賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？バルコニーや通路・階段の防水工事編｜株式会社フォルマ　代表取締役　石黒允侑子 -不動産賃貸経営博士-

賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？バルコニーや通路・階段の防水工事編

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建築業に35年ほどかかわってまいりました。オーナー様が最初から知っていれば、良かったことや、どう対処したら適切かなど、経験から少しでも皆様のお役にたてれば幸いです。

　大規模改修木造編の続きです。
さて一番問題の多い防水工事は、必ず工事の保証をつけさせましょう。期間は一般的には５年ですが、少し高くなるかもしれませんが10年まで延長可能です。
　工事業者がつけた保証がきちんと行ってくれるかどうか心配な方は、防水協会等の会員企業を選ぶ選択肢もあります。
　みなさん、建物のバルコニーって、ガス給湯器、エアコン置き場、物干場、避難、植木置き場？などで使っていますよね。でも、他の場所でこれらを代用できるのであれば、不要かもしれませんよ。建築費も+αになりますしね。海外ではついてないところも多いようですよ。

『バルコニーや通路・階段の防水』

　バルコニーや外部の通路ではＦＲＰ防水がつかわれることが多いのですが、塗り替え時にはウFRPに比べて価格が安いウレタン防水に変えることが多いようです。通路など数時間で乾いて通れる防水も有ります。

　経験豊富な大家さんは新築時に鉄製階段を作るときに、ドブづけメッキ（亜鉛メッキ）仕上げにしてくださいといわれます。錆に対して被膜の持ちが良いからです。これを塗り替えるときには、同じ亜鉛塗料の「ローバル塗装」を指定するとさらに長く持ちます。

　階段の裏が錆が出ている状態のときは、中にしみ込んだ水分が裏側に回っている状態です。表面から水が回らない処置を行わないと、塗り替えてもすぐ錆が再発しますので注意です。
　なお通路も階段もシートが貼ってあるときは、剥してから塗装してくださいね。

『その他定期的に行ってほしいこと』

　一回目の大規模修繕の時に必ず行ってほしいのが、シロアリの点検。家の廻りの雑草や残置物をきれいにかたづけたら、特に湿気の多いところや、水廻り部分がシロアリに喰われてていないかじっくり確認しましょう。

　シロアリ点検も、大手の業者で無料点検を行っているところが何社かあります。上手に利用して下さい。もちろん、自分で予防も出来ますよ。

『最後は人』

　そこそこの会社に頼めば高いが、ちょうど今飛び込みで来た会社は「特別に安くします」と言っているがどうだろう。など、シロアリや植木、太陽光と同じように塗装業界は飛び込み営業が見受けられる業種です。

　実はいい加減な工事をするのが多いのも防水・塗装業界なのです。万が一漏れたときに、責任が取れる会社なのか。逃げてしまわないかどうか。慎重に業者選びを行いたいところです。

　私の経験では、特別に安くなどはまずありません。3回塗るのを2回にするとか、水で薄めてとか、見せるための塗料と塗るための塗料を変えるとか。手品もどきになるのがオチです。

　メーカーの設定している設計単価と呼ばれる金額を目安に、カタログ通りの工程の工事を行うかどうかが判断基準です。カナメの時は見に行くのが一番です。写真も提出させましょう。

前回のコラム

賃貸経営を行う上での大規模改修のコツは？人・物・金　木造編
次回のコラム

大家さんが知ると得をする！どうしてもやっておきたい大規模改修　鉄骨編

公開日：2016年4月21日

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