賃貸管理会社をトラブルなく変更するための手順とは？弁護士に依頼する際の注意点とは？｜片島 由賀

不動産オーナーの方が自分の所有する物件の管理を賃貸管理会社に任せているケースは多いと思います。しかし、色々な理由から賃貸管理会社を見直し、別の会社に変更したいという場合がみられます。こんな場合、トラブルなく変更するにはどのような手順を踏んで行うとよいでしょうか。

トラブルなく賃貸管理会社を変更するには？その際の注意点は？

不動産オーナーの方が賃貸管理会社を変えたいと思う場合として、以下のケースが考えられます。
・賃貸管理会社の担当者とのコミュニケーションがうまく取れない
・管理手数料の見直しをしたい
・空室対策や物件の清掃などよりよいサービスを提供してほしい
・賃貸管理会社の経営状況に不安がある
 
このような不満が不動産オーナーにあり、賃貸管理会社との連絡や報告などがぎくしゃくしたり、不動産オーナーの方が不安を抱えたまま物件管理をしてもらうよりは、別の賃貸管理会社に変更した方がよいことも多いことと思います。
 
それではこういった場合、不動産オーナーとしてはどのような点に気を付けて賃貸管理会社を変更するとトラブルを防ぐことが出来るでしょうか？まず、賃貸管理会社を変更する場合の手続きの流れを見てみましょう。
今委託している賃貸管理会社(以下、「旧賃貸管理会社」)との契約内容を確認
新たに委託する賃貸管理会社（以下、「新賃貸管理会社」）の選定
　旧賃貸管理会社の対応のどこに不満があるか→新賃貸管理会社にはどのようなことをしてほしいのか、よく整理しておく必要。
旧賃貸管理会社への契約解除の通知⇒時期に注意（繁忙期は避ける）
旧賃貸管理会社から新賃貸管理会社への引継ぎ
入居者への家賃の振込先の通知
 
①　今委託している賃貸管理会社(以下、「旧賃貸管理会社」)との契約内容を確　認
　委託契約を解除するにあたって、あらかじめ予告期間が必要とされているケースが多いと思います。それというのも、委託契約は一定期間継続して管理を依頼する内容ですので、いきなり解除といっても後述の引継ぎの期間が必要になるからです。普通は３ヵ月前とされている場合が多いかと思いますが、半年前か、1年前に予告が必要となっていることもありえます。まずはこの点を確認して、旧賃貸管理会社との契約を希望している時期で切り替えられるように準備する必要があります。
　また、中途解約の場合、違約金条項がないかの確認も必要です。違約金条項がある場合には解約のタイミングを考えてからになるでしょう。
 
②　新たに委託する賃貸管理会社（以下、「新賃貸管理会社」）の選定
　なお、現時点で家賃保証会社と契約をしている場合、賃貸管理会社の変更に伴い契約が引き継げない場合が多いようです。その場合には賃貸管理会社が変更しても引き続き家賃保証をしてもらえる会社に変更をするなどの対応が必要になります。空室の数によって、どこまで考えるかも変わってくるでしょうから、この点は新賃貸管理会社とも相談して対応を考えておく必要があります。場合によっては、入居者の方の新たに家賃保証会社に加入してもらう必要が出てくることもありますので、その場合は不動産オーナーが保証料を負担しないといけないケースもありえます。
 
③　旧賃貸管理会社への契約解除の通知・新賃貸管理会社との契約締結
新賃貸管理会社が決まれば、旧賃貸管理会社に契約解除の通知を行うことになります。解除の通知をしたことを内容面からも証拠化するため、内容証明郵便の送付をするようにしましょう。この場合、契約が実際に終了する時期に注意しましょう。いわゆる不動産賃貸業の繁忙期である、1月から３月、９月から１０月頃は避けるようにしないと、十分な空室対策ができない、引継ぎがスムーズにいかず混乱してしまう可能性が高いです。
また、旧賃貸管理会社に通知した解約日の翌日を開始日として、新賃貸管理
会社と監理業務委託契約を締結することになります。
 
④　旧賃貸管理会社から新賃貸管理会社への引継ぎ
　　旧賃貸管理会社との管理委託契約の内容によりますが、管理をしている敷金や、家賃、賃貸借契約書、鍵や建物のこれまでの修繕への対応に関する資料など、きちんと新賃貸管理会社に引継ぎをしてもらい、不明点があれば適宜対応を求める必要があります。
 
⑤　入居者への家賃の振込先の通知
　　賃貸管理会社変更に伴い、入居者の方が家賃を振込む口座を変更してもらう必要があります。しっかり伝えておかないと旧賃貸管理会社が管理する口座に振り込んでしまう入居者が出てくる可能性があるので、入居者の方への電話や手紙での連絡に加え、掲示板での掲示など何度か入居者の方に伝わる方法で周知する方が良いでしょう。