賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは?バルコニーや通路・階段の防水工事編
建築業に35年ほどかかわってまいりました。オーナー様が最初から知っていれば、良かったことや、どう対処したら適切かなど、経験から少しでも皆様のお役にたてれば幸いです。

大規模改修木造編の続きです。
さて一番問題の多い防水工事は、必ず工事の保証をつけさせましょう。期間は一般的には5年ですが、少し高くなるかもしれませんが10年まで延長可能です。
工事業者がつけた保証がきちんと行ってくれるかどうか心配な方は、防水協会等の会員企業を選ぶ選択肢もあります。
みなさん、建物のバルコニーって、ガス給湯器、エアコン置き場、物干場、避難、植木置き場?などで使っていますよね。でも、他の場所でこれらを代用できるのであれば、不要かもしれませんよ。建築費も+αになりますしね。海外ではついてないところも多いようですよ。
『バルコニーや通路・階段の防水』
バルコニーや外部の通路ではFRP防水がつかわれることが多いのですが、塗り替え時にはウFRPに比べて価格が安いウレタン防水に変えることが多いようです。通路など数時間で乾いて通れる防水も有ります。
経験豊富な大家さんは新築時に鉄製階段を作るときに、ドブづけメッキ(亜鉛メッキ)仕上げにしてくださいといわれます。錆に対して被膜の持ちが良いからです。これを塗り替えるときには、同じ亜鉛塗料の「ローバル塗装」を指定するとさらに長く持ちます。
階段の裏が錆が出ている状態のときは、中にしみ込んだ水分が裏側に回っている状態です。表面から水が回らない処置を行わないと、塗り替えてもすぐ錆が再発しますので注意です。
なお通路も階段もシートが貼ってあるときは、剥してから塗装してくださいね。
『その他定期的に行ってほしいこと』
一回目の大規模修繕の時に必ず行ってほしいのが、シロアリの点検。家の廻りの雑草や残置物をきれいにかたづけたら、特に湿気の多いところや、水廻り部分がシロアリに喰われてていないかじっくり確認しましょう。
シロアリ点検も、大手の業者で無料点検を行っているところが何社かあります。上手に利用して下さい。もちろん、自分で予防も出来ますよ。
『最後は人』
そこそこの会社に頼めば高いが、ちょうど今飛び込みで来た会社は「特別に安くします」と言っているがどうだろう。など、シロアリや植木、太陽光と同じように塗装業界は飛び込み営業が見受けられる業種です。
実はいい加減な工事をするのが多いのも防水・塗装業界なのです。万が一漏れたときに、責任が取れる会社なのか。逃げてしまわないかどうか。慎重に業者選びを行いたいところです。
私の経験では、特別に安くなどはまずありません。3回塗るのを2回にするとか、水で薄めてとか、見せるための塗料と塗るための塗料を変えるとか。手品もどきになるのがオチです。
メーカーの設定している設計単価と呼ばれる金額を目安に、カタログ通りの工程の工事を行うかどうかが判断基準です。カナメの時は見に行くのが一番です。写真も提出させましょう。
公開日:2016年4月21日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
給湯器が故障した際大家さんができる対応とは?アパートでお湯は出るが水が出…
賃貸物件で給湯器が故障した際に 大家さんができる対応方法とは? 給湯器のメーカーであるリンナイ株式会社に、給湯器の基礎知識や故障した際の対処法など伺ってきました。 …
-
給湯器が故障した際大家さんができる対応とは?アパートでお…
賃貸物件で給湯器が故障した際に 大家さんができる対応方法とは? 給湯器のメーカーであるリンナイ株式会社に、給湯器の基礎知識や故障した際の対処法など伺ってきました。 …
-
他人事ではない!孤独死の意外な実態について|動画で学ぶ!動画チャンネル
他人事ではない!孤独死の意外な実態について(0:08~) 孤独死の実帯についてご紹介していきます。孤独死現状レポートのポイントを抜粋いたしました。一番、皆さまが驚かれ…
-
他人事ではない!孤独死の意外な実態について|動画で学ぶ!…
他人事ではない!孤独死の意外な実態について(0:08~) 孤独死の実帯についてご紹介していきます。孤独死現状レポートのポイントを抜粋いたしました。一番、皆さまが驚かれ…
株式会社フォルマ 代表取締役 石黒 允侑子の記事
株式会社フォルマ 代表取締役 石黒 允侑子の新着記事
株式会社フォルマ 代表取締役 石黒 允侑子の人気記事
賃貸管理の記事
賃貸管理の新着記事
-
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
賃貸管理
伊澤 大輔 -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
賃貸管理の人気記事
-
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
賃貸管理
片島 由賀 -
賃貸管理
エジソン法律事務所 大達 一賢 -
賃貸管理
daitoku -
賃貸管理
櫻田 真也
すべての記事
新着記事
-
相続 税金
山田 博貴 -
専門家探し
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
相続 税金
Hisashi -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
阿部 栄一郎
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
滞納 退去
櫻田 真也 -
土地活用
櫻田 真也 -
購入
ヴィジュアル系大家
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
大阪府池田市渋谷3丁目
650万円11.81%詳細
-
大阪府大阪市淀川区宮原1丁目
850万円6.35%詳細
-
大阪府大阪市中央区島之内1丁目
1,650万円4.98%詳細
-
大阪府大阪市西区新町4丁目
1,060万円6.00%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- 土地の有効活用方法について!地主大家が気になる点を専門家が解説
- 不動産の共有名義にするデメリットは?相続の際に起こるトラブル事例をご紹介!
