賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？人・物・金　木造編｜株式会社フォルマ　代表取締役　石黒允侑子 -不動産賃貸経営博士-

賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？人・物・金　木造編

気になった数

建築業に35年ほどかかわってまいりました。オーナー様が最初から知っていれば、良かったことや、どう対処したら適切かなど、経験から少しでも皆様のお役にたてれば幸いです。

大家さんの大事な収益をシロアリのように食いつぶすのは、大規模改修などのやむ負えない出費。なくしたいですよね。ですからこれから建てる方には、極力出費の少なく済ます方法をお教えします。
メンテナンスはまずは10年ぐらいごとに計画して下さい。時期が来る、半年ぐらい前からは準備です。まず現状何が使われているか。とどうすればよいかですが、設計図書の仕様書や矩計図（かなばかりず）に使われている材料が書かれています。何に変えたらいいかわからない場合には、使われている材料メーカーに10年たった時のメンテナンスにはどのようなものがあるかを聞いてください。価格的に松竹梅がある場合には違いも聞いておくとよいでしょう。どうしたらよいかわかっている場合には、（たとえば塗装する等）大手のメーカー（塗装なら、日本ペイントや関西ペイント）のお客様相談室等に、現在にものに塗るコストパフォーマンスの良い塗料を聞き、カタログ

新築時の設備の計画は大事

インフラは、目まぐるしく変わります。アパートだって時代に応じた対処が必要となります。この時にしやすいようにしておくのが、賢い大家さんです。
まず給排水・電気・換気は取替えやすく作っておく。壁を壊さないとできない、床を壊さないとできない。そんな無駄な事をしていては、お金がいくらあっても足りません。
給排水設備は、床上配管を基本として下さい。水が漏れたら、人の部屋に行って壊して工事をするなどもってのほかです。何か修理が出ても、その部屋で完結できるように当初から考えておきましょう。
上下階については、壁の中を給通さず、給排水・電線・弱電・換気で工事のしやすい、トンネル（シャフト・ＰＳ）スペースを設けてください。無駄なスペースなように思われがちですが、大規模改修の際にはこのスペースがものをいいます。あるのと無いのとでは、工事のしやすさが雲泥の差です。
居住者に売りにするため屋上を作ったり、トップライトを設置したりするのは、思わぬ【その他費用】がかかることを覚悟してください。（家賃に反映できる金額は微々たるものです。）
また、場所が無いからと言って、屋上にエアコンや太陽光設備を設置するのも地雷を乗せているようなものです。最初は良くても地震等をきっかけにして水漏れの原因になることも多いのです。弊社では極力避けております。
設備業者さんには、設計図書とは別に竣工図という実際に行った工事の図面をもらっておいてください。これがあると非常に役に立ちます。
設備機器、キッチン、ＵＢ、便器、換気扇、エアコン、インターホン等は使い方にもよりますが、一般的に13~15年ほどはもちます。

次ページ

屋根・カベの大規模修繕工事は計画的に

1 2

前回のコラム
次回のコラム

賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？バルコニーや通路・階段の防水工事編

公開日：2016年4月15日

気になった数

こんな記事も読まれています

賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？バルコニーや通路・階段の防水工事…
　大規模改修木造編の続きです。さて一番問題の多い防水工事は、必ず工事の保証をつけさせましょう。期間は一般的には５年ですが、少し高くなるかもしれませんが10年まで延長…
賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？バルコニーや通路…
　大規模改修木造編の続きです。さて一番問題の多い防水工事は、必ず工事の保証をつけさせましょう。期間は一般的には５年ですが、少し高くなるかもしれませんが10年まで延長…
給湯器が故障した際大家さんができる対応とは？アパートで水は出るがお湯が出…
賃貸物件で給湯器が故障した際に大家さんができる対応方法とは？給湯器のメーカーであるリンナイ株式会社に、給湯器の基礎知識や故障した際の対処法など伺ってきました。 …
給湯器が故障した際大家さんができる対応とは？アパートで水…
賃貸物件で給湯器が故障した際に大家さんができる対応方法とは？給湯器のメーカーであるリンナイ株式会社に、給湯器の基礎知識や故障した際の対処法など伺ってきました。 …
いつやる？設備(給排水/換気/電気/弱電)の大規模改修時の留意点！大家さ…
給排水設備・換気設備・電気設備・弱電設備など、大規模改修時の留意点いつやる?　赤さびの改修　一昔前の給水管で、錆が出るような物を使っている場合には取替をお勧めしてい…
いつやる？設備(給排水/換気/電気/弱電)の大規模改修時…
給排水設備・換気設備・電気設備・弱電設備など、大規模改修時の留意点いつやる?　赤さびの改修　一昔前の給水管で、錆が出るような物を使っている場合には取替をお勧めしてい…
大規模改修　RC編～計画段階からの注意、改修のタイミング～
　法定耐用年数が木造の2倍以上、（鉄骨は木造の1.5倍）の鉄筋コンクリート造ですが、街なかを歩くと『ざんねん』な状態になっている建物も多くあります。　今回、計画段階…
大規模改修　RC編～計画段階からの注意、改修のタイミング…
　法定耐用年数が木造の2倍以上、（鉄骨は木造の1.5倍）の鉄筋コンクリート造ですが、街なかを歩くと『ざんねん』な状態になっている建物も多くあります。　今回、計画段階…

思うところ３４．「できる人・できない人」　～日常生活で垣間見る「できる人…
仕事が「できる人・できない人」は、その片鱗を日常生活で垣間見せている。ランチタイムで混み合うカレー屋さんの発券機前で何度も選択ボタンを躊躇して長考するおじさん（私も「お…
思うところ３４．「できる人・できない人」　～日常生活で垣…
仕事が「できる人・できない人」は、その片鱗を日常生活で垣間見せている。ランチタイムで混み合うカレー屋さんの発券機前で何度も選択ボタンを躊躇して長考するおじさん（私も「お…