする前に知っておきた…
賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは? 利回りとは? 簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなり…
-
賃貸経営の利回り計算方法利回りとは?マンション投資をする…
賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは? 利回りとは? 簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなり…
-
利回り8%弱 狭小賃貸住宅を見学して来ました。
皆様、こんにちは~!専業大家コラムニストの和田寛です。 今回は、都内で利回り8%弱の狭小賃貸住宅を見学して来ました。 正に、投資家必見ですねぇ〜♫ えっ、新宿区高田…
-
利回り8%弱 狭小賃貸住宅を見学して来ました。
皆様、こんにちは~!専業大家コラムニストの和田寛です。 今回は、都内で利回り8%弱の狭小賃貸住宅を見学して来ました。 正に、投資家必見ですねぇ〜♫ えっ、新宿区高田…
-
収益用不動産の価格はどう決まる!?-賃貸マンションの価格は賃料、費用、利…
どれくらいの収入が得られるかという考え方に基づいて価格を決める不動産の一つに賃貸マンションがあります。 賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素で決まり 今…
-
収益用不動産の価格はどう決まる!?-賃貸マンションの価格…
どれくらいの収入が得られるかという考え方に基づいて価格を決める不動産の一つに賃貸マンションがあります。 賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素で決まり 今…
-
中属性でフルローンのみ!サラリーマン大家が実際に現地に出向いての調査~都…
前回の続きです。 前回は、机上の調査結果と、それを踏まえての私の判断基準をお伝えしました。 今回は、実際に現地に出向いての調査して内容をお伝えします。 現地…
-
中属性でフルローンのみ!サラリーマン大家が実際に現地に出…
前回の続きです。 前回は、机上の調査結果と、それを踏まえての私の判断基準をお伝えしました。 今回は、実際に現地に出向いての調査して内容をお伝えします。 現地…
-
中属性でフルローンのみ!サラリーマン大家がどのような基準で物件を調査をす…
つい最近、私が購入を検討した…と言うか買付入れて購入しようとしたものの買えなかった物件をご紹介します。 中属性でフルローンのみ狙っている私がどのような基準で物件を調査…
-
中属性でフルローンのみ!サラリーマン大家がどのような基準…
つい最近、私が購入を検討した…と言うか買付入れて購入しようとしたものの買えなかった物件をご紹介します。 中属性でフルローンのみ狙っている私がどのような基準で物件を調査…
不動産コンサルタント 松葉 民樹の記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の新着記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の人気記事
空室対策の記事
空室対策の新着記事
-
空室対策
櫻田 真也 -
空室対策
Chiyo -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
桔梗ヒルズ -
空室対策
片島 由賀
空室対策の人気記事
-
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
chisato -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
小池 佑弥
すべての記事
新着記事
-
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
滞納 退去
有限会社岡部塗装店 岡部 -
購入
和田 寛
人気記事
-
土地活用
櫻田 真也 -
相続 税金
税理士法人シリウス -
賃貸管理
伊澤 大輔 -
土地活用
櫻田 真也 -
賃貸管理
エジソン法律事務所 大達 一賢
関連おすすめ特集
- 敷金礼金は空室対策に効果ある?敷金・礼金を無料にするメリットデメリット!
- アパート建て替えをすべき築年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の基準(目安)は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もア…
- 空き家を活用するための様々な取り組みについて!少子高齢化や民法改正で変わる不動…
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 入居者が孤独死!事故物件の告知義務とは?入居者募集時に伝えなかったらどうなるの…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
新着!大家さんのお悩み相談
関連おすすめ特集
- 敷金礼金は空室対策に効果ある?敷金・礼金を無料にするメリットデメリット!
- アパート建て替えをすべき築年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の基準(目安)は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もア…
- 空き家を活用するための様々な取り組みについて!少子高齢化や民法改正で変わる不動…
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 入居者が孤独死!事故物件の告知義務とは?入居者募集時に伝えなかったらどうなるの…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目
4,980万円5.46%詳細
-
東京都江東区亀戸8丁目
1,690万円5.30%詳細
-
大阪府大阪市住吉区長居西3丁目
400万円6.90%詳細
-
大阪府大阪市東住吉区桑津2丁目
1,670万円4.31%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- 敷金礼金は空室対策に効果ある?敷金・礼金を無料にするメリットデメリット!
- アパート建て替えをすべき築年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の基準(目安)は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もア…
- 空き家を活用するための様々な取り組みについて!少子高齢化や民法改正で変わる不動…
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 入居者が孤独死!事故物件の告知義務とは?入居者募集時に伝えなかったらどうなるの…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
- 高齢者を入居させるには?空室を埋めるために入居させる場合の注意点は?
- ペット可物件は空室対策になる?注意点とは?
- 一戸建ての空室対策の方法とは⁉
- 不動産会社の対応により変わる空室状況!?募集力のある会社を探すために必要なポイ…
- 原状回復費用の相場は?アパート床のリフォームで空室対策!
- 補助金を活用した空室対策!リノベーションや大規模修繕で行う空室対策や建物管理に…
- 家賃の値下げは必要?マンション経営で差がつく空室対策
- 老朽化マンションは建て替え?売却?リノベーションによる老朽化対策とは?
- 賃貸アパートのバス・トイレのリフォームで空室対策!入居者に人気のバス・トイレリ…
- 仲介業者への仲介手数料と広告宣伝料の相場とは?
- シェアハウスは空室対策にどんなメリットがある?リフォーム、リノベーションを考え…
- 空室対策としての原状回復!次の入居者を早く決める方法のポイント
- 家賃保証や空室保証はつけるべき?アパート経営での家賃保証のメリットやトラブル問…
- 民泊・airbnbによる短期貸しで、空室期間の活用はできる?
- 賃貸アパートの空室対策はハウスクリーニングから!大家さんが実践すべき空室対策術…
- 4月からの繁忙期の空室対策 入居者募集を成功させる方法
- ベテラン大家が語る!高い入居率の維持するにはどんな管理会社を選ぶべきか
- 入居率アップを狙う!女性目線での空室対策事例集!
- 大家さんの空室対策をサポート!委託管理する不動産会社の選び方と付き合い方のポイ…
- ファミリー層の入居者を集めたい!ファミリー層向けの賃貸住宅に欠かせないものとは…
- 学生をターゲットにした空室対策で、メリットに感じてもらうには?
- 単身者をターゲットにしたワンルームマンションの空室対策で必要な物
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 敷金礼金は空室対策に効果ある?敷金・礼金を無料にするメリットデメリット!
- アパート建て替えをすべき築年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の基準(目安)は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もアパー…
- 空き家を活用するための様々な取り組みについて!少子高齢化や民法改正で変わる不動産事…
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れにつ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 入居者が孤独死!事故物件の告知義務とは?入居者募集時に伝えなかったらどうなるの?
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
特集
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目
4,980万円5.46%詳細
-
東京都江東区亀戸8丁目
1,690万円5.30%詳細
-
大阪府大阪市住吉区長居西3丁目
400万円6.90%詳細