- アパートの補修は入居者がやるべき?管理している物件の修繕にかかる費用や日数につ…
- 区分マンションを管理するのにかかる費用は?入居者退去による修繕費用や害虫対策費…
- 内見者が減少した原因は?大家さんの解決事例をご紹介!
- マンション経営特有のリスクやトラブルとは?初期費用や修繕費など大家さんが気にな…
- 一戸建ての空き家の活用方法!改修工事や費用など
- 木造アパートで起こる騒音や火災トラブル対処法!入居者に注意を促す際に大家がすべ…
- 親の所有物件を相続する場合の手続き方法とは?優先順位や必ず行うべきものとは
- 更新料を払えない入居者や減額要求された場合の対処法とは?
- 大規模修繕にかかる費用の相場は?災害の被害から工事が必要になり…
- 借主から更新時に家賃値下げの交渉をされたが応じるべき?
- 経年劣化による建物老朽化!修繕工事による入居者との間に起こるトラブル事例
- 老朽化物件の耐震補強!災害による損壊などで借主に被害を出さないための対策とは?
- オーナーチェンジ物件を購入後おこりうるトラブルとは?契約書に不備がないか確認し…
- 物件の不備による改修工事!入居者に説明する際トラブルを避ける方法は?
- 賃貸の取り壊しにかかる費用は?老朽化による修繕でかかる期間や入居者とのトラブル
- 老朽化アパートを経営するリスクとは?立ち退きや修繕工事などのトラブル事例につい…
- 賃貸管理における家賃保証の注意点とは?家賃滞納のリスク回避できるが…
- 迷惑行為をする入居者の対処法とは?騒音や入居者同士のトラブルなど大家はどこまで…
- 孤独死発生時の原状回復費用はいくら?近隣住民への対応や修繕依頼などアパート大家…
- 賃貸管理における貸店舗のトラブル
- 先輩大家さんによる賃貸管理のノウハウ
- 駐車場の違法駐車トラブル!大家としてできる賃貸管理の対策は?
- 賃貸アパート入居してもらうための掃除のコツとは?住みやすい物件作ることも大家さ…
- 修理費用の負担はどうすべき?賃貸管理における修繕トラブル事例
- ボロ物件を選ぶポイントとは?リフォームで価値を上げる賃貸管理
- 強制退去してもらうには?賃貸管理の注意点
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- 土地の有効活用方法について!地主大家が気になる点を専門家が解説
- 不動産の共有名義にするデメリットは?相続の際に起こるトラブル事例をご紹介!
- アパートの補修は入居者がやるべき?管理している物件の修繕にかかる費用や日数について
- 区分マンションを管理するのにかかる費用は?入居者退去による修繕費用や害虫対策費用な…
- 内見者が減少した原因は?大家さんの解決事例をご紹介!
- マンション経営特有のリスクやトラブルとは?初期費用や修繕費など大家さんが気になる点…
特集
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
大阪府池田市渋谷3丁目
650万円11.81%詳細
-
大阪府大阪市淀川区宮原1丁目
850万円6.35%詳細
-
大阪府大阪市中央区島之内1丁目
1,650万円4.98%詳細